[中房研协]“三孩”政策出台，房地产行业应主动求变

  【热点聚焦】

  5月31日，中共中央政治局召开会议，听取“十四五”时期积极应对人口老龄化重大政策举措汇报，审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。会议指出，积极应对人口老龄化，我国将出台重大政策举措，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。

  【热点评析】

  我国人口生育率下降

  近年来我国出生人口持续下降，主要原因一是生育妇女规模减少，婚育年龄推迟，二是随着我国城镇化、工业化、现代化水平不断提高，高等教育普及，社会保障完善，少生优生成为社会生育观念的主流，群众生育意愿降低。国家统计局此前公布的数据显示，2020年我国出生人口数量为1200万人，相比2019年的1465万人减少了265万人，降幅约18%。2000-2019年出生人口共计32561万人，1980-1999年中国出生人口共计42944万人，后20年比前20年少出生了10383万人。2016年，“全面二孩”政策公布后，我国出生人口曾有一个小高峰，但随后四年连续下降。2020年我国育龄妇女总和生育率为1.3，处于较低水平，这是自2010年第六次人口普查以来，我国总和生育率首次低于1.5。国际上通常认为，总和生育率1.5左右是一条“高度敏感警戒线”，一旦降至1.5以下，而且持续一段时间，就会跌入“低生育率陷阱”。

  “三孩”政策对优化人口结构有效，但需要进一步配套政策落地

  早在十几年前，不少人口专家就不断呼吁放开生育限制，很遗憾直到人口普查结果出来之后，人口老龄化的现状已经很明显的情况下，我国的人口政策才出现急转。显然，人口趋势并不会因为政策的转向而出现立竿见影的效果，人口结构和增长趋势具有巨大的惯性，甚至不可逆性。

  “三孩”政策落地，效果会如何呢？并不会凭空冒出很多三孩家庭，毕竟很多年轻人首先要生一孩和二孩。正如前文所述，二孩政策后出现了一个人口补涨行情，但经过几年的消化，二孩生育也趋于平淡，这也意味着这些二胎家庭数量是有限的，且增量并不多，最终决定了三孩家庭会更少。有专家预测，本轮三孩政策能够增加的新生人口在百万级别。

  “三孩”政策对房地产行业的影响

  人口因素是影响住房市场的最基本变量，对于房地产市场来说，“长期看人口”是一致的共识，人口的增长、结构的变迁，都会对整个市场产生影响。当前我国人口问题主要在两个方面，即人口老龄化问题和生育问题。对房地产市场而言，三孩”政策下释放的新增人口数，将增加住房需求。

  从区域来看，一线城市养育成本高，生育意愿偏低，二线城市具有较好的基础设施和人居环境，未来受益于一线城市人口回流以及三四线人口导入，再加上“三孩”政策的实施，二线城市在人口优势有望超越一线城市。

  对企业而言，“三孩”政策的提出有利于改善人口结构，“三孩”家庭增多的情况下，三居、四居甚至更大户型的住宅需求会有所增加。住宅户型的优化是一个重要趋势，企业从投资和营销的角度来看，需要积极在投资拿地和产品设计方面做创新。

  从购房相关政策来看，未来购房政策有可能根据家庭人口数量或生育孩子数量来灵活调整。例如，重点城市有可能适时放松“多孩家庭”的限购套数，适度降低“多孩家庭”购房首付比例，对于“多孩家庭”的改善换房需求，降低首付比例贷款利率，减少“多孩家庭”购房交易环节相关税费等。另外，“三孩”政策下，保障性住房有望发挥更大的保障功能，在结构上面向“三孩家庭”数量或将有实质性增加。

  如果三胎政策及其配套政策措施实施后，确实有一定比例育龄夫妻能够响应政策生育三胎，政策对房地产行业的影响才会显现，相比于自然繁衍，人口的空间流动对房地产市场的影响更明显。

  （内容来源：中房研协测评研究中心）