[中房研协]全国房地产政策变动监测报告（2020年3月）

  1 本月楼市政策聚焦：扶持性政策持续助力楼市回暖 新一轮城市抢人大战开启

  3月，党中央、国务院和地方各级党委、政府持续通过政策发力，加快企业复工复产进程，推动经济运行有序步入正常轨道。中央层面，继续加大金融支持力度，使积极的财政政策更加积极有为，稳健的货币政策更加灵活有度；地方层面，在落实相关税费减免和财政补贴的同时，地方政府聚焦于企业“供给侧”和市场“需求侧”进行调整。截至3月28日，全国规模以上工业企业平均开工率为98.6%，人员平均复岗率为89.9%，中小企业复工率达到76%，3月份以来日均升幅在1个百分点左右，经济复苏形势向好。

  在房地产方面，据中房研协测评研究中心统计，3月份全国共有25个省市自治区累计出台64条调控政策，调控重心仍在支持企业复工复产和激发市场活力两个方面，尤其是进入3月份以来，出台人才/落户政策的城市明显增多，新一轮城市抢人大战正式开启。与此同时，地方政策紧急撤销的情况依然时有发生，”房住不炒“和”因城施策“如何平衡依旧是地方政府面临的难题。本期报告将主要对3月份房地产行业政策进行梳理，并作出相关解析。

数据来源：中房研协整理

  2 中央政策：一方面“积极的财政政策更加积极有为，稳健的货币政策更加灵活有度”，另一方面继续坚持“房住不炒”

  1.政策跟踪

数据来源：国家政府网站，中房研协整理

  2.  政策小结及重点政策解读

  （1）政策小结

  在中央和地方积极应对、充分发挥体制优势的情况下，3月份我国国内疫情已基本得到控制。在对疫情保持高度警惕的同时，中央着力于通过更加积极的财政政策和更加灵活有度的货币政策为加快推动企业复工复产、经济运行回归正常轨道提供支持，主要包括减税降费、财政补贴、释放银行资金流动性、进一步引导实体经济融资成本降低等举措。在房地产方面，本月国家财政部、中国人民银行、银保监会等机构再次发声，继续坚持”房住不炒“定位，国家发改委在《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》中明确提出，”严控房地产无序开发，坚决摒弃以房地产开发为主的发展方式，制定更加严格的房地产项目准入条件和年度开发总量约束机制“，充分体现了当前中央对房地产的态度，”房住不炒“的底线不容逾越。

  2020年是全面建成小康社会和”十三五“规划收官之年，在一季度经济受到疫情冲击面临较大的下滑压力、部分地方政府财政赤字持续扩大导致支持经济社会发展的能力减弱的情况下，叠加疫情国际蔓延迅速、世界经济系统不稳定性加剧等因素，中央要进一步加大逆周期调节力度，加快逆周期调节实施，进一步加强并落实对地方的财政支持，对受疫情影响严重、需求紧迫的地区给予必要的政策倾斜，稳定和助推地方社会经济恢复健康发展，以确保全年经济社会发展目标的实现。

  （2）重点政策解读：国务院将部分用地审批权下放至省级政府

  3月12日，国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》（以下简称《决定》），提出要在严格保护耕地、节约集约用地的前提下，进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权。《决定》内容主要包括两点：

  第一，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。对国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内，按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；

  第二，试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。对土地管理法第四十四条第二款规定的永久基本农田转为建设用地审批事项，以及第四十六条第一款规定的永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批事项，国务院委托部分试点省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

  在理解《决定》内容之前，我们首先需要明确两点，第一，关于“永久基本农田”，2017年，我国实际划定永久基本农田保护面积15.50亿亩，2018年2月，国土资源部印发《关于全面实行永久基本农田特殊保护的通知》，提出以守住永久基本农田控制线为目标，巩固永久基本农田划定成果，完善保护措施，提高监管水平，确保到2020年，全国永久基本农田保护面积不少于15.46亿亩，即意味着永久基本农田位置已基本确定；第二，关于永久基本农田和农用地转为建设用地审批权，在《决定》出台之前，永久性基本农田转化为建设用地和永久性基本农田以外的一般农用地超过七十公顷的土地征收审批事项均由国务院批准，审批权限高，审批流程复杂，这就往往导致审批时间过长，部分土地用途调整无法跟上地方经济发展需要。

  《决定》第一个要点是将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。我国政府有明确的分级制度，一般而言，省级政府比中央政府更了解地方信息。将既定永久基本农田范围以外的农用地转为建设用地审批事项授权由国务院下放至省级政府，提升了省级政府的自主权，有助于省级政府统筹规划，有效提高农用地的利用效率和与地区发展需求的匹配度，加快项目落地，推动城乡一体化进程等。由于城市等级的存在，政策资源往往优先向省会城市倾斜，客观上有助于推动都市圈的建设。

  《决定》第二个要点是试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准，首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限为1年。这一项具有较大的突破性。2008年中共十七届三中全会提出“永久基本农田”概念时，将其定义为“无论什么情况下都不能改变其用途，不得以任何方式挪作它用的基本农田”，过去我国对永久基本农田也一直实行严格保护，此次《决定》提出试点将永久基本农田转为建设用地审批权下放，即意味着在利用永久基本农田方面开了一道口子，这有助于城市扩容，进一步提升中心城市吸引力。事实上，随着我国城市化进程的加快，城市经济发展状况与建设用地分配指标不匹配问题日益突出，一些中心城市不得不面临土地供不应求、发展空间受限、房价持续快速上涨等问题。从政策试点省份来看，涵盖了京津、长三角三省一市、珠三角广东省和西部重镇重庆，是中国最具经济活力的重点发展区域，一方面，体现了上述地区发展需求强烈，人地矛盾突出，用地需求较大；另一方面，试点地区大多数经济基础较好、产业结构较为完善，能够有效为改革的顺利开展、服务的后续评估、监管的多维落实提供组织、资金、技术等各个方面的保障，促使改革落到实处，起到较好的示范作用。随着政策的落地执行，上述省份将获得更多土地发展空间，吸引更多人口，经济增长潜力进一步提升。

