[克而瑞]杭州摇号新政出台，能否减少“万人摇”、遏制投机热？

  导 读 

  本次摇号新政能否真正抑制投机热、平复市场情绪？

  ◎  研究员 /杨科伟、李诗昀

  7月2日，杭州发布商品住宅摇号新政，涉及人才购房加绑限售、加大对无房家庭倾斜力度等四方面内容，旨在支持自住需求，抑制投机炒房。联系到疫后杭州楼市、地市迅速复苏，“万人摇”项目更是屡屡引发关注。本次摇号新政能否真正抑制投机热、平复市场情绪？

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  市场背景：“万人摇”频现，疫后杭州楼市、地市趋于火热

  7月2日，杭州市发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，调整新建商品住宅项目摇号规则，旨在贯彻落实“房住不炒”精神，支持自住需求，抑制投机炒房。

  摇号新政的背后，是疫后杭州楼市的异常火热。

  第一，商品住宅成交面积逐月攀升、屡创新高。3月以来，随着疫情影响逐步消散，杭州楼市迅速复苏，单月住宅成交面积皆在100万平方米以上，且呈现逐月攀升趋势，6月更是达到了195万平方米，创近3年来新高。从历史经验来看，每每成交走向阶段性高位，调控大棒便紧随而至。

  第二，“万人摇”项目频现，高性价比项目中签率极低。3月以来，杭州已有4个项目摇号登记报名人数破万，其中，6万人摇900套房、中签率不足2%的远洋西溪公馆项目曾一度引发热议。如果单单统计中签率，4个月内，杭州有21个项目摇号中签率低于5%，融创城0.5%的低中签率为其中之最。

  第三，土地市场同样火热。3月以来，杭州共计出让75幅涉宅用地，成交总建面达773万平方米，整体溢价率高达22%，其中有近三成宅地拍至封顶溢价转入竞自持，4月萧山戴村地块更是以22%的高自持比例拍出。 

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  摇号新政：打补丁、堵漏洞，谨防投机性需求挤出刚需

  摇号购房新政主要涉及四方面内容：高层次人才优先购房政策加绑限售期限、缩小“无房家庭”认定范围、加大对“无房家庭”政策倾斜力度、增加购房意向登记限制。具体来说：

  第一，人才优先购房加绑5年限售期，为2月“高层次人才优先购房”政策打上补丁，将有效填补利用人才政策进行投机炒房的漏洞。2月24日，杭州市出台文件明确支持高层次人才优先购房，其中A类人才购房免摇号，B、C、D、E类人才按不高于20%的比例优先供应。从实际情况来看，出于种种目的，开发商普遍按顶格比例执行，使得人才渠道中签率大幅提升，而正常渠道摇号中签率被进一步压缩。举例来说，远洋西溪公馆的整体摇号中签率在1%左右，而人才购房的中签率则高达52%，多数项目的人才购房中签率更是高达100%。

  第二，加大对“无房家庭”政策倾斜力度，强制规定均价3.5万元/平方米以下项目供给“无房家庭”的房源比例需超50%，此举将大大增加“无房家庭”摇号中签率。不难发现，绝大多数低中签率的摇号盘均价皆低于3.5万元/平方米的价格线。分区域来看，除核心六区外，余杭、萧山、临安、富阳等近远郊区的住宅均价也皆在划定价格线之下。

  第三，缩减“无房家庭”认定范围，对于非限购区户籍家庭，需要同时满足户籍所在地无房和限购区内1年社保两个条件，才能被认定为“无房家庭”享受摇号倾斜政策，此举意在减少非限购区户籍家庭涌入限购区投机炒房。第四，增加购房意向登记限制，规定每个购房家庭同一时间段内只能参加一处购房意向登记。

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  展望：新政利好刚需购房者，但恐难彻底矫正市场投机心态

  总的来说，本次摇号新政的落脚点在于填补此前摇号政策、人才优先购房政策的漏洞。

  新政实施后，部分投机性需求会受到抑制，高层次人才、非限购区户籍人口这两类人群的参拍热情会有所降低，真正的刚需群体将从中受益，尤其是限购区域内的无房家庭摇号中签率将有显著改善。

  至于新政能否真正减少“万人摇”现象的出现、彻底遏制市场投机热度，仍然存疑。

  首先，“万人摇”往往是引发市场焦虑、催生投机需求的重要导火索，而“万人摇”现象的根本成因是限价制度下一二手房价格倒挂的套利空间存在，新政并未触及限价制度这一根本，自然很难阻止“万人摇”事件的再现。

  其次，房价上涨预期是市场投机热情高涨的根本支撑。除了疫情之后货币环境趋于宽松之外，近期杭州多条地铁线路开通使得“一小时交通圈”再扩容、常住人口增量位居二线城市之首等基本面利好信息，以及疫后楼市复苏迅速、土拍屡屡拍至封顶价等等因素，都在助推市场形成房价上涨的一致性预期。摇号新政并不能消除这一预期，市场恢复理性仍需仰赖其自我调节机制。