[克而瑞]集中供地新政快评③|对22城市场供求预期有哪些影响？

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  导 读 

  从城市角度来看，供地新规对市场有哪些影响？

  ◎  作者 / 杨科伟、李诗昀

  昨日，消息称22个重点城市将推行土地集中出让制度，通俗说“由零售改批发”，一年内集中供地不超过3次。从城市角度来看，供地新规对市场有哪些影响？不同类型城市所受影响又是否存在显著差异？

  01

  城市分化加剧：库存紧缺城市土拍愈加激烈

  过剩型城市流拍率或升高

  2020年，城市间市场分化不断加剧。热点城市如深圳、宁波、上海，市场持续供不应求，库存消化周期缩短至6个月以下，而压力城市如沈阳、长春等，去化持续承压，库存消化周期持续攀升至20个月以上。另一方面，由于供地显著过量，福州、郑州等土地消化周期攀升至两年以上，中长期去化堪忧。

  土地集中供应制度或将进一步强化城市间、区域间分化格局。总的来说，供地紧缺型城市土地竞拍或将更加激烈，而对长期供地过剩型城市而言，密集供地反而可能导致土地流拍率升高。

  上海、深圳等供地紧缺型城市土拍竞争或更加激烈。典型如深圳，由于长期土地资源紧缺，即便2020年已经超额完成供地计划，也难以真正弥合供应缺口，土地去化周期缩短至0.6年，商品住宅去化周期也已低至6个月。集中供地一方面无益于缓解供地紧张局势，另一方面，由于竞拍机会的减少，客观上反而放大了土地的稀缺属性，从而诱发哄抢效应。

  而对于沈阳、长春等长期供地过剩型城市而言，集中供地或将加剧土地流拍。典型如长春，商品住宅去化周期已明显超过18个月的警戒线，土地消化周期也逼近2年，库存压力显而易见。对于这类城市，房企拿地趋于谨慎，密集供地反而可能导致整体流拍率升高。

  当然，更多城市供地和库存情况并不似深圳、长春一样极端，但结构性供地过剩依然存在，典型如郑州，中心区域供地总体有序、库存压力可控，而远郊区域供地明显过量，库存高企，集中供地或许将加剧区域间的市场分化。

  02

  供应潮、空窗期交替：热点城市周期波动加剧

  压力城市去化难上加难

  从城市周期看，土地集中供应，或将导致新房集中供应潮和空窗期的交替出现，扰动住宅市场供求关系，加剧市场季节性波动。以天津市公布的“两集中”新规为例，2021年3、6、9月集中供应土地，意味着在9月到来年3月土地供应完全停滞，如果以6-9个月拿地到首次开盘周期推算，2022年上半年房地产市场会出现集中供应潮，而下半年则进入供应空窗期。

  供应潮和空窗期轮番出现，对不同类型城市影响可能截然相反。具体来说：

  就上海、深圳等供应稀缺型城市而言，成交规模基本取决于供应体量，因此，成交的周期性波动会随着供应集中度增加而加剧，短周期内的供求失衡或将频繁出现。另一方面，极端情况下，房地产市场供应主要集中在个别月份，其余时间供应持续低位运行甚至归零，购房需求或被迫外溢至二手房市场。

  而对于沈阳、长春等供应过量型城市，短期内商品住宅库存已然高企，集中供应潮的出现更是加剧市场观望情绪，项目去化压力进一步加大。新开盘项目去化情况或将取决于企业让利优惠力度，打折降价、送车位、去精装等更为常态化。

  与此同时，为了争取良好销售窗口期，实现错峰供应、避免陷入同质化竞争，房企将尽力抢工期抓进度，竭力压缩拿地到首次开盘周期，并向3个月的极限靠拢，高周转也将成为房企开发能力的“基本功”。