[易居研究院]政策快评：多地发布集中供地政策，土地市场迎来变革

  政策要点

  2月24日，关于在全国22个重点城市集中供地的政策可以用“炸锅”来形容，甚至比此前的三道红线政策更受房企关注。同日青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》。

  2021年2月25日

  研究院快评

  此次政策明确了集中供地政策，成为近期房地产领域最受关注的内容。充分理解此类政策精神，对于房企投资拿地等环节具有重要的作用。

  1、政策核心

  此次青岛政策明确，一是要严格贯彻落实相关文件要求，科学编制住宅用地供应计划；二是坚持做好住宅用地信息公开工作，住宅用地信息公开做到及时、准确、全面；三是严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。从此次规定可以看出，“两集中”政策成为当前政策的核心内容，包括集中发布出让公告和集中组织出让。青岛也成为全国较早公开发布两集中政策的城市。

  2、政策意义

  此次包括天津、郑州、苏州、无锡等地都传出要落实集中供地政策，部分城市已经得到核实如天津。据此可以分析，全国22个落实长效机制的城市，或在近期陆续响应或发布“两集中”政策。根据青岛的版本，对于此次集中供地政策或通俗理解的“369”供地政策有几个值得关注的要点。第一、此次政策积极落实了中央经济工作会议精神和自然资源部住宅供地供应分类调控工作精神。也是积极关注和解决大城市住房问题的重要保障，是房地产长效机制的又一个新举措。若是“两集中”供地政策确定，那么就形成了长效机制三大利器，即三道红线、房贷集中度和供地集中度政策。第二、此类城市供地和土地交易等会形成明显的变化，这要求房企积极主动研究此类政策和竞争策略。第三、集中供地政策强调了22个城市的落实，也强调了住宅用地领域的改革，有助于真正减少土地哄抢，促进各地土地交易市场平稳，本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。

  3、房企关注点

  （1）拿地节奏如何变

  根据此次集中供地政策，若按“369”的模式进行，那么土地交易基本上也会处于“369”的阶段，即主要在3月份、6月份和9月份形成一波土地交易。因此可以重点关注每个季度末端此类重点城市的土地交易市场。当然不同节点有不同的表现，一般春节后都是房企密集拿地、补库存的阶段，所以要防范3月份拿地出现的高峰或炒作现象。

  （2）地价如何走

  从政策初衷来看，密集供地能够在某个阶段一次性增加土地供应，减少了地方政府“饥饿营销”的动机，有助于减少“多个房企围猎某一地块”的现象。这实际上也类似形成了土地市场的一个“博览会”。这样对于各家房企来说拿地机会相对多，有助于控制地价。但也要防范一种情况，即所有房企都有很强的拿地补库存需求，过去一半都是马不停蹄全国各地看地，而现在突然一次性交易，那么可能也会有炒作和哄抢的地方。

  （3）营销如何做

  从过去的经验看，房屋销售市场好的时候，往往后续月份地市交易就不错。所以对于房企来说，类似2月份、5月份、8月份等都可能会形成房屋促销的重要阶段。尤其是在三道红线下，房企资金回笼会更加依赖房屋销售，那么自然就需要加快房屋销售。受此影响，房企后续需要和营销部门做好协调工作，必要时候应该重视降价促销加快回款的工作。

  （4）推盘情况如何

  如果集中供地政策落实，那么根据开发周期来算，各地可能房屋销售也会形成一波集中开盘、集中销售的状态，所以根据各地预售条件和房地产供求市场变化，积极预测后续集中销售期，将是营销部门需要重点关注的。而类似密集推盘，客观上也要房企注意同类企业带来的竞争关系，尤其是在客源争夺方面。

  （5）如何拿地

  房企后续拿地或投资口的工作会有大变化，当然这需要有策略调整。第一、从做规模型的房企来看，核心三四线城市反而会成为重点拿地的城市，因为此类城市反而拿地的约束少了。第二、集中供地下是否需要联合拍地，这是很多房企后续会评估的内容，但是前期准备工作预计会做得更扎实。第三、存量土地收购会成为热点，部分房企可能会担心此类集中供地政策带来很多不确定性。