[中房研协]全国房地产政策变动监测报告（2020年10月）

  一、本月楼市政策聚焦：十四五规划明确“房住不炒”，促进住房消费健康发展

  10月份，房地产政策环境由紧趋稳。中央层面，继前几个月多次房地产主题会议坚持“房住不炒”定位、防范房地产市场金融风险并提出重点房企资金监测和融资管理规则之后，10月26日至29日，中共第十九届五中全会审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，提出了坚持“房住不炒”和因城施策、坚持租购并举、全面推进乡村振兴、推动区域协调发展和新型城镇化、促进住房消费健康发展等重要论述。

  地方层面，10月份地方调控明显缩量，调控整体仍维持“紧多松少”的特点。从调控内容来看，城市加入“限购限售潮”步伐放缓，本月仅有徐州市出台了相关政策，调控收紧集中表现在房地产市场监管上，宽松性政策仍聚焦在人才引进和放宽落户上。本期报告主要对10月份房地产行业政策进行梳理，并作解析。

  二、中央政策：保持房地产调控定力，推动绿色建筑和文旅产业发展

  1.  政策跟踪

  2.  政策小结及重点政策解读

  （1）政策小结

  本月宏观经济环境保持相对宽松，LPR已连续6个月未作调整，流动性保持合理充裕。在房地产调控方面，在坚持“房住不炒”定位前提下，中央将全面推进乡村振兴、推动区域协调发展和新型城镇化纳入十四五规划建议重要内容，为房地产市场发展提供了契机。此外，中央层面还就房地产业发展出台了相关政策支持，一是支持绿色建筑发展，在南京、杭州、青岛等六市开展试点，积极推广绿色建筑和绿色建材应用；二是支持文旅产业发展，启动第一批国家文化和旅游消费试点城市和示范城市申报评选工作，并计划到2022年，建设100个试点城市、30个示范城市等。

  （2）重点政策解读：《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》发布

  10月26日至29日，中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议于北京召开，会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称《建议》）。11月3日，新华网受权发布《建议》。

  《建议》分为三大板块。第一板块为总论，主要阐述决胜全面建成小康社会取得决定性成就、我国发展环境面临深刻复杂变化、到2035年基本实现社会主义现代化远景目标、“十四五”时期经济社会发展指导思想、必须遵循的原则和主要目标。第二板块为分论，总体上按照新发展理念的内涵来组织，分领域阐述“十四五”时期经济社会发展和改革开放的重点任务，明确了从科技创新、产业发展、国内市场、深化改革、乡村振兴、区域发展，到文化建设、绿色发展、对外开放、社会建设、安全发展、国防建设等重点领域的思路和重点工作，作出工作部署。第三板块为结尾，主要阐述加强党中央集中统一领导、推进社会主义政治建设、健全规划制定和落实机制等内容。

  从房地产角度来看，《建议》为“十四五”期间房地产发展释放以下四大信号：

  （1）“房住不炒”仍是“十四五”楼市调控主基调，促进住房消费健康发展。《建议》在全面促进消费部分提出，“推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变，促进住房消费健康发展”，在推进以人为核心的新型城镇化部分提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策”，此举彰显了政策调控意在规范房地产市场的发展，并非一味打压。事实上，房地产业仍是我国重要支柱性产业，住房消费也一直是拉动我国内需的有力杠杆，尤其在推动构建国内国际双循环新发展格局，全面促进消费，拓展投资空间过程中，支持合理住房需求释放，意义重大，在“因城施策”落实下，未来地方调控政策分化预期将进一步加剧，松紧互现或成常态。而毫不动摇坚持“房住不炒”定位，既是让全体人民住有所居，也是为促进住房消费健康发展营造良好环境，对合理住房需求释放有积极意义。

  （2）新型城镇化和城市群都市圈建设为房地产发展提供强大动能。随着我国经济由高速增长阶段逐渐转向高质量发展阶段，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展成为城镇化建设主要方向。国务院发展研究中心原副主任刘世锦认为，今后五到十年，都市圈和城市群加快发展是中国经济增长最大的结构性潜能，是中国经济增长的新风口。此次《建议》提出，推进以人为核心的新型城镇化，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展；优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。推进成渝地区双城经济圈建设。推进以县城为重要载体的城镇化建设等，预示着推动城市群都市圈建设将是“十四五”重要发展规划。随着城市群都市圈建设的不断深入，城市或区域生产要素及人口流动将更加便利。有利的经济基础和高频的人口流动也将为房地产市场发展提供强大动能。

  （3）全面推进乡村振兴和推进区域协调发展为房地产发展提供较大下沉空间。《建议》将全面推进乡村振兴、推进区域协调发展和新型城镇化作为重要组成部分。其中，在优先发展农业农村部分，《建议》提出，把乡村建设放在社会主义现代化建设的重要位置，健全城乡融合发展机制，推动城乡要素平等交换、双向流动，极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度等。在推进区域协调发展部分，《建议》提出，健全区域战略统筹、市场一体化发展、区域合作互助、区际利益补偿等机制，更好促进发达地区和欠发达地区、东中西部和东北地区共同发展等。习近平总书记在对《建议》的说明中也明确提出，“十四五”时期经济社会发展要以推动高质量发展为主题。当前，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，发展中的矛盾和问题集中体现在发展质量上。这就要求我们必须把发展质量问题摆在更为突出的位置，着力提升发展质量和效益。由此可见，全面推进乡村振兴和区域协调发展将是“十四五”期间党和国家的重要工作内容，而随着政策的倾斜和生产要素的流动，乡村和相对落后区域或将为房地产开发经营提供更多机会。

