[中房研协]深圳重磅调控捍卫“房住不炒”

  热点聚焦

  7月15日，深圳发布新一轮楼市调控政策，深圳市住房和建设局等八部门共同发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，根据通知，深圳将对房地产市场进行调控，包括调整商品住房限购年限、细化普通住房标准、加大二手住房交易信息公开力度等共八条调控措施。深圳成为继杭州、东莞、宁波之后又一调控升级的城市，此次政策规定了哪些内容，政策“紧缩”背后的动因是什么，政策的落地会对本地楼市产生怎样的影响、会有其他城市跟进吗？

  深八条主要内容如下：

  1、调整商品住房限购年限。《通知》要求，本市户籍家庭、单身人士（含离异）需在本市落户满3年，且连续缴纳36个月以上个税社保，才能购买商品住房。非深家庭、成年单身人士需在本市连续缴纳5年以上社保和个税才有购房资格。夫妻离异的，自离异之日起3年内购买商品住房，按离异前家庭总套数计算。

  2、完善差别化住房信贷措施。对家庭名下无房无贷款的首套房继续执行首付款比例最低30%的政策。名下无房但有商业贷款记录的，购买普通住房首付比例不低于50%，购买非普通住房首付比例不低于60%。家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房首付比例不低于70%，购买非普通住房首付比例不低于80%。

  3、发挥税收调控作用。更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

  4、细化普通住房标准。（1）容积率在1.0（含）以上；（2）套内面积120（含本数）平以下或者建筑面积144（含本数）平以下；（3）实际成交价低于750（含本数）万。

  5、加强热点楼盘销售管理。新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

  6、推行房屋抵押合同网签管理。进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。

  7、加大二手住房交易信息公开力度。及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易。

  8、严厉打击房地产市场违法违规行为。持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价等行为采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

  热点评析

  深圳出台“深八条”，遏制短期投机行为

  对比此前杭州、东莞、宁波出台的限购政策，本次深圳的政策主要是在限购年限上政策力度超出预期。此前，深圳执行本市居民家庭限购2套住房，成年单身人士限购1套住房的规定，在落户时间和缴纳个税和社保方面并没有作出严格的限制。鉴于近期深圳市场部分楼盘因区位、学位等因素出现抢购现象，价格非理性上升，为了遏制投机炒房，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，支持合理自住需求，深圳发布“深八条”，为楼市“打补丁”。

  具体来看，本次政策严控购房人数，对深圳居民、成年单身人士、非深家庭以及离异人士购房做出了严格的限购年限规定，要求本市家庭购房需落户满3年，且连续缴纳36个月以上个税社保，非深家庭和成年单身人士需要在本市连续缴纳5年社保个税才能拥有购房资格。对离异人士规定3年内购买住房按离异前家庭总套数。相比其他城市落户1年可购买住房的规定，深圳在限购年限上更为严格，更体现了”因城施策”的政策导向。政策之所以这么严格，一方面是因为去年深圳成为“社会主义先行示范区”，今年年初房价又出现了三次比较明显的上涨；另一方面是因为深圳人才落户门槛低，新增人口不断攀升，对购房的需求大。

  在完善住房信贷政策方面，对无房无贷的首次购房家庭，继续执行首付比例最低30%的规定；对无房但有房贷或有1套住房的购房家庭，若购买普通住房，分别按不低于50%、70%的首付比例执行，若购买非普通住宅，最低首付比例上浮十个百分点，分别为60%、80%。

  在发挥税收调控方面，深圳上调增值税免征条件，由2年上升为5年。这意味着，购买普通住宅的购房者要连续持有房产5年才能免交5%的增值税。此措施降低了房产频繁交易的可能，对投机炒作行为有一定的限制作用。

  同时为了保障自住购房需求，深八条提出加强热点楼盘销售管理，优先满足无房家庭购房需求。由此可以看出，此次深圳推出限购等相关政策，并不是为了打压房地产市场，而是为了规范房地产市场做出的一系列举措，意在贯彻“房住不炒”的定位，保障自住购房需求、抑制投机炒作行为，促进房地产市场平稳健康发展。

  市场过热促使调控加码，二手房交易遭遇严控

  从2020年上半年来看，深圳一直是全国楼市焦点，无论是天价茶水费、豪宅日光盘还是商品房成交规模、房价的强劲增长，无不彰显了这座城市的楼市热度。

  以6月份为例，根据克而瑞统计数据，深圳关内四区普通住宅成交895套，成交面积88967平方米，环比减少23.31%，同比上涨97.25%；关外六区普通住宅成交4583套，成交面积351900平方米，环比减少12.86%，同比增加39.08%。虽然受调控政策收紧及外围政治等影响，环比出现明显降幅，但同比表现依旧亮眼。从房价上来看，2020年上半年深圳房价涨幅靠前。据国家统计局数据，2020年3月深圳市二手房领涨全国，5月新房价格环比上涨0.6%，同比上涨4.9%，二手房房价环比上涨1.6%，位居全国第二，同比上涨12%。从二手房上看，根据深圳房地产信息网数据，2020年上半年深圳市二手房合计成交44000套，其中6月成交10594套，创四年以来的月度新高。

  在中央多次重申坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，深圳市过热的市场表现促使调控再加码。从新政调控内容来看，无论是对本市户口附加限购条件、限制离异后购房套数，还是延长二手房转让增值税征免年限，都将在一定程度上抑制市场需求，尤其是二手房市场或将明显受挫。

  新政仅从需求侧设卡，无法从根本上解决深圳楼市潜在问题

  深圳市楼市表现火热虽然不排除有投资投机行为存在，但供需持续紧张的问题也不容忽视。自2015年以来，深圳市年常住人口增量均在40万以上，截至2019年底，深圳市常住人口已达1343.88万人。庞大的人口基数和持续的人口增长导致深圳市人地矛盾日益突出，住房需求长期紧张，从而导致房价的持续上涨。此外，优质的教育医疗等配套资源稀缺一直是深圳市痛点，在此情况下，优质的学区房持续火热，房价更是节节攀升。

  此次楼市新政主要从需求侧进行限制，并未对楼市发展中存在的其他问题予以明确处理，若后期无相应措施跟进，将可能迫使人口尤其是高素质人才流出，不利于城市的长期发展。

  新政仍是贯彻“因城施策”，楼市调控仍看好“多松少紧”

  无论是深圳，还是此前的东莞、杭州、宁波，都是近期内楼市热点城市，调控收紧是在坚持“房住不炒”要求下，促进地方房地产市场平稳健康发展的表现，未来不排除更多热点城市跟进，但这并不意味着楼市即将迎来新一轮紧缩调控。一方面，当前我国经济下行压力依然较大，房地产及上下游产业的稳健发展对于促进经济恢复发展具有重要作用；另一方面，当前城市房地产市场分化明显，更多的二三线城市市场成交量仍处于同比大幅下跌且增长乏力的情况。基于此，预计楼市调控在坚持“房住不炒”“因城施策”的主基调下，仍将表现为“多松少紧”。