[中房研协]“学区房”的逻辑变天了吗

  【热点回放】

  3月16日，上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，其中“名额分配”的最新政策设计引发了社会的广泛关注。办法规定从2022年起，高中招生分为自主招生、名额分配综合评价和统一招生录取三种类型。而“名额分配”是本次改革变化较大的录取方式，具体包括“名额分配到区“招生录取和”名额分配到校“招生录取两类，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%。

  根据中考改革新规，重点中学自主招生比例大幅下降，更大占比的生源名额将分配到各区和各普通初中，原则上更多公办普通中学的学生有望升入优质高中。名额分配招生，将更促进教育均衡发展，有利于上海区域均衡发展，缓解广大家长的升学择校焦虑。原来对应重点初中的“学区房”市场，新政后将会产生什么样的变化？上海中考招生改革对全国其他城市有明显的示范作用，也释放了教改的重大信号，这将对房地产细分市场带来怎样的影响？本期内参带来详细解读。

  【各方观点】

  易居企业集团 CEO 丁祖昱认为，确保学区房在内的市场整体稳定，是今年全国各地房地 产监管部门的重点工作。今年以来，合肥、深圳、东莞、无锡、杭州、西安等城市都出台过各 类政策，从各个角度各个渠道出发，积极稳定学区房的价格和市场预期。此次上海教委新政对 稳定热点区域的学区房有一定的积极意义，且具有很强的示范效应，对全国各地的学区房降温 有一定的启发引领作用。对于购房者及家长来说，需理性择校、理性置业。

  西南证券发布研报认为，《高中阶段学校招生录取改革实施办法》对当下高中录取方式进行改革，该政策有利于降温学区房市场热度，保障“房住不炒”政策长期行之有效。改革后自主招生比例大幅下降，给了一部分优质生源一个理由留在居住地附近的普通中学，对于促进公平竞争有一定帮助。虽然政策减缓内卷竞争程度，但难改选择趋势，核心原因在于绝大多数家长选择购买所谓学区房，更多原因出于“优质社区的学习氛围和优质社区的人口集聚”，因此推动子女的边际学习效果改善，并不会因为普通学校升学概率的边际变化而选择普通学校，个体选择方向不会出现巨大变化。

  58 安居客房产研究院分院院长张波认为，新政肯定不利好学区房，但目前的政策调整幅 度并不是特别大，短期内对学区房的价格冲击不会很大，更多地是对人们心理的影响。随着未 来教育资源均衡化一步步推进，传统的学区房概念可能就会被打破。从更长远看，学区房尤其 是顶尖学区房的价值会越来越弱化。

  易德资本执行董事钱卫一认为，《实施办法》直接切中了初中阶段教育资源不均衡的局面，通过这种分配名额的方式，对现行教育体制进行渐进式的改变，从而逐步达到改变义务教育阶段教育资源不均衡现象的目的。《实施办法》在平衡招考机会的同时，也会起到抑制学区房过热现象，有效调整房地产市场的结构性失衡，从另一个维度贯彻上级部门“房住不炒”的要求，亦有利于房地产市场的平稳健康发展。教育、房产，作为中国居民最重要的两项支出，在政策制定与实施上精准有效、互相配合，对双方都会产生积极正面的深远影响。

  戴德梁行首席政策分析专家魏东认为，将这次的“中招”政策与近期上海正在打造的五个 郊区新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）结合起来看，更见其深意，宽了郊区家庭学生进 入名校就读的机会。与其城市不同，上海罕见地将指标提升到 6 成左右，同时指标到区、到 校同步推进，兼顾区域公平和校际公平。

  上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰认为，“名额到校”是本次政策中最大亮点，兼顾了教育性和选拔性，进一步促进教育公平的措施还会源源不断而来。伴随这些政策发展，我们也有望看到择校热进一步降温，人们选择居住地将越来越理性，居住人口的空间分布更加均衡，对学区房的炒作会越来越少，甚至学区房在未来可能会变成一个伪概念。

