[易居研究院]政策快评：上海发文加快推进旧住房更新改造工作

政策原文：上海市人民政府办公厅印发《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》的通知

  政策要点

  2月3日，上海市发布《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》。

  2021年2月4日

  研究院快评

  此次政策对于旧住房更新改造给予了各类支持，同时也提出了很多创新性的操作模式。相关工作条款非常务实，值得十四五期间相关城市的借鉴。

  1、落实抽户改造

  此次政策明确，鼓励结合抽户实施旧住房成套改造。针对改造后使用面积达不到最低使用面积要求、房屋所在的具体部位妨碍增设厨卫空间排布、无法实现在改造范围内原地安置等情况，根据改造方案确定抽户对象，通过实物或货币化安置方法，将改造范围内部分房屋置换，减轻房屋使用强度，完善厨卫等房屋基本使用功能，实现建筑优化利用。从这一点规定可以看出，此类改造不完全是建筑层面的改造，而采取了抽户等方式，真正让改造后的居住品质得到提高。通过此类抽户的方式，能够真正减少旧住房改造的阻力，化解了相关的问题，真正促进相关住户改善居住空间。此类政策也使得货币化安置工作、老旧小区工作等进行结合，有创新且有很好的效应。

  2、优化用地政策

  此次政策明确，支持按照规划，进一步提高土地利用效率，在居民同意开发运营机制、土地使用权属、利益分配方案的前提下，允许将建筑增量用于保障性住房、租赁住房和经营性配套设施的收益用以平衡改造成本，根据用途办理相应用地手续。这一点非常具有务实性。很多旧小区改造其实压力比较大，因为成本等比较高。而通过建筑增量商业化运作的思路，能够使得很多新增加的房源用于商业用途，自然增加了老旧小区改造的收入，也能够吸引各类投资者或社会资本介入，这就具有非常好的市场优势。

  3、优化税费政策

  此次政策明确，在旧住房更新改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按照现行规定，免征契税、房产税、城镇土地使用税和不动产登记费等。这一点规定，能够使得各类社会服务机构积极进入。老旧小区改造不仅仅是一个建筑层面的改造，也需要积极导入各类物业服务等内容。而通过此类税费减免，能够真正让各类社会服务导入，真正优化旧住宅的日常运营功能，这也是当前上海提高居住品质政策的重要体现。