[中房研协]2020年第三季度房地产市场运行情况（政策篇）

  中央层面

  强化房地产金融监管

  三季度，中央对房地产行业监管力度明显加强。一方面，继续推动新型城镇化建设和老旧小区改造并不断细化工作，另一方面，多次会议重申，要牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚决不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保房地产市场平稳健康发展，并对部分热点城市和重点房企进行了约谈，房地产金融监管进一步加强，尤其是创新性地提出了重点房企资金监测和融资管理规则，对房企影响较大。

  1. 坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，强化房地产金融监管

  坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。7月24日，国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，强调坚持“房住不炒”定位，坚决不将房地产作为短期刺激经济的手段，并提出要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，全面落实城市主体责任。7月30日，中共中央政治局会议召开，会议提出，坚持“房住不炒”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。8月26日，住建部召开部分城市房地产工作会商会，重申要毫不动摇坚持“房住不炒”定位和坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，并要求严格落实城市主体责任，提高工作主动性，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

  坚持稳健的货币政策灵活适度。7月1日，中国人民银行下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，下调金融稳定再贷款利率0.5个百分点，支持实体经济发展。7月28日，国家发改委发布《关于做好2020年降成本重点工作的通知》，提出继续疏通货币政策传导机制，灵活运用降准、公开市场操作、再贷款再贴现等货币政策工具，保持流动性合理充裕，深化利率市场化改革，推动贷款利率下行。7-9月，贷款市场报价利率（LPR）继续维持历史最低水平不变，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。9月2日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，提出要坚持稳健的货币政策灵活适度，保持政策力度和可持续性，增强金融服务实体经济能力。

  加强房地产金融监管。7月14日，银保监会发布《关于近年影子银行和交叉金融业务监管检查发现主要问题的通报》，要求各银行保险机构要落实主体责任，全面排查存在问题，切实整改到位，引导资金高质量服务实体经济。7月17日，银保监会发布《商业银行互联网贷款管理暂行办法》，明确互联网贷款应遵循小额、短期、高效和风险可控原则。8月20日，住建部与央行召开重点房企座谈会，提出在坚持“房住不炒”的前提下，实施好房地产金融审慎管理制度，并提出重点房地产企业资金监测和融资管理规则。9月16日，银保监会发布《关于加强小额贷款公司监督管理的通知》，提出要强化监督管理，整顿行业秩序，促进行业可持续发展。

  强化房地产市场法治保障。7月22日，最高人民法院发布《关于为新时代加快完善社会主义市场经济体制提供司法服务和保障的意见》，提出坚持“房住不炒”定位，依法妥善审理涉房地产相关纠纷案件，引导房产交易回归居住属性，积极运用司法手段支持政府严控房价，防范炒地炒房投机行为，保障房地产市场平稳健康发展。8月11日，国家税务总局发布《中华人民共和国契税法》，明确将契税征收管理纳入《中华人民共和国税收征收管理法》适用范围，契税税率为百分之三至百分之五。

  加强农业农村用地管理。7月31日，自然资源部、农业农村部发布《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》，提出需要保障农村村民住宅建设用地计划指标需求，依法落实“一户一宅”要求，严格执行规定的宅基地标准。9月25日，国务院办公厅《关于坚决制止耕地“非农化”行为的通知》，提出严禁违规占用耕地绿化造林，严禁超标准建设绿色通道，严禁违规占用耕地挖湖造景，严禁占用永久基本农田扩大自然保护地，严禁违规占用耕地从事非农建设，严禁违法违规批地用地，严格落实耕地保护责任。

  推动房屋网签备案信息共享建设。7月2日，住建部、最高人民法院等六部门联合印发《关于加强房屋网签备案信息共享提升公共服务水平的通知》，提出优先升级房屋网签备案系统，加强贷款审核管理，加强城市房地产市场运行监测，为房地产市场调控提供数据支撑。

  落实建设单位工程质量首要责任。9月11日，住建部发布《关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》，明确建设单位是工程质量第一责任人，依法对工程质量承担全部责任，并要求各地完善住宅工程质量与市场监管联动机制，建立健全建设单位落实首要责任监管机制，确保建设单位首要责任落到实处。

  2. 政策赋能，有序推进新型城镇化建设和老旧小区改造工作

  全面推进老旧小区改造工作。7月20日，国务院发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，提出2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个、涉及居民近700万户的工作目标，并对改造对象和改造内容作出具体明确。8月25日，住建部发布《在城市更新改造中切实加强历史文化保护》，要求各地加强对城市更新改造项目的评估论证，加大对城市更新改造项目的指导和监督管理力度。

