[克而瑞]解读中央经济工作会议：以租赁市场为抓手解决大城市住房问题

  导 读 

  继续坚持“房住不炒”的政策主基调。

  ◎  作者 / 杨科伟、柏品慧

  12月16日至18日，中央经济工作会议召开，总结2020年经济工作，分析当前经济形势，部署2021年经济工作。会议指出，明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性，继续坚持“房住不炒”的政策主基调，并以租赁市场为抓手，解决好大城市住房突出问题。

  01

  政策不急转弯坚持“六稳”、“六保”底线，并保持宏观杠杆率基本稳定

  明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度。

  一方面，积极的财政政策要提质增效、更可持续，保持适度支出强度，预计明年的财政赤字率或将有所回落。稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，核心目标在于保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，处理好恢复经济和防范风险关系。我们认为货币政策将逐渐回归中性，保持市场流动性合理充裕，但坚决不搞“大水漫灌”式强刺激，极力避免以宏观杠杆率进一步高企为代价换取不合理的经济高增长。

  另一方面，宏观政策逐步回归正常化，但政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时度效。联系到当今世界正面临百年未有之大变局，叠加海外疫情形势依旧严峻，中国经济较难独善其身，中长期依旧面临一定的下行压力。我们认为决策层将继续坚持底线思维，进一步弱化经济增速目标，而要稳住经济基本盘，集中精力抓好“六稳”、“六保”工作，尤其要守住“六保”底线。

  02

  弱化投资属性强化居住功能，因城施策落实“三稳”热点城市加码压力城市纾困

  房地产行业定调：住房问题关系民生福祉。一方面，弱化住房的投资属性，金融去房地产化，房地产也要去金融化。不可否认的是，现阶段房地产行业仍是去杠杆的重要领域，预计未来房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆，有序引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的底线。

  另一方面，强化住房的居住功能，支持居民自住以及改善性购房需求，更好地实现全体居民住有所居、安居乐业的目标。房地产政策层面要“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。

  具体而言，热点城市继续坚持调控目标不动摇、力度不松劲，“四限”调控难言实质性松绑，并将贯穿更长的时间周期。现阶段房价仍是不能碰的红线，一旦市场出现过热的征兆，短期内城市房价过快上涨，调控政策大棒必将尾随而至。

  压力二、三线城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。土地供应要有供有限，并适度调降土地出让价格，尤其要增加平价地以及低价地供应，给予开发企业一定的让利空间。支持刚需购房，弱三、四线城市或将在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项，其对市场拉动力也将更为直接有效。

  03

  租赁市场监管制度化常态化，涉及租售同权、增加租赁用地供应、稳租金等

  中央经济工作会议对住房租赁市场着墨颇多，既要高度重视保障性租赁住房建设，又要规范市场化租赁住房发展，更好地解决好大城市住房突出问题。

  其一，以大力发展住房租赁市场为抓手，解决好大城市住房突出问题，加强保障性租赁住房建设力度，市场化租赁住房更要规范化发展。进一步明确“租售同权”，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，其中优质教育资源同权化，既是下一阶段改革的难点，也是关系到改革成败与否的关键点。

  其二，可以期许的是，土地制度市场化改革将提质增效，加速推进新增建设用地指标和补充耕地指标的跨省调剂，那些土地资源紧俏的核心一、二线城市，可以获得更多建设用地指标。另外，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，既要用活增量土地资源，更要挖潜存量土地资源，缓解大中城市长期供地压力。

  其三，要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。长期来看，租赁市场监管要制度化、常态化，资金监管仍是重点领域，既要加强对租金、押金使用情况的监管，又要出手重拳严控“高进低出”、“长收短付”、“租金贷”等市场乱象。