[中房研协]上海二手房调控再加码，“二手房指导价”时代开启

  热点聚焦

  7月9日，上海市人民政府官方微信公众号“上海发布”发布消息：

  为坚持“房住不炒”，落实“沪十条”、“沪七条”关于规范二手住房价格等信息发布行为要求，市房管局明确，在本市已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。各经纪机构和房地产信息服务平台企业要严格执行挂牌房源价格核验，按照国家和本市法律法规，诚信守法经营。对诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为，将会同相关部门采取暂停网签等措施予以严肃查处。

  下一步，市住建委、市房管局等八部门将开展本市房地产市场秩序专项整顿规范工作，严格整治违规发布信息（含未经房源核验发布二手房源信息）、违规销售、扰乱市场秩序的违规违法行为，促进本市房地产市场平稳健康发展。

  热点评析

  上海二手房调控再加码，将以市场真实价格为依据实施二手房价格核验

  新政明确，二手房价格信息的核验将以市场真实价格为依据。根据房管局相关负责人介绍，“市场真实价格”，主要是根据各小区的历史实际成交价格，再综合考虑多重因素而确定。对于前期由于各种市场炒作导致房价上涨幅度过高的，将在本次价格核验中，还原市场真实价格。  具体操作一般由各经纪机构和房地产信息服务平台企业向政府官方平台提交核验相关信息。

  从调控角度来看，这是上海继2020年底二手房交易新增房源挂牌核验环节之后，对二手房调控的再次加码。调控内容由房源的真实性核验进一步深入至价格信息的核验。以往二手房价格信息通常由业主和房地产中介机构自主拟定发布，缺乏规范性和严谨性，其中不乏炒作涨价、试探性涨价甚至部分小区业主集体涨价等严重扰乱房地产市场秩序、影响市场预期的行为出现。此次政府明确二手房价格核验将以市场真实价格为依据，有助于将二手房价格导向合理、理性，从而实现稳房价、稳预期、促进房地产市场平稳健康发展的调控目的。同时，二手房价格与租房价格也紧密相关。二手房价格回归合理、理性，也将带动租赁价格回归合理，从而将有效减轻外来人员及年轻人的租房压力。

  热点城市相继步入“二手房指导价”时代

  进入2021年以来，房地产行业迎来密集的紧缩性调控期。其中，多个热点城市就二手房价格出台了调控政策。典型代表有：

  2月8日，深圳发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》提出，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。

  3月2日，无锡发布《关于规范我市二手房交易秩序的通知》提出，建立二手住房价格信息发布机制，对已经成交的房源信息和明显异常的挂牌价格予以下架。加强对热点片区、热点楼盘成交信息收集分析，及时公开合理成交价格区间。

  4月16日，宁波在《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》中提出，建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，落实交易参考价格在金融信贷等应用。

  5月28日，成都跟进建立二手住房成交参考价格发布机制，通过大数据手段，经调查分析，形成该市区域板块二手住房成交参考价。

  7月8日，西安发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》提出，以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格。

  加上此次上海提出在二手房房源挂牌核验的基础上增加价格信息的核验，二手房政策收紧的导向明确。从调控角度来看，二手房不仅与新房市场存在一定的互补关系，同时也关系到住房租赁市场的发展。保持二手房价格合理、稳定，对于稳定新房价格和租房价格、促进房地产市场平稳健康发展都具有重要意义。尤其对于人口持续流入的热点一二线城市而言，未来大概率将相继跟进。