[中房研协]两会提示房地产新的发展着力点

  热点回放

  5月22日，延后了两个多月的全国两会拉开帷幕，宣布中国已从疫情中恢复正常生活和经济秩序。今年的政府工作报告中并未提出全年经济增速具体目标，转而强调集中精力抓好“六稳”“六保”，疫情过后民生为要，而就业是最大的民生。因此，怎样促进市场活力和就业成为重中之重，而房地产是关系国计民生的重要行业，报告中“新型城镇化”、“老旧小区改造”、“加快落实区域发展战略”等多个关键词和房地产密切相关，对业内企业与从业者产生深远影响，2020年房地产市场的变革仍在继续，业内各界如何重新出发？下一个投资风口又在哪里？本期内参就两会有关房地产行业的指导政策进行总结和剖析，研判后续市场的发展方向以及挖掘行业将面临的新机遇。

  各方观点

  易居企业集团CEO丁祖昱认为， 受限于全球疫情和经贸形势不确定很大，国内经济实难独善其身，经济下行压力加大，两会政府工作报告就此弱化经济增速目标，并没有提出全年经济增速具体目标。取而代之的是，今年要稳住经济基本盘，集中精力抓好“六稳”、“六保”，尽管新基建、5G、互联网+等行业进入发展快车道，但尚未形成规模效应，对经济拉动力有限。目前来看，最靠谱的还是房地产，平稳健康发展是必须的。房地产仍是中国经济的压舱石，房地产市场对经济的支撑作用是巨大的，包括土地、房地产交易都对目前的经济发展起到至关重要的作用。

  上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳认为，在政策方发展的过程中，有一个话题是贯穿始终的，即处理好政府和市场的关系。这个关系在各个时期是有波折的，也一直处于完善的过程之中。在当前特殊的社会经济背景之下，中央采取了很明确的策略，积极落实“六稳”和“六保”工作。对于中国房地产而言，在经济下行压力大的时候更应该发挥支撑作用，其稳定有助于宏观经济的稳定发展。

  第一太平戴维斯华北区高级董事温书阅认为，房地产行业作为中国经济的压舱石，政策导向尤为重要，政府近期出台了一系列政策来保证市场的稳定，从两会政策的解读来看，后疫情时期，土地出让和建设的规范还会恢复到原来的要求。一些城市的楼市松绑政策一日游的现象是一个非常明确的信号，即中央会坚持房住不炒核心不能动摇。

  仲量联行华北区研究部总监米阳认为，在今年的政府工作报告中，“房住不炒”政策再次得到明确，而“因城施策”则代表未来住宅市场会保持基调不变、边际放松的状态。不同城市根据各自市场的不同表现及实际需要，可能会实行一定程度的政策放宽，使住宅市场健康发展，房价变化平稳进行。

  佳兆业集团首席战略官刘策认为，疫情影响下，无论是土地收入还是对房地产企业纾困来说，地方政府都有为房地产政策松绑的冲动。而从宏观政策来看，中央依旧坚持“房住不炒”，当前房地产市场的杠杆达到一定高度，一旦政策松绑，可能会进一步挤压实体经济。因此，地方政府如何拿捏房地产调控政策是较为敏感的。今年房地产调控不会有太大的放松，但政府报告中提及了新型城镇化，改造城镇老旧小区，这对于城市更新领域是较大利好。

  贝壳研究院高级分析师潘浩认为，以往房地产行业在国民经济发展遇到挑战时总是被寄以厚望，于是2005年以来在经过了3轮大起大落之后，行业发现每一次百米冲刺之后都要经历更长的休整阶段，现在"稳定"成为了所有从业者的共识。而“平稳健康发展”不仅是政府对行业的要求，更是遵循客观规律的行业需要。

  华西证券发布研报认为，本次报告在深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展的基础上，提出了推动成渝地区双城经济圈建设，国家在推进都市圈发展的表述上更为清晰明确，同时，新型城镇化的推进也将加速土地与户籍制度的改革，进一步提高市场化机制的效率。

  盘古智库研究经理江瀚认为，本次政府工作报告再次强调了房住不炒的定位，但是也明确了因城施策的房地产主基调，一方面，保证了房地产市场的供给稳定，另一方面，通过城市群综合带动作用推动城市功能的分散，从而降低集聚所产生的过高房地产压力。

  中房分析

  在经济结构转型改革和对外开放遇到阶段瓶颈的背景下,房地产行业更需发挥稳定发展的正面作用

  眼下，伴随疫情的冲击，在经济结构转型改革和对外开放遇到以美国势力遏制和围堵的背景下，我国经济正面临着前所未有的内外双重压力和风险。为应对如此复杂严峻的发展局面，高喊多年的拉动内需和加强内功就成了打破外部环境不断恶化的唯一出路。本次政府工作报告聚焦“六稳”“六保”瞄准国计民生内部环境的健康运转，中央前后提出的西部大开发2.0和海南自贸港建设战略也展现了更大的改革力度。