  加快落实新型城镇化建设。7月28日，国家发改委发布《关于加快落实新型城镇化建设补短板强弱项工作有序推进县城智慧化改造的通知》，明确县城智慧化改造重点方向为夯实新型基础设施支撑、提升公共服务治理水平、优化产业发展数字环境和强化网络安全能力保障。8月18日，住建部、教育部、工信部等部门联合印发《关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》，提出合理确定居住社区规模、落实完整居住社区建设标准、因地制宜补齐既有居住社区建设短板、因地制宜补齐既有居住社区建设短板、健全共建共治共享机制等重点任务。9月16日，国家发改委发布《关于促进特色小镇规范健康发展意见的通知》，提出错位发展先进制造类特色小镇，聚焦高端产业和产业高端环节，同时强调要严控特色小镇房地产化倾向，在充分论证人口规模基础上合理控制住宅用地在建设用地中所占比重。

  推动公募基建REITs落地。8月3日，国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》，提出优先支持位于国家重大战略区域范围内的基础设施项目，优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试点，鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。8月7日，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，提出基础设施基金应当符合80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利;基金管理人主动运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将90%以上合并后基金年度可供分配金额按要求分配给投资者，并明确了基金应采取网下询价的方式确定基金份额认购价格。

  地方层面

  差别化精准调控 政策调性“稳中趋紧”

  1. 调控频率继续降低，政策环境转向趋紧

  随着中央进一步加强对房地产调控监管力度，地方房地产政策也出现明显转向，热点城市及近期房价上涨较快城市相继收紧调控。据中房研协统计，三季度，地方政府累计出台房地产调控政策114条，较二季度减少15%。其中，宽松性政策37条，中性政策13条，紧缩性政策64条。从数量上看，宽松性政策出台次数较上一季度锐减一半，紧缩性政策较上一季度增长83%，且紧缩性政策出台次数今年以来首次超过宽松性政策，三季度房地产政策环境明显趋紧。

  2. 公积金政策松紧互现，人口人才政策是地方放宽调控的主窗口

  三季度，在中央对房地产调控风向逐渐趋紧的背景下，地方调控更加审慎。继上半年百余城出台人才政策后，三季度力度不减，人口人才政策依旧是地方放宽调控的主窗口。从调控具体内容来看，主要围绕拓宽人才认定标准，给予相应工作津贴、租房补贴、购房补贴、子女就学等政策待遇，放宽落户限制等。典型代表有：郑州、江门市蓬江区、绍兴市新昌县、岳阳市淮阴县和合肥最高分别可给予300万、200万、200万、100万以及60万元的购房补贴，东莞、太原、南京等地进一步扩宽人才政策覆盖群体，北京、上海、郑州、吉林等地进一步放宽落户限制等。

  表1- 1 三季度地方人口人才政策汇总（部分）

  数据来源：中房研协整理

  在公积金政策方面，三季度呈现出“松紧互现”的特点。宽松性政策代表城市主要有淮安、荆门、苏州、海南等地，调控内容主要围绕提高住房公积金贷款最高额度、拓宽住房公积金提取使用用途、放宽住房公积金贷款异地申请限制等。紧缩性政策代表城市主要有内蒙古、洛阳、阜阳、芜湖、东莞等地，调控内容主要围绕提高住房公积金贷款利率、加强住房公积金申请个人信息审核、提高住房公积金贷款最低首付比例、停止三套及以上住房公积金贷款等。

  3. 多地限购限贷政策升级，房地产市场监管持续高压

  7月2日，杭州市发布“高层次人才优先购房五年内不得上市交易”和“非限购范围内购房家庭需连续缴纳社保或个人所得税12个月”新规，拉开了城市调控转向的序幕。随后，宁波、深圳、南京、东莞、无锡、常州、长春、唐山、银川等热点城市和近期房价涨幅较大城市相继跟进，纷纷围绕需求侧“限购限贷限售”出台新政，调控手段直接，力度较大，地方房地产市场进入新一轮调控周期。

  此外，房地产市场监管持续高压。典型代表有：郑州、柳州、海口、三亚、宁波、常州等地持续开展房地产市场秩序整治专项行动；福州、杭州、合肥、西安、福建等地进一步加强商品房预售资金监管；东莞、广州、西安、北京、成都、深圳等地就住房租赁市场作出统一规范等。