[中房研协]2020年第三季度房地产市场运行情况（企业篇）

  本篇选择的典型企业为万科集团、恒大地产、绿地集团、保利发展、碧桂园、中海地产、雅居乐地产、龙湖地产、绿城中国、富力地产、金地集团、华润置地、远洋地产、世茂房地产、招商蛇口，共15家。

  一

  房企拿地积极性有所下降

  1、总量：房企三季度拿地规模小幅回落，长三角和中西部为热点投资区域

  2020年三季度，15家典型企业通过“招拍挂”新增土地储备建筑面积约为5899万平方米，较去年同期回落9.8%，较二季度回落8.4%。三季度我国房地产政策环境持续收紧，城市调控政策“紧多松少”，热点城市加码房地产调控，响应中央坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位要求。房地产金融监管趋严，8月底住建部先后召开重点房企座谈会，“三道红线”之下，房企融资明显受限，9月央行、银保监会等部门相关负责人多次发声表态，规范房地产贷款业务，防范房地产市场金融化泡沫化风险，房企资金压力显现，拿地积极性有所下降。

  预计四季度企业将更加注重销售回款，对拿地投资更加谨慎。于土储充足的龙头企业而言，接下来的投资预期以稳健、谨慎为主流态度，华润、绿城等房企均表示了在土地投资方面不会盲目追高、回避高价地块，小部分房企仍持积极态度，对规模的适度增长仍存在需求，预计四季度在宏观调控力度不减的情况下，企业投资将趋于谨慎。

  从典型房企新增土储量的情况来看，主要呈现两方面特点：一方面三季度房企拿地分化明显，同二季度相比，既有如万科、绿城、华润等房企的频频补仓，也有富力、世茂的谨慎拿地，整体热度不及二季度。另一方面，各房企三季度拿地量较去年同期有涨有跌，碧桂园、保利拿地积极性较去年同期明显高涨，但除这些规模房企补仓态度相对去年同期稍显积极外，大多数房企拿地态度趋于谨慎。

  从企业拿地区域来看，长三角和中西部区域成为房企投资热点区域。15家典型房企新增土地储备建筑面积前十的城市中，中西部省会城市占6席，兰州排名第一，从拿地金额来看，排名前十的城市中长三角区域城市占比最高，宁波为最热门城市。以招商蛇口为例，尽管大本营聚焦在华南区域，但最近几年却活跃在长三角和中西部的土地市场中，三季度在南京、西安、上海均有落子，除招商蛇口外，还有碧桂园、恒大等华南房企也开始进行战略转移，活跃在长三角和中西部区域中。

  2、价格：拿地投入趋于谨慎

  三季度，15家典型企业新增土地购置金额为3126.7亿元，同比上涨2.5%，较二季度下降19.1%。2020年一季度受到疫情影响，土地市场低位运行，但二季度以来地市明显反弹，企业拿地积极性明显提高，在短期积极补仓后三季度拿地节奏放缓，热点城市调控加剧，房企在考虑现金流安全的状况下，拿地节奏适当放缓，三季度土地市场量价齐跌，新增土地购置金额较上季度明显回落。

  三季度，15家典型企业拿地平均楼板价为7279元/平方米，价格较去年同期上涨38.2%，较上季度下降1.7%。成交楼面均价高位回落，一方面是受到热点城市高价优质地块成交减少、成交结构变动的影响，另一方面则是在“三道红线”融资监管新规之下房企融资有所收紧，拿地积极性也有所降低，底价成交地块比重明显上升，从而使得土地成交均价有所下调。随着优质土地入市比例更一步下滑、热点城市纷纷采取措施控地价等因素的影响，四季度楼板价或将进一步走低。不过，热点城市优质地块的竞争仍然会更加激烈，如东莞、南京等城市优质地块仍多以最高限价成交，上海多宗外郊环地块更是刷新了片区成交最高单价。

