[易居研究院]政策快评：上海再度收紧楼市调控，对优先购买的新建住房实施5年内限售

  3月3日，上海市住建委等部门发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》。

  2021年3月4日

  研究院快评

  此次政策出台，充分说明当前调控从紧从严导向。结合近期部分大城市政策密集出台的事件，可以认为，今年全面解决大城市住房问题的调控战正式打响了。

  1、落实限售政策

  此次政策明确，实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。这一点其实是配合了此前积分购房政策等内容的。此前积分购房客观上使得一些购房者可以获得优先购房权。同时，和其他城市做法一样，对于一些优先认购的房源，普遍会设置限售的条件。所以实际上此次上海的做法也是充分考虑到此类购房的实际，通过限售，进一步限制此类住房的炒作。这也同时可以使得相关楼盘进一步降温。

  2、严管企业购房

  此次政策明确，严格规范企业购买商品住房。全面执行关于规范企业购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时，居民选房购房优先于企业。从此类政策规定可以看出，对于企业的购房也进行了严管。这主要是两个渠道。第一、企业购房后，其持有时间有约束，这样可以防范企业进行短线操作。第二、通过明确居民购房优先的内容，实际上也减少了企业抢房的现象。这样有助于真正保障购房居民家庭的购房权益，防范企业投资房产所带来的困扰。

  3、落实限价政策

  此次政策明确，在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。这一点规定和此前上海普陀区部分地块交易有一定的关联，当时的土地交易也面临了政府约谈。所以从后续的情况看，在涉及住宅用地方面，房企一定要充分了解此类限价政策，在拿地方面理性报价，否则高价拿地王后，可能后续项目开发也会面临较大的约束。