  （4）坚持租购并举，住房租赁市场趋向规范稳健发展。作为我国住房制度体系的重要组成部分，住房租赁市场的发展既能调节我国住房交易市场压力，又能很好地满足人民刚性住房需求，同时对贯彻落实“房住不炒”定位也具有积极意义。事实上，自2016年国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》以来，无论是中央层面还是地方层面，都出台了很多支持住房租赁市场发展的政策，住房租赁市场建设已取得显著成效。此次《建议》再次提出，坚持租购并举，有效增加保障性住房供给，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给等，体现了中央坚持“以人为本”的发展理念，强调住有所居，预计未来住房租赁市场规范性政策和支持性政策仍会增加，尤其是随着新型城镇化建设的深入和集体建设用地允许入市建设租赁住房，住房租赁市场在规范稳健发展的同时，也将增添新的活力。  

  三、地方政策：坚持因城施策，调控风向延续从紧

  1.  政策跟踪

  （1）行政限制政策

  （2）土地政策

  （3）公积金政策

  （4）住房保障政策

  （5）人口人才政策

  （6）市场监管政策

  2.  政策小结

  中房研协测评研究中心监测统计，2020年10月地方出台房地产调控政策29条，较上月明显减少，这主要与下半年房地产调控骤然加强、市场逐渐进入平稳运行期有关。其中，宽松性政策10条，紧缩性政策15条，中性政策4条。10月份地方调控整体延续从紧风向，但调控力度较前两个月明显降低，城市加入”限购限售潮“节奏放缓。

  从10月地方调控内容来看，地方收紧调控主要表现在加强行政限制、土地出让管控和市场监管等方面。其中，浙江绍兴、衢州、湖南长沙等地相继出台”限地价+竞自持“等土地出让规则，保障住宅用地市场平稳有序，绍兴、衢州、徐州等地对商品房预（销）售及房地产市场秩序作出严格规范，引导房地产市场平稳健康发展。此外，徐州再次明确，对市区户籍居民家庭及非户籍居民家庭购房执行严格限售政策。在市场监管方面，典型代表有：北京启动限购执行、商品房预售资金监管等三项专项检查，银川市出台新建商品房预售资金监管办法，南京、合肥发文引导住房租赁市场平稳健康发展，苏州、昆山加强新建成品住房销售管理等。地方放宽调控则集中表现在人口人才政策上，本月龙泉、慈溪、宁波市杭州湾新区、厦门、青岛、兰州市兰州新区等地相继加入人才抢夺战，主要从就业扶持、住房保障和购房补助等方面出台措施。

  四、10月重要事项复盘

  五、房地产政策展望

  1.  中央层面

  从我国前三季度经济运行情况来看，呈现出主要指标由负转正、内生动能不断增强、社会民生持续改善、市场预期稳步向好等四大突出特点，宏观经济政策取得明显效果。10月21日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议提出，要围绕完成全年发展主要目标任务，保持宏观政策连续性有效性，继续抓好直达机制落实，提高资金使用效益。且在构建国内国际双循环发展新格局过程中，扩大内需仍是战略基点，预计宏观经济政策将延续稳定宽松，市场流动性合理充裕，市场利率水平总体稳定。

  在房地产方面，十四五规划明确坚持“房住不炒“定位，调控立场保持坚定，同时提出全面推进乡村振兴、推动区域协调发展和新型城镇化建设、推动金融、房地产同实体经济均衡发展、促进住房消费健康发展等重要论述，充分肯定了房地产经济在我国经济发展中的重要作用。立足长远，有保有控，从而促进房地产市场平稳健康发展。

  2.  地方层面

  受调控收紧影响，10月地方出台房地产政策明显缩量。基于中央层面始终保持房地产调控定力和下半年以来雷厉风行的调控手段，预计下一阶段房地产政策环境仍将从紧，地方在出台调控政策时仍会保持审慎，热点城市及房价上涨过快城市仍将面临调控收紧，不排除有更多城市加入”限购限售潮“。从长远来看，房地产调控目的在于稳地价稳房价稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。伴随着热点城市房地产市场相继得到有效管控，房地产政策环境也将由紧向稳转变。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》也明确提出，要坚持因城施策，促进住房消费健康发展，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。在此指导下，未来地方调控分化预计将进一步加剧，楼市羸弱的三四线城市或将率先出手，通过加快新型城镇化建设、鼓励农民进城购房落户、给予购房补贴或税收优惠等手段稳定楼市，热点城市房地产市场监管则将保持高压。

执笔：王铮嵘

中房研协 测评研究中心 研究员