[克而瑞]国务院要素市场化改革释放三重利好房地产

  ◎  研究员 / 杨科伟、柏品慧

  昨日，中共中央、国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，具体涉及土地、劳动力、资本、技术和数据等要素市场化配置改革。受限于海外疫情持续蔓延，二季度中国经济以及房地产市场下行压力仍不容小觑，新政将对房地产市场产生什么影响？哪类群体、哪些城市更将明显受益？

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  土地改革使农民增收、降低用地成本，中长期缓解核心城市供需压力

  土地要素市场化配置核心在于全面市场化，以逐步统一的价格手段为杠杆，更好更快地落实土地集约化利用，在一定程度上提升农业人口财产性收入及购买力，包括以下四个方面：

  其一，建立健全城乡统一的建设用地市场，逐步消弭城乡建设用地二元价格体制。一方面，加快修改完善土地管理法实施条例，继而在立法层面予以根本性的制度保障。另一方面，农村土地征收制度改革的关键点在于扩大有偿使用范围，并提升被征收的农村土地补偿标准，逐步向市场化的价格靠拢，有利于提升农业人口财产性收入，增强其购买力。建立集体经营性建设用地入市增值收益分配制度，有利于加快集体建设用地入市进程，并将更多的增值收益分配给集体组织。

  其二，深化产业用地市场化配置改革，降低企业用地成本，更好地支持企业乃至实体经济平稳健康发展。工业用地采用长期租赁、先租后让、作价入资（入股）的受让方式，有利于降低企业用地成本，缓解企业投资资金压力。

  其三，盘活存量建设用地这座“金矿”，加快落实土地集约化利用。一方面，盘活利用国有企业存量用地，最大程度缓解核心城市供地压力。另一方面，深化农村宅基地制度改革，合理调配城乡建设用地增减变化，在融合城乡发展的同时全面助力乡村振兴。

  其四、探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。这一点也是最需要关注的，中长期将给未来新型城镇化建设过程中的城市群—都市圈中的中心城市带来更多利好，极大程度缓解大城市发展空间的“用地指标”制约，便于城市群、都市圈中的中心城市获得更多建设用地。在总量规模一定的前提下，土地跟着人走，最大程度缓解人口流入型的中心城市土地资源紧缺、供需不平衡的发展瓶颈，更好地落实稳地价稳房价稳预期的长期调控目标。

  02

  户籍改革增强大城市龙头活力，提升中小城市吸引力

  户籍制度改革乃是新型城镇化发展的根本所向，涉及分类放开落户限制，基本公共服务全面均衡化，既增强大城市龙头活力，全面引领城市群向好发展，又提升中小城市吸引力，外出人口将有所回流，农业转移人口将就近城镇化，具体而言：

  超大、特大城市完善积分落户政策，并在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认，有利于引导核心城市与周边卫星城市之间人口双向流动，核心城市龙头效应进一步强化，全面引领新一轮城市群更好更快发展；那些产业基础相较坚实的三四线城市也将明显受益，外出人口或将有所回流。相较而言，长三角、珠三角、京津冀、成渝和中原这五大城市群有望率先试点户籍准入年限同城化累计互认，城市群内人口流动将更为频繁，以期实现真正意义上的同城化。

  放开放宽除个别超大城市外的城市落户政策，试行以经常居住地登记户口制度。受惠于中小城市户籍制度全面放开，中小城市城镇化进程有望提速发展，农业转移人口将就近城镇化，更好地解决三个“1亿人”问题。随着更多农业人口转移落户至邻近的中小城市，期间必将释放不菲的增量购房需求。

  城镇教育、就业创业、医疗卫生等基本公共服务与常住人口挂钩，有助于平衡不同能级城市之间的公共服务资源，助力经济相较落后、财政收入短缺的低能级城市加快建设完善基本公共服务，减缓弱三四线城市人口外流，乃至实现人口回流。不过，现阶段优质的教育、医疗等公共服务资源仍集中在一二线城市，下一步仍需有序引导优质公共服务资源由一二线城市向三四线乃至更低能级城市辐射转移。

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  增加低收群体、科创及管理人才收入，房地产低端有保障、高端有支撑

  生产要素要由市场评价贡献，按贡献决定报酬，意即提升低收入群体、科创及管理人才收入水平，作用于房地产市场，低端市场有保障、高端市场有支撑，具体而言：

  保护劳动所得，增加劳动者特别是一线劳动者劳动报酬，提高劳动报酬在初次分配中的比重。联系到劳动者特别是一线劳动者收入来源单一化，工资性收入往往占据极高的比重，新政将有利于提升低收群体收入水平，保障底层刚需有序释放。

  落实以增加知识价值为导向的收入分配政策，充分尊重科研、技术、管理人才，充分体现技术、知识、管理、数据等要素的价值。随着产业结构不断转型升级，各类科创领域人才将是新一轮经济发展的核心竞争力，新政将有利于提升科创及管理人才收入水平，中高端改善性购房需求仍有支撑，中高端市场仍有进一步挖潜的空间。