[克而瑞]上海新政两“首次”，大涨行情到头了吗？

  3月3日，上海调控再加码，房管局发布一则《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，包含限售、房地价联动、强化宅地供应管理等七项举措，着力稳地价、稳房价、稳预期，确保本市房地产市场平稳健康发展。调控再打“补丁”究竟意欲何为？又将对上海楼市产生怎样的影响呢？

  01

  首次个人限售和限房价竞地价

  开年已五次加码供需两端稳地价、稳预期

  本次《通知》主要涉及七个方面得内容，大体可分为供、需两方面齐加码：

  供应端，主要涉及强化住宅用地供应管理、深化完善房价地价联动机制；需求端，则为严格新建商品住房价格备案管理、强化商品住房交易管理、进一步加强房地产中介管理、严格规范企业购买商品住房等方面。

  本次《通知》是与此前所出政策的进一步补充。2021年初起上海已累计出台5次楼市调控政策，此前政策分别从离婚购房、法拍房、提高二手房交易征税成本、个人购房贷款等方面着手，对近期出现的一些市场乱象进行封堵，并强化了对“无房”刚需家庭自住购房需求的支持。

  整体上本次政策仍是在加强土地市场和商品住房市场管理，符合“把‘稳’和‘保’任务要求落实到位，着力保持房地产市场平稳健康发展”的主题方针。

  值得关注的是，两项新政首次提出：（1）深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。（2）实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。以下我们将对这两条政策进行一一解析。

  02

  土地“限价竞价”旨在稳房价

  房企拿地更需“精打细算”

  本次土地市场方面的管理首次实行了“限价竞价”机制，即我们所谓的“限房价竞地价”，是对此前房价地价联动机制的细化措施。究其原因，主要与上海年初土地市场大热密切相关。据CRIC监测，2021年前2月上海涉宅用地成交量“井喷”，累计同比大幅增长60%，1月成交建筑面积达382万平方米，创近4年新高。价格层面，2月末成交楼面价飙升至24053元/平方米，达阶段性高点。

  聚焦单个地块，房企拿地积极性普遍较高，1-2月成交楼面价破3万元/平方米的宅地有5宗，招商蛇口2月9日竞得的2021年2号公告虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块，楼面价高达92648元/平方米。

  土地“限价竞价”机制的出台,核心根本还在于“稳地价，稳预期”，不过这也意味着房企后期拿地态度更需谨慎，一方面房价被锚定，房企在成本限制下自将减少对热点地块的非理性拼杀；另一方面，结合此前“三条红线”以及22城集中供地的各类政策，对于房企的现金流也提出了更大的考验，预期合作拿地也将成为房企规避风险的重要举措之一。

  不过值得注意的是，北京、广州等土地出让“限房价竞地价”机制实行已久，但房企可通过投资公司中转规避，因此仍有地王频出现象。因此我们认为，为更好的达到楼地市联动稳定市场预期，后续仍需有相应配套政策出台以辅助“限价竞价”机制。

  03

  优先购房“红盘”限售5年

  保障真刚需、挤压投机需求

  本次商品住房市场管理首次实行了住房限售政策，不过并非是全部新盘限售，而是针对以优先购房政策购买的新房。我们认为这一政策是此前出台的新房摇号积分制度的补全，意在抑制2020年-2021年上海陆续出台的人才落户、新城建设政策所带来的潜在炒作风险。

  按照现行新房摇号积分政策，受政策利好新落户人才均可获得较高积分得以优先购房。因此紧跟摇号积分政策后出台的限售政策防患于未然，对意图通过新房快速换手炒作获利的购房行为进行了预防性围堵，但对出于自住的购房需求几乎没有负面影响。

  此外，本次出台的限售政策时间节点为“购房合同网签备案满5年后”，相比于部分核心城市“交房后若干年”的限售条例而言较为平和。

  综上，可以看出，本次针对享受优先购房政策的购房者的限售政策与此前增加对离婚购房、法拍房等限购是一脉相承的，均是为了弥补监管漏洞，防范投机性购房者通过特殊渠道绕过政策限制炒作楼市，稳定市场预期。

  04

  “一紧一松”更为五大新城差异化落户

  和刚需购房“未雨绸缪”

  与限售5年、“限房价竞地价”等收紧政策形成鲜明对比的是，3月2日及3日，上海市分别发布《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》和《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》，明确加快推进嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五个新城以及虹桥国际开放枢纽，对区域内人才给予了相应的落户优惠。

  事实上，自2020年中起上海即已陆续出台人才落户新政，降低落户门槛。上海“十四五”规划建议中明确提出要实行更加便利人才引进政策。分别放宽了部分高校应届毕业生及海归留学生落户政策；临港、张江特定产业区降低了居转户所需年限。

  联系包括“沪七条”在内的近期调控政策加码，我们认为未来将有以下协同效应：一方面，加强住宅用地供应力度，基于全市历史供地计划及存量住宅用地信息，不排除加大五大新城区域商品住宅用地的供应力度。结合“限房价竞地价”的土地出让机制，有望确保五大新城区域未来地市理想竞争，有助于稳定地市预期。另一方面，五大新城以及虹桥、张江、临港等区域人才落户政策的放松，也将会使得更多人才集中于该区域的发展建设，以此也将带动本地购房需求的集中放量，加之整体新城房价尚属上海“洼地”，高低配也将使得政府“控房价”的效果更为明显。

  总的来说，本次“沪七条”政策在施政方向上与此前调控政策一脉相承，均以稳预期、保刚需为主；与此前人才政策相互协同，查漏补缺防止未来房地产市场出现不必要炒作风波。其中部分政策均是首次提出，具有“第一次”信号意义，或将影响短期市场走势。

  但据CRIC不完全统计今年上海将有超过164个项目开盘销售，供货量迎来近年高峰。如果货币政策没有实质180度大转弯，五个新城差异化落户和差异化购房政策放松（参考临港新片区居转户5年或3年，限购社保连缴3年以上），外环外的新盘也会吸纳大量刚需，新房销售规模也将攀升至近年高位，基于上海相对充裕的内生需求，我们认为，2021年依旧是上海的“成交大年”。