[克而瑞]南京“新九条”如期而至，其他“万人摇”还会远吗？

  2020年7月23日凌晨，南京市多部门联合发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及加强土地市场调控、支持刚性购房需求、完善住房限购政策等九方面新措施。此前杭州、东莞、宁波、深圳等楼市火热城市都曾加码调控，究竟这类城市政策“收紧”背后的动因是什么，这又是否意味着疫后“利好”红利不再，诸如成都等其他“万人摇”的城市会跟进吗？

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  增加土地供应与控地价并举

  打击离婚炒房与保障刚需自住双管齐下

  通读此次新政全文，对比此前宁波、深圳等楼市加码新政，基本算是一脉相承，延续了中央“房住不炒”的总基调，整体调控力度不及深圳，但是政策覆盖面涵盖楼、地市，与宁波的调控方向大体相似，涉及严控地价、限购“补漏”、刚需优先等诸多方面。具体来看： 

  一是针对土地出让，加大供应和控地价是重点。政策强调要加大住宅用地供应，特别是加大中低价位、中小套型住宅用地供应，优先满足刚性需求，稳定土地市场预期；同时，为防止土地市场过度竞争，提出要继续严格执行“限房价、竞地价”政策，尤其是热点区域，要提高土地市场准入条件，对报名单位资格进行筛选，控制参与土地竞买企业数量。事实上，早在6月5日，南京政府就曾提出“限房价、竞地价”的限价新政，规定毛坯房最高销售单价不得超过地价均价的110%，此举北京、杭州、宁波都曾“珠玉”在前，可以有效避免开发商用低配方式拉高部分房源的销售单价，保持地价稳定的同时，为土拍市场理性降温。 

  二是针对于购房者，“有收有放”，围堵限购漏洞的同时，保障刚需。一方面离异“炒房”再无可能，《通知》规定，在夫妻自离异之日起2年内，若离异前家庭名下在南京无房，离异后任一家庭成员可以成年单身人士身份在南京购买1套商品住房；离异前有1套商品住房，离异后无房一方可以成年单身人士身份在南京购买1套商品住房；离异前有2套商品住房及以上的，离异后任一家庭成员在南京均不得购买商品住房。这点基本与此前深圳的“715”新政大体雷同，意在严防部分家庭通过假离婚骗取购房资格。另一方面，支持刚性购房需求。优先保障南京市户籍无房家庭的刚性购房需求，商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。 

  三是楼盘销售层面，强化热点楼盘销售管理。对社会关注度高、预计购房人数多的热点楼盘，开发企业制定针对性销售方案，严格按照审核公示方案开盘销售。选房结果在现场公示，确保销售进度与南京网上房地产公示同步。此举主要是吸取杭州、成都等“万人摇”项目的前车之鉴，避免加剧市场恐慌性购房心理，造成短期内楼市成交大热的假象。 

  综上，可以看出，南京此次发布的加码新政可谓是“中规中矩”，既吸取了宁波、深圳等“前人”宝贵的经验，譬如严控地价、限购“补漏”、刚需优先等常规操作；同时结合自身情况，也提出了加强楼盘销售管理、实施全装修和升级装修等提个性化新政规范房地产市场。

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  土地成交同比增24%

       一、二手房量价齐升，预计后市热度将小幅回落

  与宁波、深圳的情况大体类似，南京之所以加码新政无疑是地方政府为应对短期内“大热”楼、地市，贯彻“房住不炒”的坚决表态。 

  首先聚焦于土地市场，土拍热度居高不下。2020年上半年，南京涉宅用地成交量稳步回升，累计成交建面达604万平方米，同比增长26%。尤其是4月量价齐升，单月成交突破200万平方米，成交楼面价亦达到1.8万元/平方米。高价地块数量稳步增长，值得关注的当属江苏高力地产集团有限公司拿下的建邺区NO.2020G02地块，楼面价高达42398元/平方米，溢价率达30%。

  其次是商品住宅市场，得益于居民强劲的购买力，即便在新冠疫情爆发的2月面临“断供”，成交依旧保持在29万平方米，3-5月一直处于逐月递增态势，2020年5月迎来了集中释放，单月成交破100万平方米，达到了年内高点。6月虽略有回调，但上半年累计成交已基本与去年同期持平，成交均价在2.5万元/平方米高位波动。

  从其热销项目来看，主要集中在中高档，雨花台、栖霞、江宁等三区受利好规划驱动，区域内部分项目频频热销。栖霞的融信世纪东方项目、雨花台区的大名城·紫金九号项目认筹人数均超2000人，而部分核心区域一二手倒挂的高性价比项目诸如建邺区的华新城项目、浦口的悦辰府项目认筹率也都在35以上，均实现了开盘即售罄的成交佳绩。

  二手房市场也在2020年上半年显著升温，上半年累计成交453万平方米，同比增长44%。尤其是疫情之后，成交攀升，4-6月成交均突破100万平方米，均价至6月突破3万元/平方米。

  基于当前楼、地市成交表现，结合南京近期出台的新政，我们不难判断，随着政府加大中低价位、中小套型住宅用地供应，同时以房价控地价，压缩房企利润空间等政策是进一步实施，涉宅用地成交建面有望保持稳中有增态势，而整体地价受结构性因素影响有望进一步回落。而对于离异购房的限购围堵一定程度上将抑制短期投机需求，而从土地出让到居民购房等多环节优先刚需的倾向性政策将规避限制性政策造成的“误伤”，刚需自住需求仍有望在下半年持续释放，南京整体成交热度也将在短期内保持稳中有降态势。

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  南京不是“先例”也非“绝唱”

  成都、杭州等 “大热”城市大概率跟进加码

  事实上，近期诸如杭州、东莞、宁波、深圳、南京等城市纷纷加码调控，我们认为，调控升级主要是针对短期内市场回升较快的个别城市，南京不是“先例”也非“绝唱”。从CRIC监测数据来看，兰州、杭州、厦门、成都等城市短期内市场热度同样较高，6月单月、二季度成交同比均已回正。政策升级的初衷并不在于打压房地产，而是在于规范购房、遏制投机，防止过多资金流入房地产。

  7月初以来先后有宁波、东莞、郑州、杭州、深圳、哈尔滨等多个城市出台楼市调控新政，但是我们认为，这并不代表政策转向，多数城市还将“稳”字当头。一方面虽然新冠疫情得到了初步控制，但整体经济形势依旧严峻，上半年GDP同比依旧下降1.6%，房地产业的压舱石作用尤为凸现；另一方面居民就业压力突出，收入增长受限。6月份，城镇调查失业率同比仍高0.6个百分点，保企业主体、稳财政，尤其是短期难以摆脱土地财政依赖，平稳可持续的房地产市场环境尤为重要。 

  此外，不同城市分化行情加剧，部分缺乏基本面的三四线城市成交同比跌幅依旧大于50%，尚未恢复到疫前水平。对于这些城市而言，收入压缩致刚需购买力受限将是制约楼市成交增长的主要短板，未来政策落脚点仍将集中在扶持企业，刺激市场活力，谨防楼、地市下跌。 

  不过，成都、杭州、兰州等二线城市同样有过热征兆，新开盘项目和南京、深圳一样频现“万人摇”，其中不乏投资、投机性需求进场，房价面临较大上涨压力，这些城市大概率将跟进加码调控，以期将稳地价稳房价稳预期的调控目标落到实处。