[克而瑞]七方面解读：《政府工作报告》中房地产相关

  导 读 

  今年哪些发展主要目标？对今年的房地产行业又将带来什么影响？

  ◎  研究员 / 杨科伟、柏品慧

  今天上午，第十三届全国人民代表大会第三次会议隆重开幕，李克强总理做《政府工作报告》。针对新冠疫情突发，世界经济增长低迷，国内经济下行压力加大的严峻形势，不同寻常的“两会”和《政府工作报告》部署了今年哪些发展主要目标？对今年的房地产行业又将带来什么影响？

  01

  弱化经济增速目标，守住六稳、六保底线，对房地产不惊不喜

  受限于全球疫情和经贸形势不确定很大，国内经济实难独善其身，经济下行压力加大，两会政府工作报告弱化经济增速目标，并没有提出全年经济增速具体目标。 

  取而代之的是，今年要稳住经济基本盘，集中精力抓好“六稳”、“六保”，尤其要守住“六保”底线；坚决打赢脱贫攻坚战，现行标准下农村贫困人口全部脱贫、贫困县全部摘帽，全力让脱贫群众迈向富裕；全面建成小康社会，城镇新增就业900万人以上，居民收入增长与经济增长基本同步。 

  房地产行业一直作为国民经济重要产业部门，在疫情恢复、复工复产的关键时期，市场普遍对“两会”报告中房地产行业政策定调颇高关注，但此次报告中，既没有再特别强调“不把房地产作为短期刺激经济对手段”，也大大弱化了房地产相关内容的表述，整体处于一种不紧不松、不惊不喜的状态。

  02

  坚持“房住不炒、因城施策”主基调不动摇

  坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。 

  点评：房地产行业没有被赋予经济增长的重任后，继续回归其基本面，行业定调：继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调不动摇，强化住房的居住功能，支持居民自住以及改善性购房需求，弱化住房的金融属性。根据各城市房地产市场实际情况，地方政府可以针对性地调整未来政策走向，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。

  03

  货币政策更加灵活，房企融资环境将适度改善、对购房者也更“友好”

  稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行。 

  点评：货币政策整体稳健偏积极，年内再降准、降息的预期强烈，LPR利率大概率将继续下移，房贷利率也将跟随向下调整。可以期许的是，房企整体融资环境将适度改善，国企、央企以及品牌房企更将明显受益，融资成本有望适度下行。 

  对购房者而言，在“限贷”政策下整体框架不变情况下，银行操作层面下调首付比例、降低贷款利率，提高购房者支付能力或将成为现实，将进一步提升出于资产增值保值目的的高端、改善需求释放，普通自住刚需购房也将受益。

  04

  积极有为的财政政策极大缓解地方单一“土地财政”压力，土地供地或将适度、有序

  积极的财政政策要更加积极有为。今年赤字率拟按3.6%以上安排，财政赤字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿元抗疫特别国债。这是特殊时期的特殊举措。上述2万亿元全部转给地方，建立特殊转移支付机制，资金直达市县基层、直接惠企利民，主要用于保就业、保基本民生、保市场主体，包括支持减税降费、减租降息、扩大消费和投资等，强化公共财政属性，决不允许截留挪用。

  点评：积极的财政政策要更加积极有为，财政政策将成稳住经济基本盘的重要抓手。受惠于财政赤字率升至3.6%，新增1万亿元财政赤字规模，以及发行1万亿元抗疫特别国债，今年将全部转移支付给地方政府，这将能极大程度缓解地方财政收支压力，尤其是低能级、缺乏产业支持的土地财政依赖度高的地方。受此影响，预计地方政府仍将有序供地，尤其是那些财政收不抵支的弱三、四城市，供地规模也不会显著放量，土地供应也将适度、有序，房地产行业中长期库存水平或将整体可控。

  05

  稳就业、扶持企业头等紧要，说明尤其低收群体就业和收入增长压力大，刚需市场不容乐观

  今年要优先稳就业保民生，坚决打赢脱贫攻坚战，努力实现全面建成小康社会目标任务；城镇新增就业900万人以上，城镇调查失业率6%左右，城镇登记失业率5.5%左右。 

  千方百计稳定和扩大就业。加强对重点行业、重点群体就业支持。今年高校毕业生达874万人，要促进市场化社会化就业，高校和属地政府都要提供不断线的就业服务。做好退役军人就业保障。实行农民工在就业地平等享受就业服务政策。帮扶残疾人、零就业家庭等困难群体就业。我国包括零工在内的灵活就业人员数以亿计，今年对低收入人员实行社保费自愿缓缴政策，涉及就业的行政事业性收费全部取消。资助以训稳岗，今明两年职业技能培训3500万人次以上，高职院校扩招200万人，要使更多劳动者长技能、好就业。 

  点评：受困于新冠疫情不断发酵，旅游、交通、餐饮等行业颇受冲击，叠加海外经济增长低迷，势必将拖累进出口行业共振下行。联系到今年高校毕业生多达874万人，再创新高，居民就业压力着实不容小觑。尤其是低收入群体，或将面临更大的就业压力，极端情况下甚至有收入停摆的隐忧。有鉴于此，今年刚需市场不容乐观，购买力不济下刚需难免增长乏力，购房消费或将被迫向后延期。

  06

  五大城市群仍是发展高地，核心及卫星城市需求有支撑

  加快落实区域发展战略。继续推动西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。推进长江经济带共抓大保护。编制黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要。推动成渝地区双城经济圈建设。促进革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区加快发展。 

  点评：深入推进新型城镇化建设，城市群建设仍是新型城镇化发展的重要组成部分，京津冀、粤港澳、长三角、长江中游和成渝这5大城市群或将成为新一轮发展高地。同城化建设仍是城市群建设的重要主旨，城市群内的核心城市与卫星城市经济往来将更为密切，产业将加速融合、协同发展，人口更将双向流动。

  具体而言，核心城市产业结构将不断优化调整，高素质人才将大量导入，有望给房地产市场提供更为坚实的需求支撑；卫星城市支柱产业不断培育发展，有望导入大批产业人口，房地产市场仍有较大的挖潜空间。

  07

  老旧小区改造难以创造增量购房需求，对楼市利好有限

  新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。 

  点评：老旧小区改造仍将持续推进，具体涉及加装电梯、居民用餐、保洁等社区服务，地方政府也将提供专项财政资金支持。区别于棚改货币化安置，老旧小区改造并不创造增量购房需求，其对房地产市场影响程度有限。