[克而瑞]杭州等四城调控加码，“高光”浙江楼地市将要落幕？

    2020年下半年以来，杭州和浙江西部城市房地产市场持续火热，杭州、金华、衢州、湖州等均出现一房难求的盛况。在近日被住建部约谈后，金华紧急加码调控，市区新购的一、二手房限售3年。8月5日，杭州进一步升级限购，落户未满5年的户籍家庭连续缴纳社保满2年，非户籍家庭连续缴纳社保满4年，方可在限购范围内限购1套住房。联系到此前衢州、绍兴相继加码调控，衢州将实行区域限售，绍兴则建立二手房成交参考价格。政策加码是否意味着“一枝独秀”的长三角市场领头羊的浙江楼、地市将全面熄火？未来哪些城市将跟进加码调控？

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  杭州供求两旺全年成交将再新高

  源于一二手价格倒挂

  人口净流入保持第一

  2020年二季度，杭州房地产市场明显转暖，成交持续高位运行。2021年以来，杭州市场异常火爆，成交显著放量。典型如5月，随着前期认购房源集中网签备案，商品住宅成交面积飙升至432万平方米，创历史新高。1-7月，杭州累计成交1446万平方米，同比增长70%，较2019年同期更是翻倍增长。可以期许的是，2021年有望成为杭州房地产市场又一个成交大年，全年成交面积或将达到2200万平方米，创历史新高。

  杭州打新市场持续火爆，低中签率已成市场常态。即使在“1.27”新政（中签率低于10%的房源实行限售5年）后，打新市场热度依旧不减。据统计，2021年上半年杭州约有57个楼盘、21759套房源将限售5年，主要集中在未来科技城、申花、奥体等热点板块。

  一方面，一、二手价格倒挂，买到即赚到心理预期强烈。例如申花板块，新盘滨融府成交均价5.5万元/平方米，周边二手房项目杭州金茂府，挂牌价9-10万/平方米。又如杭州望江新城板块，新盘御潮府成交均价7万元/平方米，周边二手房项目钱江御府挂牌价12万元/平方米。

  另一方面，人才落户政策效果显著，人才净流入率连续两年保持全国第一。2019年4月，杭州大幅放宽落户标准，专科及以上人才在杭州工作并缴纳社保即可落户，全年新引进35岁以下大学生达到21.2万人。2020年2月，杭州落地引才“新八条”，给予各类人才生活补助、租房补贴、购房补贴等，全年新引进35岁以下大学生进一步提升至43.6万人，人才净流入率继续保持全国首位。

  杭州首轮集中供地火爆收场，57宗全部成功出让，成交总价达到1178亿元。其中，41宗地溢价封顶并转入竞报自持比例，更有13宗地竞自持比例超20%。并且，近20个板块地价创新高，土拍热度可见一斑。

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  金华、衢州高端盘销售飘红

  需求爆发而供应不济

  高地价强化房价上涨预期

  2020年，金华房地产市场强势复苏，全年主城区成交面积多达216万平方米，创历史新高。而受限签政策影响，2020年末售价在2.5万元/平方米以上的高价盘网签备案一度陷入停滞，并延续至今。

  2021年，受限于供应不济，叠加高低配的限签措施，导致成交数据明显“失真”。1-7月，主城区累计成交105万平方米，同比下降14%，较2019年同期基本持平。而从实际调研情况来看，高端盘销售全面飘红，保利天汇、富力·三江都荟、中海九樾等开盘去化率都能达到70%-80%，多数高端盘还采取高配精装、捆绑车位、全款优先等方式提升产品溢价能力。

  一方面，地价上涨强化房价上涨预期。2021年以来，不仅金华主城区土拍热度不减，多宗地触及限价上限，而且永康、遂昌等下辖县市地价同样频创新高。例如永康市江南山水新城B13－16A地块成交楼板价17804元/平方米，创永康市新的单价地王。另一方面，学区房概念炒作盛行，优质二手学区房动辄热炒至8-9万元/平方米，连带有学区概念的新房成为市场销售的爆款。

  2021年以来，随着疫情期间积蓄的购房需求集中释放，叠加返乡置业热潮，衢州楼市成交量价齐升。1-7月，主城区累计成交68万平方米，同比增长39%，较2019年同期更是倍增。

  基于普通工薪阶层与个体经营户之间巨大的收入差距，衢州市场购买力两极分化，刚需总价天花板约200万元，首付及月供支出皆有压力；高端改善客群购房预算350-400万元，还不乏全款购房。典型如柯城西区，市场一房难求，买房还要找关系，在售项目普遍捆绑车位与储藏室加价销售。

  一方面，新房供应紧俏，在售项目屈指可数，市场供求关系由原先的供大于求转变为现阶段的供不应求。另一方面，地价上涨推升房价上涨预期。2021年，衢州土拍市场异常火热，主城区及下辖江山市相继诞生新的单价地王。2月，绿城总价16.93亿元夺下柯城区智慧新城商住用地，楼板价17088元/平方米，刷新衢州单价地王纪录。4月，下辖江山市同样诞生新的单价地王，楼板价达到13987元/平方米。

  03

  金融信贷严管仍是关键

  地方调控愈加精准、精细化

  成都南京等大概率跟进加码

  深入分析杭州、金华和衢州调控政策内容，不难发现以下四方面的典型特征：

  其一，调控政策愈加精准化。针对市场过热的问题，及时采取针对性的调控政策措施。例如当下杭州打新市场火爆，此番限购加码便增设了新落户家庭社保年限要求，并延长非户籍家庭社保年限要求，进而给打新市场降温。

  其二，金融监管是关键。狠抓落实房贷管理的“两道红线”，对于购房者而言，严格审查首付资金来源，严防经营贷、消费贷等信贷资金违规流入房地产市场；对于房企而言，强化购地资金来源审查，确保购地资金合法依规，倒逼企业降杠杆。

  其三，强化市场预期管理。金华、衢州均要求保持住宅用地有序合理供应，扩大热点区域土地供应，以期缓解房地产市场供不应求的现状。并完善房价地价联动机制，住宅用地采取“限房价、控地价、提品质”、“限房价、限地价、竞配建”等方式出让，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。

  其四，整治规范房地产市场秩序，必要情况下采取一系列的惩戒措施。例如金华、衢州严令打击发布虚假广告、捂盘惜售、恶意炒作房价等行为，并严格更名管理。又如杭州，新房公证摇号一旦发现违规，3年内停止购房意向登记和网签备案。

  展望未来，在政策加码后，浙西房地产市场或将有所降温，成交将适度回落，但并不会明显失速。基于房企融资、投资行为已被全面约束，浙西土拍市场也将逐渐回归理性，高价地乃至地王将大幅减少。

房地产政策层面将继续坚持“房住不炒、因城施策”，夯实城市政府主导责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。预计热点城市仍将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，并结合实际市场变化情况，及时采取针对性的调控政策措施。而在被住建部约谈后，徐州、泉州、惠州、银川或将效仿金华加码调控，以成都、南京为代表的热点城市在政策加码后市场热度不减，未来也不排除进一步升级调控的可能性。