[中房研协]深圳发布二手房交易参考价格新规

  【热点聚焦】

  2021年2月8日，深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，新政按照市域全覆盖、区域网格化原则，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格，并要求中介挂牌价不能超过参考价。二手房交易参考价定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。

  【热点评析】

  减少套利空间，防范信贷风险

  去年疫情以来，为助力中小企业复工，大量低息经营性贷款流向房地产市场，宽松的信贷政策成为了促进深圳二手房市场活跃度的助推器。近期出台的房地产市场政策愈发精准，本次调控将对购房融资结构产生影响，对商业银行发放二手房按揭贷款进行指导，引导商业银行主导房地产交易中的估价，合理发放贷款，防控个人住房信贷风险，一定程度上限制了信贷扩张。

  在供应量有限的前提下，剧烈的资本集聚使深圳房地产成为投资的最佳标的，过度的金融杠杆化也为高评高贷、以贷养贷提供了适宜的土壤，炒房者将风险转嫁给银行，通过贷款买房、质押套现、继续贷款购买下一套的循环套利使金融系统面临极大的风险。新政通过变相提高首付的方式，降低炒房者财务杠杆，减少套利空间，从而降低银行的信贷风险，实际也是在防范系统性风险。

  有效调整市场预期，遏制高杠杆炒房行为

  调控目的是防止房价过快上涨，寻求房价上涨幅度与目前经济形势之间的平衡。新政发布后在短期内将降低二手房流通的频率，有利于抑制二手房价格虚高，长远来看，供需平衡被打破，买卖双方将面临着长期的博弈，也有利于调整双方心理预期，避免盲目跟风现象，有助于稳定市场整体价格。

  对售房者而言，新政要求二手房挂牌价格不得高于参考价，而参考价普遍低于售房者预期价格，短期内售房者惜售，供给量萎缩，成交量下跌，对过热的二手房市场可以起到降温作用。

  对购房者而言，参考价在不同程度上均低于现有市场价格，待购二手房如果按市场价成交，银行以指导价作为评估参考放贷，贷款缩水，短期内刚需购房者的首付压力及购房成本将进一步增加。同时，挂牌量下降、选择面降低，购房需求受到全面抑制。

  对于利用高杠杆炒房、同市场博弈的的炒房者而言，随着政策的不断加码，风险将随着市场情绪的降低而逐渐暴露。新政出台后，炒房者持有的房产将无法继续按照市场价格变现，信贷成本凸显，还贷压力陡增，炒房者“以贷养贷”的财务链条将被打破，迫使部分炒房者退出市场，对过快上涨的房价形成有效遏制。

  对房地产中介而言，成交量下降意味着收入减少，但店面租金、运营费用及人力成本照旧，利润的压缩也促使中介行业调整发展路径。

  信息公开透明化，促进二手房市场理性交易

  此次新政是深圳在20天内第5次出台楼市相关政策，足见深圳贯彻“房住不炒”的决心。深圳此次率先发布二手住房参考价，增加了二手房交易信息透明度。新政从政府的角度，给买卖双方提供了“参考价格”，有助于引导售房者和中介理性发布挂牌价格，引导深圳二手房价格稳定及市场理性交易，符合“稳预期”的要求，也是后续房地产长效机制的重要保障。

  深圳此次二手房交易价格披露为全国首创，也是稳定楼市价格的魄力之举。在未来，参考价也可能成为房产税的征税依据，这对全国其他热点地区的房地产市场既是示范，也是引导。市场引导效果还需观察，如果能够贯彻执行，且稳市场效果显著，预计其他热点城市也会积极跟进，值得期待。

  （内容来源：中房研协测评研究中心）