[克而瑞]宁波接力杭州东莞收紧调控，楼市政策风向要转？

  导 读 

  地方因城施策仍“多松少紧”，短期内“过热”城市不排除局部收紧可能。

  ◎  研究员 /杨科伟、俞倩倩

  2020年7月6日晚间，宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出了关于保持土地市场平稳、调整限购区域范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等稳定房地产市场的“十条”新政。宁波成为继杭州、东莞之后又一调控升级的城市，究竟此次政策“收紧”背后的动因是什么，这是否意味着疫后“利好”红利不再，而政策的后期落地又会对本地楼市产生怎样的影响呢？

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  从土拍到销售层层加码，遏制短期投机需求

  坚持“房住不炒”，利好刚需购房者

  通读此次新政全文，对比此前杭州、东莞的加码新政，可以看出宁波的政策范围覆盖最广，涵盖楼市和地市；且政策加码力度也相对较大，涉及限购升级、严控地价等诸多方面，基本也算是“拳拳到肉”，具体来看：

  针对房企投资，政府会加大土地供应力度，强化精准供地，保证住宅用地市场平稳有序。严格落实建设项目动态巡查机制，强力推进已供项目加快开发建设，尽快形成有效供应。从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价。以房价倒推地价，房企的利润空间基本锁定，宁波政府监管从地块出让到房屋销售可谓无孔不入，“控房价”与“控地价”的决心可见一般。

  针对购房者，则呈现出“有收有放”，打击炒房投机、保障刚需自住的特征。一方面调整限购区域范围为北环西路—广元路、广元路延伸段（规划）—西洪大桥（在建）—秋实路—鄞县大道—机场路—鄞州大道—鄞县大道—宁波绕城高速G1504—东环南路—东环北路—北环东路—北环西路所围区域。本市户籍居民家庭在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区（以下简称“市五区”）行政区域内拥有2套及以上住房的，非本市户籍居民家庭在市五区行政区域内拥有1套及以上住房或不能提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明的，暂停在限购区域内购买住房(含新建商品住房和二手住房)。

  同时为了保障自住购房需求，本市户籍的无住房家庭、在本市有稳定工作并已连续缴纳24个月社会保险的非本市户籍无住房家庭，或家庭成员属于本市引进人才的非本市户籍无住房家庭，可以在供求矛盾突出的商品住房楼盘销售中，优先认购商品住房。由此可以看出，宁波政府对待房地产的态度与其说是打压，不如说是规范，本质上还是贯彻了中央“房住不炒”定位，牢牢抓住‘稳’字当头这一总基调不放松，增加供应（包括土地、楼盘）、保障刚需、抑制炒房（投机投资行为）、稳定预期，推动房地产市场平稳健康发展。

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  短期地、楼市两热催生调控再加码，投机退场

  刚需回归，预期新房成交稳中微降

  之所以宁波此次出台了涉及范围较广、力度较大的调控政策，究其根本，还是与短期“大热”的楼、地市密切相关。首先反应激烈的是土地市场，自疫后2020年4月以来，涉宅用地的成交建面和成交楼面价均呈现出节节攀升态势，据CRIC监测，宁波2020年6月涉宅用地成交量达到了243万平方米，同环比分别上升了22%和50%，显著高于2019年月均水平，成交楼面价更是攀升至11542元/平方米，创2018年以来新高。

  从涉宅用地溢价率层面我们也不难看出端倪，据CRIC监测，自2019年末以来，宁波涉宅用地溢价率便开始节节攀升，从波谷的4%一句爬升至波峰40%的高位，6月虽略有回调，但总体上升趋势依旧，房企拿地热情不减，短期内土地市场高热不退。

  根据宁波政府公布的下半年供地计划，全市计划供应住宅用地（含商住混合）1.7万亩左右，市区计划供应住宅用地（含商住混合）1.0万亩左右。随着政府加快供地节奏和“控地价”相关政策的落地，土地市场热度或将迎来短期回调，成交量高位维持，地价上涨后劲略有不足。

  其次是商品住宅市场，经历了2019年的“高位”盘整，2020年居民购房热情不减，刨除了2月新冠疫情影响成交断崖式下跌外，3-5月一直处于逐月递增态势，2020年5月迎来了集中释放，单月成交破100万平方米，达到了阶段性高点，6月虽略有回调，但整体市场已逐步走出新冠阴霾，成交均价在2.3万元/平方米持续波动。

  最后，聚焦项目销售，因上半年江北区、海曙、鄞州等核心板块供应稀缺，高性价比项目热销频频，镇海区的广洋海尚国际二期、鄞州金地湖成大境、江北区的中旅城项目认筹率均达到了5以上，且均实现了开盘即售罄的成交佳绩。此外，从产品档次来看，热销项目近乎涵盖了低、中、高三档，刚需、改善两头热，加之资金面相对宽松，不乏中小企业主投资房产保值增值，短期内楼市实现迅速升温。

  基于当前楼市成交表现，结合宁波近期出台的新政，我们不难判断，限购政策的加码升级一定程度上会遏制高端改善和投机炒房的需求，而对于中低档项目销售影响较为有限，被疫情压抑的刚需自住需求仍有望在下半年持续释放，宁波成交量也有望保持稳中微降态势。

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  地方因城施策仍“多松少紧”

  短期内“过热”城市不排除局部收紧可能

  事实上，加码调控，宁波并非先例，早在7月1日，哈尔滨住房公积金管理中心就曾声称，7月起不再执行公积金应对疫情支持政策；7月2日，杭州也曾发布新政，人才优先购房限售5年，摇号加大倾斜“无房家庭”；东莞则严格贯彻了中央“控房价”的指导思想，规定房价限涨幅、限精装修造价上限，禁捂盘与内部转名等。

  虽然近期局部城市回暖显著，7月初多个城市“跟风”式的发布楼市约束性调控政策，但是我们认为，这并不代表政策转向，基于2020年疫情大背景下整体经济疲软的艰难处境和当前各地市场分化，部分二三线城市成交同比跌幅依旧大于50%的客观情况，后期地方政策出台依旧是偏向宽松，而最近杭州、东莞、宁波先后出台一些很细则的收紧措施，主要是为了防止市场过热，其他的热点城市也有可能会跟进，但应该不会出现大面积收紧。

  此外，因不同城市的分化行情，“因城施政，精准调控”已经成为必然，地方政府承担因城施策的主体责任，根据各城市市场实际情况，及时调整政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性，基于此，未来城市间政策分化、市场分化也会是一个常态，针对短期内市场大热的杭州、南京、宁波、东莞等核心一二线和强三线城市不排除后期调控加码的可能，旨在遏制短期投机需求，达成“三稳”预期；而针对广大中部三四线城市，扶持小微企业，刺激市场活力仍是重中之重。