[中房研协]《住房租赁条例》首发，住房租赁市场也要以稳为主

  【热点聚焦】

  9月7日，住房和城乡建设部发布关于《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》）公开征求意见的通知。《条例》包含总则、出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监督、法律责任和附则等8章，共66条。其中：

  1.在“出租与承租”方面，《条例》明确：（1）出租人应当为承租人提供必要的居住空间，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住；（2）在住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金；（3）出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案；（4）承租人可以持住房租赁合同，按照有关规定申领居住证等，依法享受基本公共服务和便利等。

  2.在“租赁企业”方面，《条例》明确：（1）住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容；（2）国家鼓励住房租赁企业与承租人签订租赁期限为3年以上的住房租赁合同等；

  3.在“扶持措施”方面，《条例》明确：（1）国家鼓励通过新增用地专门建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房，利用整幢既有房屋用于出租，将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应；（2）国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行信用债券等；

  4.在“服务与监督”方面，《条例》明确：（1）直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平；（2）住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管等。

  【热点评析】

  住房租赁政策进一步细化，首部条例性文件引导和规范住房租赁市场发展

  近期长租公寓频繁“爆雷”，据中国网地产不完全统计，截至目前，全国已有超50家长租公寓“爆雷”，在疫情冲击下，原本就生存艰难的长租公寓更是“雪上加霜”，“爆仓”“跑路”等现象频发，严重损害出租人和承租人的合法权益，扰乱市场秩序，规范住房租赁市场愈加迫切。《条例》的适时出台，即是对住房租赁市场制度的补充。作为我国住房租赁领域首部条例性文件，《条例》涉及出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监督、法律责任等多方面内容，并划定了多道红线，对于后续引导和规范住房租赁市场有序健康发展具有积极作用，也为地方政府监管住房租赁市场指明了重点和方向。

  《条例》划定多道红线，住房租赁市场以“稳”为主

  （1）在住房租赁合同期限内，不得单方面提高或者降低租金；直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

  从出租人不得单方面提高或降低租金，到政府应建立住房租赁指导价格发布制度，必要时可以采取措施稳定租金水平，充分体现了政府“稳租金”的市场导向，这也是“稳地价稳房价稳预期”的重要补充。

  （2）和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。

  此前住房租赁市场备案仅在少数一二线城市开展，此次《条例》明确各类合同均应到房屋网签备案系统进行备案，将有效加强有关部门对住房租赁市场的监督和统一管理，同时也有助于保障出租人和承租人的合法权益。

  （3）住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容；住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管等。

  近年来，长租公寓乱象频发。早在2019年12月25日，住建部、银保监会等6部门联合下发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，就明确提出加强对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，并指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。此次《条例》再次明确对存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的住房租赁企业加强监管，对租金贷的使用提出新的约束，体现了政府对“高进低出”“长收短付”的经营模式始终保持审慎甚至是否定态度。对长租公寓市场的监管力度进一步加强，将有效降低长租公寓“爆雷”的风险，对稳定住房租赁市场、降低金融风险等都具有积极意义。