[克而瑞]​长三角一体化发展座谈会召开，释放哪些信号？

  近日，扎实推进长三角一体化发展座谈会召开，在肯定了长三角一体化战略实施一年以来取得的积极成效的同时，为长三角未来发展指明了方向。会议强调要毫不动摇坚持“房住不炒”定位。经此会议，长三角城市房地产政策会有何变化？长三角一体化发展又会为楼市产生怎样影响？

  01

  房住不炒总基调不变

  坚决防止借机炒作房地产

  8月20日，扎实推进长三角一体化发展座谈会召开。习近平总书记提出“要提升长三角城市发展质量”，并强调“要坚决防止借机炒作房地产，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。落实长效机制，确保房地产市场平稳健康发展”。

  一方面，表明“房住不炒”的政策主基调未变。联系到近期住建局、央行召开的房地产企业座谈会，以及724房地产工作会议，屡次重申“房住不炒”，彰显中央调控房地产决心已定。与此同时，7月以来，杭州、宁波、南京等长三角热点城市纷纷收紧调控，显示地方政府积极落实房地产长效管理机制，不走以房地产刺激短期经济的老路。

  另一方面，“坚决防止借机炒作房地产”等表述，表明决策层对房地产市场风险保持高度警惕，对近期热点城市出现的局部投机热现象高度关注。“坚决防止借机炒作房地产”既要防投机热潮破坏房地产市场平稳健康发展的良好局面，也要防盲目加杠杆引发的金融风险。

  02

  长三角疫后楼市率先复苏

  核心在于购买力强劲、潜在需求充裕

  疫后，长三角城市房地产市场率先复苏。2020年上半年，长三角城市群商品住宅成交面积同比仅微跌3%，而粤港澳大湾区、成渝、长江中游城市群累计同比跌幅皆在20%左右，京津冀跌幅更是高达31%。

  长三角地区房地产市场复苏动能强劲，核心原因仍在于长三角地区具备民富基础，而疫后货币环境相对宽松，居民购房抗通胀需求强烈。

  1-7月，CRIC统计长三角城市商品住宅成交面积总计5074万平方米，累计同比跌幅收窄至2%，市场基本恢复至疫前水平。半数城市前7月成交面积累计同比实现回正，杭州累计同比增幅更是超20%。

  南京、杭州、宁波等楼市、地市局部过热，“万人摇”频现，单月商品住宅成交面积屡创新高，单价、总价地王时有出现，引来调控加码。

  03

  受惠于长三角一体化高质量发展

  长三角城市楼市潜力足、韧性强

  长三角城市群是我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域之一，经济发展质量、一体化程度位居五大城市群前列，“一极三区一高地”的战略定位明确。空间格局上，“一核五圈四带”的网络化布局逐步形成，上海龙头带动的核心作用和区域中心城市的辐射带动作用逐渐显现。

  克而瑞研究中心7月30日发布了《2020年中国城市房地产市场投资前景研究报告》，研究对象覆盖全国286个地级以上市，综合运用多种数学工具，对房地产市场前景进行定量化研究，对不同城市能级的前景来源予以剖析，并对前景较优城市的指标特征进行归纳总结。

  研究结果显示，随着长三角一体化的持续推进，长三角城市排名显著提升。13个长三角城市入围房地产发展前景TOP50城市名单，TOP10城市中半数皆为长三角城市，购买力较佳的长三角城市领跑全国。尤其是杭州、宁波等城市投资前景快速提升，受惠于长三角一体化建设，人口机械流入持续增加，新增人口带来不菲的增量购房需求。而嘉兴、常州、湖州等，通过承接核心城市产业转移，吸引人口回流，房地产市场前景也愈发明晰。

  04

  “一体化”降低人口、资金流动壁垒
助力房地产市场长远发展

  长三角一体化战略实施两年以来，一体化水平持续提升，体现在交通、产业、公共服务多个领域。具体来说：

  第一，交通一体化，铁路、公路等基础设施互联互通。6月，贯通长三角东西区域的大动脉——沪苏湖铁路正式开工，7月沪苏通铁路贯通，加速苏中、苏北地区融沪、融长。预计到2020年末，长三角铁路营业里程将达到1.3万公里，其中高铁达5300公里以上，运营铁路网将覆盖“三省一市”范围内除舟山市以外所有的地级以上城市。此外，交通一体化还体现在打通断头路、开通跨省公交、地铁二维码互通、取消省界收费站等多个方面。

  第二，产业协同发展。一市三省产业联动机制不断完善，产业错位发展格局也在不断深化。尤其是在集成电路、生物医药、人工智能等重点领域，三省一市积极合作，譬如G60科创走廊，吸引了越来越多的科技、产业、资本、人才在此集聚。

  第三，公共服务一体化，从2018年长三角“一网通办”电子政务系统开通，探索建立异地门诊费用结算，到疫情期间三省一市健康码互认，再到8月20日长三角住房公积金一体化战略合作框架协议签订，医保一卡通2.0版在“青嘉吴”率先开通，长三角公共服务一体化持续推进。未来，还可能在户籍准入、医疗保障等领域实现同城化互认。

  事实上，“一体化”的关键就是要打破行政壁垒、提高政策协同。而打破行政管理壁垒本质上就是降低人口、资金流入壁垒，一方面有利于促进劳动力要素合理配置、提升经济运行效率。另一方面，对于房地产市场而言，在人口总量趋于稳定的大背景下，唯有吸引人口流入才能创造增量购房需求。也正因为此，我们认为长三角房地产市场中长期前景可高看一线。

  总的来说，长三角一体化发展座谈会进一步明确了长三角的战略定位，释放出积极信号。我们认为，长三角是中国五大城市群中经济发展质量、一体化程度最高的区域，未来也极有可能成为区域一体化发展的示范标杆。就房地产市场而言，短期来看，居民购买力充裕是长三角楼市疫后迅速复苏的主要原因，中长期来看，长三角一体化进程一定程度上打破了行政管理壁垒，也降低了人口、资金流入壁垒，有利于创造增量购房需求，长三角城市房地产市场前景依旧可期。