  虽说今年主要任务是力保民生，但经济目标这根弦依旧不能松。政府不公开GDP具体目标并不代表放任经济下滑，尤其在现在的大背景之下，中央相对更担心的是经济暴跌，若是经济无法实现回稳或增长，更大规模的失业潮可能难以避免。考虑到房地产作为国家经济支柱之一，在这样的情况下，房地产肯定要发挥相应的作用，房地产稳定，经济的基本盘就不会有大的问题。

  两会政策支持向导，行业将带给居民住房需求创造更多更好的选择，促进房地产平稳健康发展

  房地产调控主线在政府工作报告中再次被强调，表明“房住不炒”将会是楼市长期性核心思路，而具体措施上“因城施策”则成为主基调，以市场预期管理作为判别条件。但在本身经济下行压力较大的前提下，部分城市有望进一步适度放宽，从近一段时间各个地方政府的做法看，结合自身城市特点，兼顾人才引进和城市活力营造是大势所趋。

  从城市发展角度出发，本次政府工作报告定位主要以适应新型城镇化进程中城市和人口发展的变动趋势，为居民的住房需求创造更好的选择。“加快落实区域发展战略”的提及进一步明确了未来城市布局蓝图，尤其是城市群、都市圈建设或成为新型城镇化建设的主要发展方向，这对于重点区域房地产的发展是利好，交通、经济、技术、产业等高速发展，人才大量引进，都有助于为其辐射范围内的房地产市场提供源源不断的需求支撑，为房地产提供健康可持续的发展基础。

  从房地产市场竞争格局来看，随着同城化建设的加速，人口、资本等要素流动的加快，基本面更好的城市以及其辐射地区对各要素的吸引力更强，不同城市市场表现分化态势或将更加凸显。综合而言，中心城市以及重点城市群依然是最值得企业拓展和深耕的地区。

  两会政策支持向导，行业发展带来了新机遇

  在当前强调保民生、稳增长的大环境下，基于对国内内需的增长与信心，在政策引导下，房地产行业也会在疫情之后迎来更多的发展契机，不断完善发展体系。政府工作报告中也提出“城市更新”、“数字经济”等涉及房地产领域的多项举措，为行业发展带来了新机遇。

  首先，在住房发展和老龄化社会大背景下，两会中继续被强调的城市更新和旧房改造或将成为未来国家推进基础建设的两大重点，在棚户区改造和新建住房投资规模有所下降情况下，这两部分领域会接续增长，不少地方对老旧小区改造开工项目和加装电梯数量等均有具体规划。此外，旧区改造等还可以和养老地产、养老服务做结合，以需求为导向提升老年人生活质量，重视投资和消费两端的商业模式创新，以促进房企的战略转型。

  其次，新基建已成为经济提升的新抓手，助推城市升级大潮，加快房地产行业的数字化转型。在这过程中，一二线城市率先斩获发展良机，在新基建逐步落地的过程中迎来新一轮的城市发展周期。同时，未来企业势必要加大信息化建设，5G、人工智能、物联网等新型基础设施将使得房地产的运作更加智慧化，对于办公楼、商业中心等物业类型，大数据和人工智能的应用有利于提升其运营效率。另外，加快数字化营销新布局也可以让房企抢占“线上购房”先机等等。

  再次，在疫情考验下，物业管理服务行业在面临挑战的同时，更获取了价值突破的机遇。随着物业重要性的提升，物管面积的增长，物管行业有望得到进一步推进。在利好背景下，物业企业迎来新业务布局。

  最后，消费升级也会是房地产行业未来重要增长点，提升房企产品力已迫在眉睫。本次疫情让广大居民对安全、绿色、舒适、智能化的住宅以及社区智能化管理的需求和价值认可度有进一步觉醒。住房数量向居住质量的购房逻辑转变和政府报告中的“宜业宜居”要求同样驱使房企对产品服务要有所升级和创新。房地产市场依然具备活力，楼市下半场是客户体验的逻辑，而开发商的新一轮洗牌在加速，谁能够抓住消费变化的趋势，谁就能在未来的市场竞争中脱颖而出。

  总结

  本次政府工作报告涉及房地产层面的论述并不算多，除了强调延续“房住不炒”的调控主线和坚持“因城施策”的思路之外，还简要勾画出房地产未来发展的定位和方向。房地产行业需担负国计民生就业安居和产业发展的责任。同时，今年重点任务中的新型城镇化、加快重点区域发展、老旧小区改造、打造“宜业宜居”的城市等内容都为房地产业持续稳定发展创造了良好环境。所以，有理由相信，有进取心的企业依然能在危机中把握发展新机遇。