[易居研究院]政策快评：浙江丽水龙泉市公示房地产长效机制工作方案

  政策要点

  11月26日，浙江丽水下辖的龙泉市发布《龙泉市房地产市场健康发展长效机制工作方案公示》。这是全国第一个明确发布房地产长效机制方案的城市，信号意义极强。

  2020年11月27日

  研究院快评

  此前包括浙江东阳、广东肇庆等都有过方案的制定和发布，但主要是以征求意见稿等形式发布。此次龙泉正式发布地方版的长效机制方案，值得全国其他城市的学习。

  1、明确四类价格涨幅：

  此次政策明确，综合考虑龙泉市消费者物价水平、银行中长期贷款利率、城镇居民人均可支配收入等情况，确定龙泉市年度新建商品房住宅价格、住宅用地价格、住宅租赁价格调控目标为：住宅用地价格指数、新建商品住宅价格指数同比涨幅原则上不超过8%（参照2019年度GDP涨幅8.1%）；二手房住宅价格指数、住房租赁价格指数同比增长不超过龙泉居民人均可支配收入增幅，力争引导不超过9%（参照2019年度增幅9.7%）。

  从此次政策内容看，有三个重要含义。第一、明确了新房价格、住宅用地价格、住房租赁价格、二手房住宅价格四类价格体系，四类价格的调控，也成为后续房地产长效发展机制的核心内容，也会涉及到多个管理部门的进入。第二、价格目标的设定有标准，主要是考虑到消费者物价水平、银行中长期贷款利率、城镇居民人均可支配收入等指标，即物价、利率和收入三大指标。第三、明确了价格的涨幅，其中地价和新房价格涨幅不超过8%，而二手房和租赁的价格不超过9%，类似指标是值得其他城市学习的。

  2、落实三道红线政策：

  此次政策明确，加强房地产开发建设融资管理。对房地产开发企业各类融资实行全口径管理，开发建设融资以项目为主体，资金使用 严格限定于具体项目。对资产负债率超过80%、捂盘惜售、闲置土地的房地产开发企业实施融资限制。严控房地产开发企业介入金融业务。

  此次政策的提出，具有三个重要意义。第一、龙泉成为全国首个将三道红线内容写入房地产长效机制的城市，此次政策提到了资产负债率超过80%的房企，会面临融资的限制。虽然三道红线的政策主要是指剔除预售款后的资产负债率，不过此次龙泉提出资产负债率的约束，其实效应是一样的。第二、明确了房企融资中不可触碰的行为，包括资产负债率超标、捂盘惜售和闲置土地的情况，这是后续房企所需要注意的内容。第三、融资管理纳入到房地产长效机制中，是一个重要的创新。过去更多强调对房地产市场的管理，而忽视对房企尤其是融资的管理，所以后续房企融资管理将是长效机制中的重要内容。

  3、明确遏制炒房的工具：

  此次政策明确，实行差别化住房信贷政策。首套房贷款最低首付比例不低于30%，二套及以上住房最低首付比例视我市房产交易情况确定，以上住房信贷政策视具体情况实时调整。落实契税政策。严格执行现行的契税政策，在上级契税政策明确后，执行上级相关的契税政策。视情实行住房限购措施、转让限制措施和企业购买住房限制措施。

  此次政策发布，具有三个效应。第一、其明确了炒房方面管控的工具，即信贷工具、税费工具和三限工具，此类管控的手段值得其他城市的学习，也是后续购房者和房企等所需要关注的内容。第二、此次政策实际上明确了一种方案，即“底线+微调”。其中底线方面看，类似首付、契税等有一个常规的标准，同时根据市场情况发展来进行微调，这也有助于把握调控的原则，同时积极和市场吻合。第三、此类政策也说明，房住不炒的思路会延续，这也是房地产长效机制中的重要内容，各类炒房等行为依然要被管控，尤其是市场过热时购房政策更会收紧。