  上海中原地产资深分析师卢文曦认为，新的政策出现对打击“炒作学区房”会有一个立竿见影的作用，现在的逻辑是宁做鸡头，不做凤尾，在家门口的初中也有机会进入很好的高中，这样随着大家对学区房的关注度降低，学区房市场也会逐步降温。”

  【中房分析】

  “名额分配”新政有助于学区房市场降温，推进区域均衡发展

  此次高中阶段升学改革政策将市实验性示范性高中招生总计划进行了优化，通过名额分配的方式，使得上海所有区和普通初中的学生都可以享受更公平的报考和入学机会，从而提高教育阶段的资源分布均衡。

  新政策对房地产行业的影响：最直接的影响是，学区房的价值被釜底抽薪。重点高中的生源分布逐步平均化，中心区的学区房房价将得到一定程度的控制，作为一个硬币的另一面，新政策相应带动部分“薄弱学区”板块升温，从而整体市场趋于均衡。

  对于购房者而言，过去追涨的情绪拉高了学区房的购入成本，房价下跌后面临的亏损暴露出学区房的市场风险。此次政策的推出，将在未来持续引导家长理性择校入校，从而推动置业决策理性化，也推动房屋回归居住本质。

  中考新政可以看作是上海五大新城建设的配套政策之一

  目前上海正在大力推进嘉定、青浦、松江、奉贤及南汇五大新城的建设。“中考“新政的到来，对五大新城市构成了明显利好，新城的初中原则上都将能拿到市优质高中分配下来的名额，郊区户籍学籍的含金量获得提高。

  五大新城作为上海市未来发展的战略空间和重要增长极，其开发建设对于优化上海市空间布局、承载全球城市功能具有重要意义。如何更科学可持续地导入人口将是“五个新城”需要重点解决的问题之一。“十四五”期间，上海加快推进新城建设，其政策要素保障必不可少：

  首先，本次中考政策的改革先将助力五大新城建设的顺利推进，某种意义上是深思熟虑之后的系统配套政策。五大新城都位于郊区，中考改革连同区域内优质学校的创办，让郊区中学有了吸引力，相应的资金、人才、学生才会安心在新城扎根。政策导向清晰，将持续加强五大新城的教育吸引力，提升家门口学校的办学品质，构筑与中心城教学水平相比肩的教育体系,帮助五大新城在产业发展的同时，不断优化相应配套。

  其次，近期上海市政府出台的一份关于“十四五”加快推进新城建设工作的文件中指出“五 个新城将强化人才引进政策，探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策”，即把人口布局 放在突出位置，主要改动之一为新城“居转户”年限由 7 年缩短为 5 年，并且对持有上海居 住证在新城工作并且居住的给予落户专项加分。购房政策方面，临港只需要同时连续缴纳 3 年以上的社保就可以买房，并且购房资格是个人不是家庭，其余四大新城的购房模式或将以临 港为模板，并且作为上海同周边城市链接的五大门户，在长三角一体化过程中的战略地位尤为重要。

  上海大力度推进房学脱钩，具有全国示范意义

  虽然不少城市都在教育领域进了改革，比如“名额到校“”多校划片“等，但上海本次教改的力度非常大，某种意义上说是从根本上改变了学区房的存在逻辑。教育公平是最大的公平，也是政府最应推动的民生领域。如果教育资源是按房分配，则决定学生前途的主要因素，除了本身要有学习成绩外，恐怕更多的是靠”拼爹“。这无论对学生还是对家庭都是不公平的。可见，中考新政不但涉及到房地产行业问题，更多是教育的百年大计和社会公平问题。当然教育资源经过改革，其分配更加公平和均衡之后，学区房必然受到影响，这也客观上扣住了中央一贯坚持的”房住不炒“主题，房地产市场也少了一个炒作的风向标和不稳定因素，当人们不再为畸高的学区房焦虑时，房子是用来住的理念才能更深入人心，进而把更多资源投入到下一代的培养中去，可谓一举多得的良政，具有全国推广的价值。

  （内容来源：中房研协测评研究中心）