[克而瑞]京沪深规范交易新政仅是“冷盘”，年度“大菜”还看信贷

  导 读 

  稳定京沪深市场具有行业风向标意义，市场屡创新高之关键仍在资产荒下资金推动。

  ◎  作者 /杨科伟、柏品慧

  春节假期期间，上海、深圳和北京相继规范房地产交易秩序，上海新开盘项目实行积分制排序摇号，深圳建立二手住房交易价格参考机制，北京则严令各经纪机构及从业人员不得制造购房恐慌情绪。热点城市加强市场监管的用意何在？未来房地产市场又将如何演变？

  01

  京沪深多举措规范房地产交易

  落实“房住不炒”稳地价稳房价稳预期

  上海、深圳和北京纷纷加强市场监管，进一步规范房地产交易秩序，全面落实“房住不炒”的基本定位，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。

  具体而言，上海新开盘项目实行积分摇号制度，当认筹组数与推售套数的比例超过1.3：1时，将依据基础分和动态分加总积分排序，划定入围分数线及摇号入围名单，最大程度保障无房家庭购房权益，打压市场投资炒作氛围。而从实际开盘情况来看，市场整体反响平淡，春节假期部分新开盘项目认筹比并未达到1.3：1的积分制排序摇号门槛。典型如宝山区的经纬学府阳光，由于没有超过三成的足额认筹组数，成为首个不采取积分制排序摇号的楼盘。

  深圳市住建局建立二手住房交易价格参考机制，并发布了全市3595个住宅小区二手房指导价，意在以二手住房交易信息公开透明为主要抓手，引导市场理性交易，维稳市场预期。

  北京多部委联合召开约谈会，严令各经纪机构及从业人员不得制造购房恐慌情绪，不得渲染、炒作房屋交易信息，并开展一系列的专项检查，严防经营贷、消费贷、首付贷等资金违规流入房地产市场。

  02

  稳定京沪深市场具有行业风向标意义

  市场屡创新高之关键仍在资产荒下资金推动

  2020年二季度以来，北京、上海和深圳房地产市场显著转暖，成交持续回升至高位，全年商品住宅成交面积齐创近年来新高。典型如上海，2020年商品住宅成交917万平方米，创2017年以来新高，同比增长23%。

  2020年末，北京、上海新房成交出现翘尾行情，12月商品住宅成交面积都在120万平方米左右，创近年来新高。2021年初，市场热度不减，成交持续高位运行，上海和深圳更是出现过热征兆。典型如深圳，前期火爆打新的“网红盘”集中网签备案，成交一举刷新近年来单月新高，环比增长49%。

  2020年二季度以来，北京、上海和深圳二手房市场同步转暖，成交持续高位运行，全年二手房成交面积皆创近年来新高。譬如，2020年上海二手房市场迎来了又一个成交大年，全年成交面积2486万平方米，创2017年以来新高，成交金额10091亿元，更是创历史新高。

  2020年末，北京、上海二手房成交同样出现翘尾行情，12月二手房成交显著放量，并创近年来单月新高。2021年初，上海二手房市场出现政策“末班车”行情，1月二手房成交面积高达371万平方米，续创近年来新高。

  2020年，京沪深豪宅市场异常火热，譬如上海总价1000万元以上豪宅共计成交10872套，仅次于2016年历史峰值的10974套，同比增长33%。其中，核心区域限价盘打新市场持续火爆，浦东区的尚峰名邸中签率低至7.9%。主要原因在于资产荒下的资金所推动，宽松货币环境强化民众朴素的保值增值预期，市场预期资产价格会上升，可能“贬值”的货币流向房地产市场。

  鉴于京沪深乃是房地产行业风向标，随着房地产市场显著转暖，甚至出现市场过热的征兆，成交持续高位保持并创新高，短期内房价或将面临一定的上涨压力。此阶段加强市场监管，进一步规范房地产交易秩序，实属市场意料之中。 

  03

  住户中长期贷款占比由61%降至26%

  今年行业冷暖将与信贷管控强度正相关

  2021年1月底，上海、广州和深圳等热点城市房地产信贷资金监管趋紧，多数银行房贷额度紧张，放贷速度放缓，部分国有大行甚至阶段性停贷。譬如，上海银保监局进一步加强个人住房信贷管理，重点涉及房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、信贷资金用途管理等方面内容。又如北京银保监局开展专项检查，严防消费贷、经营贷资金违规流入房地产市场。

  房地产信贷资金监管渐显成效。央行金融统计数据显示，2021年1月人民币贷款增加3.58万亿元，同比多增2252亿元。其中，住户短期贷款增加3278亿元，占比跌至9.2%，住户中长期贷款（房贷是最为重要的组成部分）增加9448亿元，占比跌至26.4%，环比减少8.5个百分点，相较于2020年所达到的61.1%高点更是相差甚远。

  我们认为2021年央行货币政策或将松紧适度，保持市场流动性合理充裕，但坚决不搞“大水漫灌”式强刺激，极力避免以宏观杠杆率进一步高企为代价换取不合理的经济增长。并持续深化金融供给侧结构性改革，积极引导银行业金融机构把经营重心和信贷资源从偏好房地产、地方政府融资平台，转移到中小微、高科创企业等实体经济领域，实现信贷资源增量优化、存量重组。

  现阶段房地产行业仍是去杠杆的重要领域，金融要去房地产化，房地产也要去金融化。热点城市更将狠抓落实房地产贷款集中度管理的“两道红线”，严格控制个人住房贷款投放节奏，房贷利率或将适度上调。倘若房贷额度管控过严，或停贷时间过长，势必将对房地产市场构成实质性冲击，未来楼市冷暖变化将与信贷资金管控强度紧密正相关。

  可以期许的是，随着央行货币政策逐渐回归中性，房地产行业全面转向去杠杆，并上升为长效机制，热点城市房地产市场有望逐渐回归理性，届时诸如加强市场监管、规范房地产交易秩序等管控措施或将没有跟进落地执行的必要性。