[克而瑞]深圳拐点将至，下一个是谁？

  导 读 

  我们认为在调控政策强力打压下，下半年深圳房地产市场大概率将明显降温，但并不会显著失速。

  昨日，深圳多部委联合发布重磅调控政策，涉及升级限购，深圳户籍家庭连续缴满3年个税或社保才有购房资格，这在全国尚属首次；升级限贷，调升非普通住房首付比例；增加一二手房交易税，提高豪宅交易税费，并将增值税征免年限由2年调整至5年。而在政策强力打压下，深圳房地产市场拐点将至？下半年房地产政策层面又将如何演变？

  01

  限购、限贷双升级，提升交易税

  户籍家庭购房需社保连续满3年在全国尚属首次

  深圳调控政策再升级，重点涉及以下几方面内容：

  其一，升级限购，深圳户籍家庭、成年单身人士连续缴满3年个税或社保，方可购买商品住房，这在全国尚属首次。联系到深圳落户条件相较宽松，此番限购升级变相抬升了新晋落户家庭购房门槛，在一定程度上打压投资、投机性需求，以期维稳房地产市场。

  另外，任何一方在夫妻离异3年内购房，拥有住房套数按离异前家庭住房总套数计算，意在严堵政策监管漏洞，杜绝部分家庭通过假离婚骗取购房资格。

  其二，升级限贷，调升非普通住房首付比例，无房有贷家庭购买非普通住房首付不低于60%，二套非普通住房首付不低于80%。我们认为升级限贷对深圳房地产市场整体影响程度有限，普通住宅仍参照原先的限贷标准执行，仅限于高价盘乃至豪宅首付比例将有所提升。

  其三，增加一二手房交易税，以增加交易成本为抓手变相抑制住房买卖，有序引导房地产市场逐步回归理性。

  首先，普通住房标准进一步收紧，在原先的容积率在1.0以上、套内面积120平方米以下或建筑面积144平方米以下基础上，新增实际成交总价低于750万元这一限定条款，高价盘尤其是豪宅交易税费将明显提升。

  其次，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，意在延长个人住房的持有时间周期，最大程度避免投资客因短期内房价快速上涨套现离场，缓解市场投资炒作氛围。

  其四，加强市场监管，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，严禁房抵贷等违规信贷资金再次流向房地产市场。

  02

  短期深圳楼市明显降温成交转升为降但不会失速

  长期市场前景依旧看好

  疫后深圳新房市场全面转暖，甚至出现过热的征兆。2月底，去年卖小换大的置业群体陆续收到银行放贷，疫情期间被压抑的潜在购房需求持续释放；3月初，银行信贷资金通过各种渠道流入房地产市场，二手房价格开始上涨，此阶段新房仍有一定的折扣优惠，致使新房去化速度明显加快。4月以来，尽管市场监管加强，央行更是出手重拳彻查深圳房抵经营贷，但房地产市场热度不减，成交仍稳中有升。上半年，深圳商品住宅累计成交194万平方米，同比跌幅收窄至6%。

  不分档次、不分产品线销售全线飘红。一方面，高端市场持续火热，豪宅基本开盘即售罄，主要还是受限价政策影响，豪宅售价普遍低于市场预期，买到即赚到的心理预期强烈。另一方面，在市场全面转暖之后，刚需盘去化速度明显加快，“万人摇”、首开即售罄的项目也不在少数。

  疫后深圳二手房市场持续火爆，成交显著放量并创新高。3月，深圳二手房成交显著放量且同比转正，成交面积升至70万平方米，同比增长80%。4、5两月市场热度惯性延续，成交持续高位运行，同比仍实现较大比例增长。6月成交进一步放量，成交面积升至90万平方米，创近年来单月新高，同比增长69%。上半年，深圳二手房累计成交399万平方米，同比增长46%，市场热度可见一斑。

  短期内，受限于调控政策进一步升级，预计下半年深圳房地产市场或将明显降温，成交大概率将有所下滑，但并不会显著失速。

  长期来看，深圳人口虹吸效应显著，高素质人才大量涌入，且普遍有着较强购买力，房地产市场仍有强劲需求支撑。并且，诸如“中国特色社会主义先行示范区”等一系列政策红利将持续释放，房地产市场前景依旧看好。

  03

  从保市场主体出发为市场减压、房企纾困

       成都、南京等热点城市可能跟进加码

  鉴于今年最大的压力还是在居民就业层面，保市场主体乃是实现“六保”的基本前提，意即只有保住市场主体，才能保居民就业、保基本民生。我们认为下半年地方政策有望从保市场主体出发竭力为市场减压、企业纾困。

  一方面，土地供应要有供有限，供地整体过剩的弱三四线城市仍需调降供地指标，给予市场修复的时间；调整及优化供地结构，最大程度增加住宅用地供应比重，并取消诸如现房销售、自持比例这类限制性措施；适度调降土地出让价格，尤其要增加平价地及低价地供应，给予企业一定的让利空间。

  另一方面，放宽预售标准，加快预售证审批，进一步支持企业促销售、抓回款。那些市场需求相较羸弱的压力二、三线城市，仍要在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项，其对市场的拉动力也将更为直接有效。

  联系到疫后房地产市场复苏与分化并行，类比于深圳，一线城市中的上海、北京市场同步转暖。其中，上海房地产市场结构性回暖，高端市场持续火热，但刚需市场未见实质性好转，跟进加码调控的可能性不大。北京二手房市场显著转暖，5、6两月成交迭创近年来单月新高，但由于疫情防控出现反复，短期内暂无加码调控的必要。

  不过，成都、南京、杭州等核心二线城市已有过热的征兆，新开盘项目频现“万人摇”，其中不乏投资、投机性需求进场，房价仍面临一定的上涨压力。而在“房住不炒”的政策大环境下，我们认为下半年成都、南京等热点城市理应跟进加码调控，并加强市场监管，严防违规信贷资金流向房地产市场，以期将稳地价稳房价稳预期的长期调控目标落到实处。

  综上所述，我们认为在调控政策强力打压下，下半年深圳房地产市场大概率将明显降温，成交或将有所下滑，但并不会显著失速。长期来看，深圳房地产市场仍有强劲需求支撑，市场前景依旧看好。

  而在“房住不炒”的政策大环境下，下半年成都、南京等热点城市理应跟进加码调控，尤其要严防违规信贷资金流向房地产市场，缓解市场投资炒作氛围。基于“六稳”、“六保”的政策目标底线，更多城市仍需为市场减压、企业纾困，压力二、三线城市仍要在需求层面予以刺激。