[克而瑞]资本月报：政府提出房企融资“三条红线”，进一步规范融资环境

  住建部和央行重点提出房企融资“三条红线”

  8月20日，住建部和央行召开了重点房企座谈会，明确提出要实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。同时也宣布了房企融资的“三条红线”，即：1.剔除预收款后的资产负债率大于70%；2.净负债率大于100%；3.现金短债比小于1倍。根据房企“踩线”情况不同，会按照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债规模年增长速度。这是近期政府对于房企融资推出的一项重要的控制措施，也为未来房企调整负债状况提供了指导性的方向。

  单月融资总额及成本环比均有所下降

  本月95家典型房企的融资总额为1062.81亿元，环比下降24.6%%，同比上升38.1%。其中，8月房企的融资发债总额为548.56亿元，环比下降24.7%，同比上升50.8%，8月房企整体发债量较于前两个月有所回落。本月单月融资成本5.17%，环比下降1.01个百分点；其中境外发债成本6.66%，环比下降0.53，主要在于本月境外发债量相对较少，且发债房企多为历来成本相对较低的房企，境内发债成本环比下降0.27至4.46%。

  融创和华润旗下物业公司申请上市

  本月没有房企或房企旗下业务公司成功上市，而在上市申请方面，本月虽然没有房企申请上市，但是融创和华润旗下的物业公司融创服务和华润万象生活分别在6日和31日递交了上市申请，期后宋都服务也在9月2日更新了已到期的招股书。因此截至2020年8月底，在港交所等待IPO的房企和房企旗下公司分别有11家和12家。

  万科完成入股泰禾

       南国置业拟吸收合并电建地产

  本月3日万科完成了对泰禾的入股，成为其第二大股东。万科的入股给债权人等各方传递了积极的信号，有利于之后债权重组的推动。本月27日南国置业宣布拟吸收合并大股东中国电建旗下的电建地产，合并之后的企业将在深交所上市，中国电建将成为上市公司的直接控股股东。

  企业发债

  债券发行：房企发债较前两月有所回落

  本月95家典型房企的融资总额为1062.81亿元，环比下降24.6%%，同比上升38.1%。其中，境内债权融资760.06亿元，环比上升5.5%，同比上升68.2%；境外债权融资205.98亿元，环比下降60.1%，同比下降27.2%。本月境内债权融资仍表现强劲，同环比实现上涨；境外债权融资由于前两个月的融资量相对较大，本月下降幅度明显。而8月20日住建部和央行举行的重点房企座谈会上明确了“三条红线”细则，使得房企对自身的融资额度使用更加审慎，房企整体的融资量下降。累计来看，2020年1-8月房企融资总额10202.79亿元，同比微降1.9%，其中境内债权融资同比增长18.7%到5783.48亿元，境外债权融资同比下降31.0%到3068.43亿元。

       其中，8月房企的融资发债总额为548.56亿元，环比下降24.7%，同比上升50.8%，8月房企整体发债量较于前两个月有所回落。境外美元债本月大幅下降，境外发债约达172.80亿元，环比下降60.0%，同比上升31.8%；此外，境内发债375.76亿元，环比上升26.4%，同比上升61.5%。境内发债从主要的融资结构上看，本月房企境内公司债发行237.56亿元、中期票据96.70亿元、融资券33.50亿元，分别环比上升58.16%、上升2.33%、下降28.72%。整体来看，2020年前八月累计发债5982.55亿元，同比增长67.7%，其中境内发债2178.63亿元，同比增长121.3%，境外发债3803.92亿元，同比增长70.6%。

  本月单月融资成本5.17%，环比下降1.01个百分点；其中境外发债成本6.66%，环比下降0.53，主要在于本月境外发债量相对较少，且发债房企多为历来成本相对较低的房企，如旭辉发行了两笔均为6.0%以下的境外债券；境内发债成本环比下降0.27至4.46%。截至2020年8月房企新增债券类融资成本6.20%，较2019年全年下降0.87个百分点，其中境外债券融资成本达8.06%，较2019年全年增长0.02个百分点；境内债券融资成本4.25%，较2019年全年下降1.07个百分点。

       具体企业表现来看，8月发债最高的企业为世茂集团，发债总量约为37亿元，主要为其于共计了2笔共计37亿元的公司债，融资利率分别为3.90%和3.99%；此外，中海地产和华润置地分别发行了20亿元和15亿元的公司债，利率较低，均为3.20%。这两家企业作为央企且均是财务稳健的行业龙头，在目前利率下行的背景下容易获得更低的融资成本。

  债券期限：本月到期债券类526.58亿元

  本月房企有25笔债券到期，金额共计526.58亿元,房企需偿债量较大。其中，到期金额最高为龙光地产2015年发行的一笔40亿元的公司债，其中已于2017年提前赎回2.38亿元。此外，融创中国本月有3笔债券到期，分别是2笔共计50亿元公司债和1笔共计4亿美元的境外优先票据。 

  提前关注到2020年9月将有30笔债券到期，金额共计446.25亿元，环比下降15.3%，但属于年内偿债高位。单笔金额最高为世茂集团2015年发行的一笔60亿元的公司债，此外万科的一笔50亿元的公司债也将到期。