[易居研究院]政策快评：上海发文加强个人住房贷款管理

相关阅读：上海银保监局印发关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知

  政策要点

  1月29日，上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》。

  2021年2月1日

  研究院快评

  此次政策响应了1月21日上海房地产调控政策思路，从8个方面对个人房贷进行了管控。除了坚持房住不炒、落实房贷集中度政策、严管首付资金等内容外，有三个内容是过去银行监管系统提及较少的，也体现了此类领域政策调整的导向。

  1、严管贷款发放管理

  此次政策明确，严格个人住房贷款发放管理。切实执行《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银监发〔2007〕359号）的相关要求，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。

  此次政策体现了后续贷款的重要倾向，即后续房贷将重点支持一类购房需求，其需要满足户型为中小户型、建筑结构为封顶的条件。这条规定，也和贷款集中度政策有关。某种程度上给很多商业银行一个启发，即后续房贷投向需要有重点，需要对此类重点支持的领域加大发放，而其他领域的投向则会有所管控。后续相关房企也需要不断研究产品开发模式，真正和此类信贷投放重点进行结合。

  2、切实加强信贷资金用途管理

  此次政策明确，高度重视信贷资金用途管控，强化用途警示。禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。防范借款人或受托支付对象通过非常规大额取现、中间人过渡资金等各类方式规避用途管理。完善信贷资金用途监测与拦截机制，扩大模型监测范围，提升监测效果。对确认用途违规的行为，应及时采取实质性管控措施。

  此次政策对于资金进出进行了管控。从资金进入的角度看，各类消费贷和经营性贷款等的流入会面临管控。同时，对于各类贷款资金的流出或使用，明确对“无用途、虚假用途、用途存疑”的贷款进行管控，防范此类用途不清晰的贷款流动。此次政策提出了一个概念，即“信贷资金用途监测与拦截机制”，这体现了对信贷资金流向密切监管的导向，有助于审查资金用途，确保房地产市场的健康发展。

  3、严格房产中介机构业务合作管理

  此次政策明确，严格房产中介机构业务合作管理严格开展房产中介合作资质审核，实施业务合作准入和名单制管理，建立贷后质量监测及中介退出机制。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的房地产中介，应立即终止合作，并将其列入黑名单，报送上海市银行同业公会。

  从这次政策来看，中介机构参与各类贷款的包装，成为政策监管的重点内容。过去几年，中介机构参与此类造假等行为，确实造成了楼市的泡沫现象。所以积极管控中介机构也成为关键。后续对于此类提供首付贷支持、通过包装来规避限购等行为将面临各类惩罚的内容。后续中介机构需要积极规范作业，而购房者也需要对此类违规业务进行拒绝，进而真正促进房地产贷款市场的稳定发展。