西安市：《关于进一步加强房地产市场调控的通知》的政策解读

  一、起草背景

  为坚决贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位精神，加强风险管控，促进我市房地产市场平稳健康发展，稳房价、稳预期。针对当前市场中存在的一些问题，市住建局结合我市实际，会同市金融局、市公积金中心、市资源规划局借鉴其他城市经验和做法，联合下发了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（市建发〔2020〕143号，以下简称《通知》）。

  二、重要内容的说明

  （一）提高商品房预售许可工程形象进度

  2020年1月23日，按照市政府工作要求，市住建局等四部门下发《进一步完善商品房预售管理制度强化房地产市场监管的若干意见》，明确：“新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于6层”。该措施对今年1月23日之后新出让土地的项目，提高了工程形象进度要求。为进一步防范延期交付、项目烂尾风险，《通知》对已出让、新出让用地的开发项目统一标准，全面提高商品房预售准入门槛。自2020年12月1日起，开发企业新申请商品房预售许可，无论土地使用权何时取得，无论何种规划用途的房屋，原则上地上７层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；７层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于７层。

  （二）提高第二套住房首付比例

  结合市场供需情况，为优先支持刚需自住需求，充分发挥差别化信贷政策对房地产市场的调节作用，《通知》根据购房人已有房屋和拟购房屋面积情况，对购买第二套住房的商业贷款及公积金贷款首付比例提出新要求，防范住房金融风险。

  商业贷款的具体衔接、落实措施由人民银行西安分行指导陕西省市场利率定价自律机制确定。原则上，对《通知》下发前已认购、未办理贷款手续的购房人，能够提供认购协议、交款收据（含诚意金、定金、首付等）及转账凭证的，继续执行原信贷政策。

  公积金贷款的具体衔接、落实措施由公积金管理部门确定。

  （三）加强预售资金监管

  为加大商品房预售资金的监管力度，防范不良开发企业私下收取群众购房款，将建设资金挪作他用，导致后续建设和配套设施资金不足，造成资金风险和烂尾风险，《通知》推进互联网＋监管建设，为购房人创造多种资金交存途径，加强监管银行信用管理，多措并举保障预售资金安全、规范使用。下一步，市住建局还将出台《西安市商品房预售资金监督管理办法》，进一步规范预售资金的交存、使用，保护购房群众权益。

  三、其他需要说明的问题

  11月30日前（含当天）已受理的商品房预售许可，仍执行原工程形象进度标准。