[克而瑞]430政治局会议解读：首提以学区房炒作房价

  4月30日，中央政治局会议召开，会议首次提出防止以学区房等名义炒作房价，强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，明确宏观政策不急转弯，积极的财政政策要落实落细、稳健的货币政策要保持流动性合理充裕。430政治局会议释放哪些信号？房地产调控政策、金融政策又将何去何从？

  01

  首提“防止以学区房等名义炒作房价”

  坚持房住不炒、加强住房保障

  会议强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”，防止以学区房等名义炒作房价。”

  会议首提“防止以学区房等名义炒作房价”，标志着打击学区房炒作上升至新的高度。2020年，多地出现学区房炒作乱象，引发新一轮房价非理性上涨，严重扰乱市场秩序，阻碍房地产市场健康发展。2021年以来，宁波、合肥、深圳、厦门、上海、无锡等多个热点城市已出台相关政策，打击学区房炒作，重点涉及招生录取制度改革、建立学区二手房交易价格参考机制、学区房限购加码、加大违规信息发布惩治力度等。

  我们认为，热点城市调控政策将进一步细化，政策操作上更加注重精准性、有效性，学区房也将成为调控的重点领域之一。短期来看，学区房调控——尤其是涉及到教育资源优化配置的——收效显著，典型如上海，3月高中招生改革新政一经出台，学区房明显降温，热点学区房带看、成交量下降，二手房成交均价涨幅也有所收窄。但长远来看，要彻底消除利用学区房投机炒作的可能，根本方法是将入学和购房脱钩解绑，促使住房回归居住属性、教育回归育人本质。

  现阶段，“房住不炒”依然是中国房地产调控的主基调，坚持一城一策、因城施策，夯实城市政府主体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。可以预见的是，全国层面的调控政策放松基本无望，城市市场分化背景下，更多基于实际情况进行分类管控和动态调整。市场出现明显过热迹象时，及时出台政策为市场降温，尤其是具有市场风向标意义的核心一、二线城市，更应通过房地价联动机制、差别化信贷管理等手段多措并举引导市场预期向理性回归。同时，房价仍然是不能触碰的红线，城市房价出现非理性上涨，调控加码必然紧随而至。压力城市调控局部放松依然可以期许，通过放宽四限政策缓解市场下行压力、调节市场预期。

  02

  经济恢复仍不均衡、不稳固

  结构性货币政策保持定力

  房地产金融政策依然易紧难松

  会议指出“要辩证看待一季度经济数据，当前经济恢复不均衡、基础不稳固。要用好稳增长压力较小的窗口期，推动经济稳中向好。”

  会议提出“要精准实施宏观政策，保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性，不急转弯，把握好时度效，固本培元，稳定预期，保持经济运行在合理区间，使经济在恢复中达到更高水平均衡。积极的财政政策要落实落细，兜牢基层“三保”底线，发挥对优化经济结构的撬动作用。稳健的货币政策要保持流动性合理充裕，强化对实体经济、重点领域、薄弱环节的支持。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。”

  联系到一季度经济运行延续稳定恢复态势，GDP同比增长18.3%，过去两年平均增长5%。但经济恢复结构不均衡性依然明显，生产受就地过年、出口回流等影响保持强劲，但消费、投资等恢复较慢，另外，地区间、行业间、企业间恢复仍不均衡，总体而言东部好于西部、工业好于服务业、大企业好于中小微企业。另一方面，经济恢复基础仍不牢靠，全球疫情防控形势尚不明朗，国际环境复杂多变，经济增长仍存在不确定性不稳定性。

  此外，央行数据显示，3月社融、M2增速双双回落，印证货币政策逐步向正常化回归。截至3月末，M2同比增长9.4%，增速比上月末和上年同期均低0.7个百分点，社会融资规模存量为294.55万亿元，同比增长12.3%，较2月下降1个百分点。

  我们认为，2021年货币政策逐渐回归中性趋势不变，M2、社融增速继续回落并向名义GDP增速靠拢，但考虑到目前经济恢复不稳固、不均衡，短期内流动性仍将保持合理充裕，收紧节奏或将趋缓。另一方面，货币政策结构性特征依然明显，引导金融机构加大对制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节等的支持力度，房地产金融政策依然易紧难松，房企融资环境或将持续收紧，居民端房地产信贷规模管控趋严，信贷资金用途管理强化，房贷利率或将趋势性上移。

  03

  控制增量、优化存量、强化节地评价

  推进土地资源节约集约利用

  会议指出“要坚持节约集约，合理确定新增建设用地规模，提高土地开发利用效率。要继续推动城乡存量建设用地开发利用，完善政府引导市场参与的城镇低效用地再开发政策体系。要强化土地使用标准和节约集约用地评价，大力推广节地模式。”

  节约集约用地，既是破解土地供需矛盾的有力抓手，也是实现高质量发展的必然要求，推进土地节约集约利用，关键在于控制增量、优化存量，并强化节地评价。其一，控制新增建设用地规模，通过引导需求和调节供给确定新增建设用地规模，充分发挥土地利用总体规划和供地计划的调控作用，控制建设用地的低效扩张，提高土地开发利用效率。其二，优化存量建设用地配置，一方面，盘活农村存量土地，联系到中国社科院数据显示全国有超过3000万亩农村用地因农业人口转移而闲置，应在保证不突破耕地红线的基础上，充分挖掘农村存量土地潜力，另一方面，盘活城市存量建设用地，厘清批而未供、闲置土地、低效用地清单，通过调整布局、结构、功能优化土地配置，对于上海、深圳等已进入存量土地开发为主阶段的城市而言，盘活存量建设用地已成为发展的“必修课”。其三，强化节地评价考核，建设项目节地评价是建设用地标准控制制度的重要组成部分，是促进科学合理用地的重要支撑。应将节约用地纳入地方政府目标考核体系，落实责任机制，并将评价结果进一步应用于土地使用标准等修订工作中。

  04

  稳就业、增收入、扩内需

  利于充分释放住房消费潜力

  会议提到“制定促进共同富裕行动纲要，以城乡居民收入普遍增长支撑内需持续扩大。”

  会议还提出“要保障和改善民生，强化就业优先政策，做好高校毕业生等重点群体就业。”

  我们认为，居民收入是住房消费的基本支撑，提升城乡居民收入水平，尤其是提升中低收入群体收入及购买力，进一步挖掘内需消费潜力，房地产市场也将受益。

  面对城乡区域间发展差异和收入分配差距依然悬殊的客观现状，一方面，要多渠道增加城乡居民收入，扩大具备购买力的中等收入群体规模，有助于释放住房消费潜力；另一方面，优化收入分配结构、完善再分配机制，以增加居民收入、缩小贫富差距，抬升体层刚需购买力，促进住房消费需求有序释放，完善工资形成机制、利润分配机制，提高劳动报酬在初次分配时所占比重，通过税收、社保、转移支付等手段加大再分配的调节力度。

  我们认为，就业关乎经济发展，更关乎民生福祉，强化就业优先政策，就是把稳就业放在更加突出位置，努力实现就业规模扩大、就业结构优化、就业质量提升。与此同时，稳就业也是保持房地产市场平稳发展的必要前提，历史经验表明，失业率长期高位运行容易诱发住房断供潮，危及房地产行业和金融系统安全稳定。