  从房企的土地储备购置金额来看，15家典型房企三季度的拿地投入意愿分化显著，分别较去年同期有涨亦有跌。其中，碧桂园土地投入金额位居典型房企之首，同比增长110%，绿地成所有房企中上涨最快的企业；绿地、龙湖、保利等拿地投资金额依然维持高位，但扩张态势难言激进，适量的补充土储是企业持续发展下去的必要“燃料”；而富力、世茂、金地等企业，在此季度投资力度明显减弱，投入金额缩水不少，万科、中海这两家龙头房企不约而同的选择了收缩态势，投资态度趋于保守。

  从各家房企的拿地楼面均价来看，二季度，中海、招商蛇口和远洋的拿地楼板价均超过10000元/平方米的水平；而恒大、碧桂园、绿地等房企的拿地平均楼板价不足4000元/平方米。相比二季度，有超过一半的企业拿地成本下降，在“三条红线”严控下，企业拍地积极性回落，土地市场热度下调。

  二、行业增速提升，百强房企规模增长分化持续

  1、业绩：百强房企9月单月同比增长29%

  2020年9月，TOP100房企实现销售操盘金额11905.6亿元，单月业绩同比增长29%。1-9月百强房企操盘销售规模同比增长9.2%，累计业绩增速自7月首次回正后继续提升。从整体来看，虽然随着房企整体销售和供货节奏后移、下半年供应量显著提升。百强房企第三季度的操盘销售规模同比增长近28.5%，较一二季度有明显恢复。但9月规模房企的去化率水平却呈下降趋势，四季度房企去化压力仍然较高。

  2、上榜门槛：TOP50房企操盘金额门槛增长7.9%

  2020年前三季度，百强规模房企竞争持续，各梯队企业保持了一定的分化格局。一方面，9月TOP10房企销售操盘金额入榜门槛增长13.7%至1607亿元。TOP30和TOP50房企门槛较去年同期也分别提升了4.4%和7.9%，规模房企竞争优势凸显。另一方面，截至三季度末，TOP100和TOP200房企销售操盘金额入榜门槛分别为140.1亿元和44.9亿元，较去年同期基本持平，行业分化持续。

  4、目标：业绩完成情况不及历史同期，四季度需加快推盘去化

  2020年，房企业绩目标的完成情况一定程度上受到疫情影响，整体表现不及2018、2019年同期。前三季度，有近3成房企目标完成率不足65%，占比达到近三年同期最高。同时，虽然也有部分房企积极抓住销售窗口期，加快去化。截至9月末有8家目标完成率达到75%以上，处于行业较高位，但整体占比也显著低于2019年同期。目前来看，不少房企在全年业绩目标完成度较低的情况下，销售、去化承压，四季度仍需加快推盘节奏、加速去化。

  5、企业展望：“三条红线”下更加考验房企运营实力

  今年由于受到疫情冲击，房企整体销售和供货节奏后移，四季度作为市场供货高峰期，房企供货加速将带动成交量的上升。但行业去化承压的基本面尚未有所改善，企业全年业绩目标主要还是依靠增加供货量来实现。

  而随着9月房地产资管新规“三条红线”启动试行，年内融资环境进一步收紧，加大房企资金压力，拿地、开发、销售节奏都将受到较大的影响。在此背景下，更加考验企业运营实力，倒逼房企加快提升运营管控效率、平衡财务指标。整体来看，财务稳健、现金充足、管控得力的房企将具备更强的市场竞争力，一些国企、央企的优势将进一步凸显。

  “三条红线”新规下，房企应积极采取应对措施，保证业绩目标的顺利实现和企业稳定经营。在销售端，继续深化线上线下销售渠道，制定合理的价格策略，把握住中秋国庆假期、双11以及年终三个重要营销节点，提振销售业绩，同时加强回款流程管控，缩短回款周期，提速现金回流，保证企业资金周转。经营管控上，加快内部战略调整升级，提升组织效率，项目管控上更加注重工程质量、施工安全问题，推动产品力升级。此外，融资方面，积极开展更多元化的融资渠道，加强与金融机构的合作，为企业创造相对稳定的融资环境。