  3 地方政策：供给、需求两端发力，人才/落户政策成焦点；；行业困境及财税压力下，不断尝试放松房地产政策

  1.   政策跟踪

  （1）“供给侧”政策

数据来源：国家政府网站，中房研协整理

  （2）“需求侧”政策

数据来源：国家政府网站，中房研协整理

  （3）住房保障政策

数据来源：国家政府网站，中房研协整理

  （4）“综合性”政策

数据来源：国家政府网站，中房研协整

  2.  政策小结

  据中房研协测评研究中心监测统计，2020年3月地方出台房地产调控政策64条，较上月有明显减少。其中，宽松性政策52条，紧缩性政策6条，中性政策6条，宽松性政策占比81%。推动企业复工复产、激发房地产市场活力仍是本月地方调控政策主要特征。

  从政策内容来看，在供给侧，除延续减税降费、降低预售资金监管比例、提供信贷支持等缓解企业资金压力的措施外，本月多地将调控范围扩展至市场管理，如广州加快三旧用地报批审批、江苏全省推广“交房（地）即发证”模式、重庆实施土地出让“预公告”制度、东莞优化新建商品住房销售价格申报管理、河北提出建立“五证齐全”商品房项目发布制度、贵阳进一步加强商品房销售行为监管等，在行业形势逐渐向好转变的过程中，因城施策、双向调控的特征重新开始显现；在需求侧，地方在贯彻落实住房公积金阶段性支持政策外，人才/落户政策再次回到焦点，广州、天津、苏州、三亚、佛山等多地相继更新人才/落户政策，人才引进和落户的门槛进一步降低。在“五限”政策被严格执行、购房补贴屡被叫停的情况下，公积金政策和人才落户政策成为支撑地方房地产回暖乃至持续发展的主要助推力。

  4 3月重要事项复盘

数据来源：国家政府网站，中房研协整理

  5 房地产政策展望

  1.  中央层面

  3月27日，习近平主持召开中共中央政治局会议，提出要加大宏观政策调节和实施力度，积极的财政政策更加积极有为，稳健的货币政策更加灵活有度，要落实好各项减税降费政策等，这也为下一步政策拟定提供了方向。伴随着3月30日央行在开展500亿元7天逆回购操作中将中标利率大幅下调20个基点，4月份的MLF大概率迎来同幅下降，LPR有望再次下调，实体经济融资成本将进一步降低。此外，出于当前地方政府财政压力较大和后续经济建设的迫切需要，地方发债规模将进一步扩大，根据Wind数据统计显示，截至3月31日专项债已发行1.08万亿，占提前批下达额度的84%，预计4月份累计发债规模即将突破提前下达额度的上限。

  在房地产方面，2019年中央经济工作会议和住建部会议已为2020年房地产调控定调，进入2020年以来国务院相关部门也屡次强调，坚持贯彻落实“房住不炒”，支持房地产企业加快复工复产不影响房地产调控政策等。预计后续在推动社会经济运行回归正常轨道的过程中，中央对房地产业的监管力度也将持续增强。

  客观来说，房地产调控须避免”一刀切“，近两个月全国已有多地经历松绑政策一日游，考虑到无论是广州的商办用房，还是宝鸡、柳州的商品房，均存在库存过度积压、去化周期持续延长等问题，松绑政策出台存在其必要性。政策紧急撤销表面上虽然贯彻了”房住不炒“的定位要求，但却可能加大地方楼市去化压力，库存积压严重不利于当地市场的稳定，延缓市场复苏，造成与“稳地价、稳房价、稳预期”政策目标截然相反的调控结果。

  房地产业依然是我国国民经济发展的支柱性产业，要实现全年经济社会任务目标，促进房地产业合理增长至关重要。现阶段我国房地产调控目标是稳地价、稳房价、稳预期，而非一味抑制，不将房地产作为短期刺激经济的手段也并不否认房地产业带动国民经济几十个行业联动发展的现实。因此，建议中央给予地方更大的调控自主权，切实落实“因城施策”，制定符合地方发展需求、切实可行的调控政策，给予房地产业适度合理的增长空间。

  2.  地方层面

  进入3月份以来，公积金政策和人才/落户政策重新成为房地产调控松绑的主要窗口，预计这种情况将长期延续。同时，在2月份驻马店市因在房地产需求侧调控松绑被约谈后，本月广州、宝鸡、柳州、济南等地仍然在限购、购房补贴等方面出台政策，客观上反应了地方需求的迫切性。根据上海易居房地产研究院最新全国百城住宅库存报告数据显示，截至2月底，100个城市新建商品住宅整体存销比提升至11.7个月，市场存在一定的库存压力。一、二、三四线城市新建商品住宅存销比分别为13.8、11.0和12.5个月，以一线城市存销比最高，三四线城市存销比上升较快。部分城市存销比甚至超过36个月，如芜湖、大厂、香河、厦门、舟山等地。虽然在疫情冲击下，市场交易数据的波动带动了存销比的波动，但市场完全恢复仍需一段时间，叠加在推动企业复工复产的过程中，多地出台了加大土地出让力度、加快推进商品房入市等政策，将进一步加剧近期市场库存压力。如何在坚持”房住不炒“的前提下，更好地落实因城施策，有效推动楼市去库存以稳定房地产市场是当前地方政府面临的主要问题，需要中央和地方协调解决。