[克而瑞]上海新政难抑打新获利预期

  导 读 

  上海政策力度相对温和，并未触及市场真正的问题所在。

  ◎  作者 / 杨科伟、柏品慧

  昨日,上海市市住建委、市房管局等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,主要涉及限购政策“打补丁”，增加房地产交易税费，严格落实房地产贷款集中度管理的两道红线等多方面内容。新政对上海房地产市场有什么影响？火爆打新是否将就此停歇？

  回顾2020年，上海房地产市场显著转暖，新建商品住宅成交面积升至918万平方米，创2017年以来新高，同比增长23%。豪宅市场异常火爆，总价1000万元以上豪宅共计成交10878套，仅次于2016年历史峰值的10974套，同比增长33%。核心区位限价盘销售火爆，典型如虹口区的瑞虹新城、普陀区的中海臻如府销售金额都在100亿元左右。

  2020年，上海二手房市场迎来了又一个成交大年，成交面积2486万平方米，创2017年以来新高，成交金额10091亿元，更是创历史新高。核心动因在于2020年3月上海民办初中实行摇号政策，致使优质的公办初中、九年一贯制学区概念炒作成风，年内部分优质学区房售价出现30%以上的涨幅，整体抬升了二手房市场热度。

  2021年初，就在上海房地产市场如何走向还比较迷茫的时候，上海市政府率先加码调控。就政策内容而言，主要涉及以下五方面内容：

  其一，限购政策“打补丁”，严堵政策监管漏洞。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。我们认为相较于限购政策适度升级，升级限贷更能抬升购房门槛，对市场影响也更为直接、有效。

  过往买房离婚为了什么呢？外地户籍离婚就失去了购房资格，限购规定外地单身不能购房，那就都是本地户籍置换的和投资的购房需求，但这些本地家庭可以买多套住房，如果只是为了买房就没有必要假离婚。说到底主要是想做首套房一则降低首付比例二则少交税。

  所以说，在当前市场形势下，如果不提高首付比例，买到就是赚到的普遍预期驱动下，离婚限制不了，哪怕二套全款也会有很多人买，有用吗？

  其二，增加房地产交易税费，变相抑制住房买卖。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。而从历史长周期来看，增加房地产交易税费仅仅起到增加购房成本的效果，并不能根本性扭转市场持续向好的一致预期。

  其三，供应端银行业金融机构严格落实房地产贷款集中度管理的两道红线，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。

  长期以来，房贷乃是银行信贷的优质资产，而在银行信贷资金整体充裕的大环境下，预计相对充裕的银行信贷资金仍将通过各种渠道流向房地产市场，未来房地产行业去杠杆注定并非一撮而就，去杠杆的过程中难免会出现波折。

  其四，增加土地供应，优化供地结构，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。

  我们认为现阶段上海楼市供应结构性偏紧，中环线附件的千万级豪宅销售火爆，远郊区域刚需盘成交表现则相对平平，郊区增加供地并不能缓解楼市供应结构性偏紧的市场格局。

  其五，支持“无房家庭”优先购房消费，摇号环节做到公开、公平、公正。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。

  打新市场火爆的核心动因在于一、二手价格倒挂，“无房家庭”优先摇号并不能改变买到及赚到的市场预期，甚至还会出现无房户争相摇豪宅的市场乱象。我们认为限价政策理应进一步放开，限价盘预售价格建议逐步市场化，避免地方政府给购房者打折降价，助涨市场投资炒作氛围。

  整体来看，上海政策力度相对温和，并未触及市场真正的问题所在。预计2021年上海房地产市场难言实质性转向，自住以及改善性需求依旧充裕，并有较强购买力支撑，成交或将有所回调，但并不会明显失速。