[克而瑞]集中供地新政快评②|对土地市场有哪些影响？

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  导 读 

  若“两集中”供地政策确定实施，对市场运行会产生怎样的影响？

  ◎  作者 / 马千里，周奇

  2月24日坊间传言，住建部将在全国22个重点城市暂停发布住宅用地公告，并要求重点城市实现两集中，且2021年发布住宅用地公告不能超过三次。随后，又传出22个城市名单之内的天津、郑州等城市已暂停宅地挂牌出让活动，同样在名单之内的青岛也于2月24日发布公告确认将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让。若“两集中”供地政策确定实施，对市场运行会产生怎样的影响？有哪些“副作用”需要警惕？

  01

  重点城市地市热度依旧居高不下

  土地侧调控升级在情理之中

  就传闻信息来看，“两集中”供地指22个重点城市在接下来的涉宅土地出让需要做到集中挂牌，集中出让。22个重点城市涵盖了4个一线城市和18个热点二三线城市，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙。

  在十九届五中全会、中央经济工作会议一再强调供地保障、房住不炒等要求的大背景下，传闻名单中的重点城市1月以来的土地市场热度居高不下。如重点城市名单中的杭州、南京近两月来成交涉宅土地无论是主城还是边缘板块基本均触及总价上限，上海更是在2月份拍出了两个区域单价地王。

  进一步联系2021年开年以来重点城市的溢价率走势来看，在多城已采取“限价拍地”的方式下，仍有6个城市的涉宅用地成交溢价率超过20%，其中无锡、宁波和杭州的成交溢价率更是超过了25%，说明这些重点城市的地市热度有待进一步控制。而地价的上涨会传递到楼市，引发房价上涨预期，不利于房地产市场稳定。

  02

  “两集中”政策下热点地块竞拍热度难降

  “高流拍”现象可能会卷土重来

  具体而言，“两集中”政策若确定实施对土地市场会造成怎样的影响？我们认为有以下五方面值得关注：

  1，土拍整体热度下降

  这种集中放量的供地方式下，意味着重点城市土地供应量会在短期内明显增加，大幅增加土地市场供给端透明度，规范土地要素流转。同时，大规模的土地供应，也利于社会形成土地供应充足的预期，并为企业提供更多选择，分散地块的竞拍关注度，进而降低地市竞拍热度，控制地价上涨。

  并且大批量土地进入拍卖环节时，若采取“先普通、后优质”的顺序出让，在“好货在后面”的心理下，有利于控制一般地块的竞争。

  2，部分地块会获得更高的市场关注度

  但这种拍地模式下，热点地块的竞拍热度仍会居高不下。虽然集中供地会造成企业现金流紧张进而降低整体市场土拍热度。但正是由于集中拍地，保证金无法在多轮次土拍中“重复进场”，房企无法将分散资金和精力，只能优先将关注度放在已有意向的重点地块上，这也就要求企业在投资时更青睐选择盈利风险较低、或自认为竞争风险不高的优质地块。从这一层面来看热点地块的竞拍热度仍然难以回落。

  3，素质一般地块流拍风险上升

  缺乏关注的素质一般的土地，流拍概率将会进一步加大，土地市场高流拍现象可能会卷土重来。结合“三条红线”和房贷集中度管理出台后土地市场表现来看，在企业资金收紧后，普通地块受到冲击最大，流拍土地多是位于远郊板块的素质普通的宅地。集中供应的模式下，条件普通地块也会大量同期入市，进而造成重点城市土地流拍风险增加。

  4，推升部分非重点城市土拍热度，如盐城、南通等

  22个重点城市集中供地如若成行，对南通、盐城这类非重点城市土地市场热度有比较高的影响。企业在22个重点城市拿地难度的加大，必然使得不少企业的拿地重心进一步向其他“次热点”城市转移，在此情形下，南通、盐城此类规划利好明确，本身具有一定关注度的非重点城市，接下来市场热度或迎来一轮升温行情，政企双方对此亦应早做准备。

  5，实际执行层面可能遇到的问题：

  集中大批量的土地出让，会对地方土拍组织带来更大的考验，并且在出让安排上也会存在众多问题，需要地方主管部门和企业警惕：

  1），资金实力一般的企业，如何避开大热的“次优地块”？

  在供应大增、而自身资金有限的情况下，资金实力一般的企业自然会更青睐“自认为竞争风险不高”的次优地块，但是如果竞拍企业判断趋同，在拿地机会有限的情况下，有可能造成这些次优地块价格的非理性上涨。若要解决这一问题，需要地方主管部门在挂牌阶段即及时公开挂牌信息，并适当允许企业撤牌，以免市场非充分竞争。

  2），土拍细则如何调整

  在“两集中”的土拍模式下，土地拍卖逻辑与现行模式发生根本性改变，地方细则应如何调整？比如南京目前规定在一轮土拍中，一家企业只能参与一幅地块的竞拍，在根本上减少了企业的土拍竞争，那么在“两集中”后这一政策应当如何放松？ 

  3），警惕弃拍风险的上升

  为增加拿地概率，部分企业或过多地参与多幅地块挂牌，如何避免企业获得土地后，因现金流问题而放弃拿地。

  03

  重点城市地价涨幅有望放缓

  “两集中”供地对地方拍地提出更高要求

  归根结底，控制市场热度还是需要增加供应、提高透明度，因此长远来看，“两集中”供地政策在提高市场透明度意义更大。在透明度提升下，更多企业可参与土地市场交易中，同时企业也有更多竞品选择，有助于降低整体市场竞拍热度。同时，整体地价也会因土地市场集中放量而平缓，地价涨幅也有望进一步降低。

  但需要警惕，集中供地下土地市场热度分化趋势或将进一步加剧。集中式供地会导致企业资金压力进一步增加，进而造成热点地块关注度更高、关注度较低的地块则惨遭流拍的现象。若未能安排合理的土地供应结构和节奏，高流拍的现象将会卷土重来，反而不利于市场供求平衡。因此，作为土地市场的供给方，政府需要对市场把握更加精准，合理安排土地供应结构和出让时序，并对拍地规则进一步完善，以防热度分化造成土地流拍现象频发。