[易居研究院]政策快评：新华社授权发布“十四五”规划和2035年远景目标的建议

  政策要点

  11月3日，新华社正式发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》。《建议》按照党的十九大对实现第二个百年奋斗目标作出的分两个阶段推进的战略安排，综合考虑未来一个时期国内外发展趋势和我国发展条件，紧紧抓住我国社会主要矛盾，深入贯彻新发展理念，对“十四五”时期我国发展作出系统谋划和战略部署。《建议》同时提出了到二〇三五年基本实现社会主义现代化远景目标。

  2020年11月4日

  研究院快评

  此次建议稿明确“房住不炒”的定位和导向，对于“十四五”的房地产发展等有积极的指导意义。

  1、坚持“房住不炒”的定位：

  此次政策明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。2016年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的概念，其成为“十三五”房地产发展的最核心指导思想。各类房地产政策的制定，也严格遵循这个思路。此次“十四五”规划的建议，继续强调了这句话，进一步说明，“十四五”将继续落实“房住不炒”的导向。作为一项长期必须坚持的政策，需要各地政府、房企和购房者等积极落实。

  2、落实租购并举的政策：

  此次政策明确，租购并举。这也说明“十四五”期间，房地产领域将继续坚持租赁市场和购房市场并肩发展的思路。预计各类支持性政策会增加，主要体现在金融、财政、税收等方面。其中金融政策体现为后续各类租赁金融服务会增加，而财政方面则体现为各类财政补贴会增加，尤其是一些外来人口较多的城市，会享受更多的财政补贴。而在税收方面，也会采取各类丰富的工具，包括减税、免税等，进一步促进此类市场的健康发展。

  3、落实因城施策的思路：

  此次政策明确，要落实因城施策的思路。这也使得后续各地会根据实际情况进行各类政策调整。这里需要注意两点。第一、各类因城施策的内容，都需要以“房住不炒”为大前提，违背此类前提的政策是不可行的。第二、后续包括合理的住房消费刺激等也依然是有可能的，尤其是在扩大内需的大方向下更是如此。

  4、增加保障房供给：

  此次政策明确，有效增加保障性住房供给。这一条规定说明，房地产领域依然会强调住房保障这条线。在“十四五”阶段，此类住房保障的供给，也会在不同的产品线上得到体现。包括已经比较成熟的公租房、这几年持续推进改革的共有产权住房，以及部分限价房等，都会成为改革的重点内容。包括政策性租赁住房等，也可以成为此类领域的重要补充。

  5、改善土地出让收入分配：

  此次政策明确，完善土地出让收入分配机制。这一条规定是今年首提的。今年9月份，中共中央办公厅、国务院办公厅发布了《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》。这个政策就已经明确了对土地出让收入进行优化的内容。类似政策有助于缩减城乡差距，使得农村土地出让收入真正支持农村发展。

  6、鼓励集建地租赁住房建设：

  此次政策明确，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。此次规定客观上是对农村集建地的解放，一定程度上有助于此类用地的开发。实际上在最近几年农村土地改革的过程中，一个较大的突破就是此类用地和租赁住房的结合。尤其是随着新《土地管理法》的实施，此类产品的开发会成为一个重要的亮点。

  7、完善长租房政策：

  此次政策明确，完善长租房政策。对于长租房来说，此次明确写入“十四五”的建议内容中，说明对于此类产品是比较重视的。从短租到长租的跳跃，需要各类金融等政策的支持。尤其是长租房也需要享受各类同权的保障，包括租房可落户、租房可入学等，这都是后续租售同权方面值得探索的内容。

  8、扩大保障性租赁住房供给：

  此次政策明确，扩大保障性租赁住房供给。从此类规定可以看出，其强调了租赁住房的政策性改革导向。后续对于租赁住房来说，也会呈现市场化和政策性的两种产品体系。对于此类政策性租赁住房来说，或形成类似人才公寓、蓝领公寓等产品，可以较好地与各地的社会经济发展情况等结合，并具有积极的作用。