[中房研协]广州、合肥再出新政遏制楼市过热

      【热点聚焦】

       4月2日，广州市政府印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》提出：第一，进一步加强住宅用地供应和监管。严格落实住宅用地分类调控要求；全年分三批次集中出让住宅用地；完善房价地价联动出让模式；加大租赁住房用地供应力度等。第二，全面加强新建商品住房价格备案管理。继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，指导开发企业合理定价，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。第三，进一步做好分类指导和精准施策。通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。第四，进一步加强房地产金融管理。加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度；进一步加强个人住房贷款审贷管理，以及进一步规范小额贷款公司贷后管理。第五，进一步强化房地产市场监管。继续开展全市房地产市场联合检查，严厉查处各种违法违规经营行为。

      4月5日，合肥市政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》提出：第一，稳定增加居住用地供应。2021年，合肥在近年居住用地平均供应量的基础上增长10%，确保全市不少于9000亩，单列租赁住房用地900亩。第二，实行市区学区内成套住房入学年限政策。同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位。第三，深化住房限购措施。暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。暂停向法人、非法人组织出售市区范围内的新建商品住房和二手住房（经批准的人才公寓、重点招商引资项目除外）。通过司法拍卖或招投标中心公开拍卖方式取得市区范围内商品住房的，均应当符合本市住房限购政策，并设置为竞拍条件。第四，实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策。对登记购房人数与可售房源数之比大于（含等于）1.5的热点楼盘，均应实行摇号销售，公证摇号销售商品住房时，房地产开发企业应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房。摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。第五，从严调控商品住房价格。新取得的居住用地，实行住房项目均价控制，商品住房平均备案价格不得突破土地出让前预测均价。第六，加强住房贷款审慎管理。加强个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查，严肃查处经营贷、抵押贷流入房地产市场行为。严格落实房地产贷款集中度管理要求。第七，加大租赁住房建设力度。2021年，力争再增加保障性租赁住房2万套（间）以上，着力解决好新市民和青年人的住房问题。第八，严厉打击各种房地产市场乱象。严禁房地产销售中任何形式的价外加价行为。

      【热点评析】

      楼市热度不减，广州、合肥调控再加码

      进入4月，房地产调控潮仍在延续。继4月1日深圳市市场监督管理局、市住建局和市教育局联合印发开展“学位房”等虚假违法广告专项整治方案之后，广州、合肥也再度出台调控新政。其中，广州市新政涵盖土地出让管理、商品房价格管理、人才购房政策补丁、房地产金融管理和市场监管五个方面，合肥市新政则涉及学位制、二手房限购、热点楼盘“摇号+限售”、房地产金融管理等八个方面内容。

      从市情来看，广州方面，新房市场分化明显。据中原地产统计，截至3月底，广州市新房库存周期仅6.4个月。其中，热点区域天河、黄浦、南沙库存周期分别只有2.7个月、3.0个月和5.7个月，供应量较大的增城，去化周期也仅有5.8个月，而白云、从化去化周期则分别达到11.5个月、11.7个月，花都、番禹去化周期也都在8个月以上。热点区域、热点楼盘非常抢手，偏远区域表现则相对冷淡。合肥方面，房地产市场持续升温。据第一楼市统计，3月，合肥市普通住宅成交7065套，较2月份4696套增长了50.4%，7065套的成交规模放在2020年也能位列前三。同时，全市商品住宅库存去化周期继续缩短，截至3月末已跌至5.86个月。在区域表现方面，不同于广州市两极分化，合肥市各区域房地产表现均较为火热。即使是存量较大的新站、瑶海区，去化周期也仅在7个月左右，而滨湖、高新区去化周期更是不到3个月。紧张的供需关系不可避免导致房价上涨或“号头费”等变相涨价行为滋生。

      从调控内容看，广州市新政除响应中央推行土地集中制、房地产贷款集中度管理之外，仅新增人才新政限售由两年延长至三年，总体来说调控手段相对温和。反观合肥市，调控内容以“热点学区、热点区域、热点楼盘”为核心，从供需两端针对性地出台各项限制性措施，调控更加深入。

      “房住不炒”坚定不移，更多城市加码调控或在路上

      随着以城市群、都市圈为主体形态的新型城镇化持续推进，中心城市地位和作用进一步强化，城市吸引力也将持续增强，房地产发展具备了更好的支撑。从2020年12月底中央经济工作会议、住房和城乡建设工作会议到今年3月全国两会，中央始终将“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“解决好大城市住房突出问题”作为房地产市场调控工作的重要内容。在具体落实方面，中央先后推进房企融资“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度、重点城市土地供应“两集中”制度等，进一步完善房地产长效调控机制。地方如上海、深圳、杭州、广州等地房地产调控也多次加码，在一定程度上促使了房地产市场降温。但市场风险仍然存在。4月1日，央行金融市场司司长邹澜在国新办新闻发布会上即表示，部分热点城市房价上涨的压力仍然比较大，高杠杆的中小房企的债务违约等潜在风险也值得持续关注。总体来说，构建房地产长效调控机制是长期性的系统性工程，地方调控也并非一劳永逸。在“房住不炒”调控基调下，地方也要因时因势调整房地产政策。当前，加强房地产市场调控、强化房地产金融监管是主旋律，对于部分重要一二线城市而言，房地产加码调控或仍在路上。

（内容来源：中房研协测评研究中心）