[中房研协]中央调控立场坚定，新一轮房地产调控潮开启

  【热点聚焦】

  进入8月以来，东莞、广州、北京、杭州、成都等多个城市相继发布调控加码政策，全国房地产行业政策环境收紧趋势明显。

  8月2日，东莞市印发《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，明确实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式、将个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年、加快建立二手住房成交指导价发布机制、首次将商品住房认购环节纳入监管等多项具体措施。广州市黄埔区、市开发区取消人才住房政策。浙江省金华市实行住宅限售，市区新购买的新建商品住宅和二手住宅，满3年后方可上市交易。

  8月5日，杭州市发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，规定落户本市未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房；非本市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在本市限购范围内限购1套住房等。成都市出台《关于加强赠与管理和优化购房资格复核顺位相关事宜的通知》，明确若受赠人具备购房资格，则赠与行为属于一次交易，视为发生过住房转让，赠与的住房计入受赠人家庭住房总套数审核购房资格;若受赠人不具备购房资格，则赠与的住房自产权登记之日起5年内，仍计入赠与人家庭住房总套数审核购房资格。北京市发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，明确夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

  8月9日，惠州市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，规定严格执行新购住房三年限售政策，重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房，坚决遏制投机炒房。

  【热点评析】

  中央层面调控立场坚定，新一轮房地产调控潮开启

  7月29日，住建部再就房地产市场情况约谈银川等5个城市，并将这5个城市列入房地产市场监测重点城市名单。7月30日，中共中央政治局会议重申，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。中央层面旗帜鲜明地亮明立场，是促使8月伊始地方调控政策就密集出台的直接原因。

  从调控内容来看，地方政策核心主要集中在限购、限售、限价等方面，这也是对房地产市场影响重大、且有立竿见影效果的调控举措，侧面反映出了当前地方政府对房地产市场调控的坚决及迫切。其中，北京、上海、成都、东莞、杭州等地年内已多次对房地产调控政策进行调整、加码，可见房地产调控并非一劳永逸，面对不断发展变化的市场，政府需要时刻保持警醒关注。

  从调控主体来看，目前发布政策城市仍主要为部分一二线热点城市，但今年以来已有越来越多的三四线城市加入调控阵营，房地产市场调控正不断朝着精细化方向发展。在中央持续的监管高压下，预计下半年调控主体不断下沉、调控内容不断精细化的进程将进一步提速。新一轮房地产调控潮或已开启。

  “活下去”成为房企需直面的现实课题，行业收并购浪潮热度或将持续提升

  据克而瑞发布数据，7月百强房企单月累计实现销售金额10041亿元，同比-7.6%；1-7月百强房企累计实现销售金额80376亿元，同比+29.6%，较1-6月下降7.9pct。这一方面是因为房地产金融监管持续加强和重点城市实施集中供地新政，对房企拿地、推盘量和推盘节奏等都形成一定制约，另一方面是市场需求端政策也在持续收紧，具体表现在多个城市出台限购、限售、严格贷款资格审查等加码政策，全国多地银行放贷节奏明显放缓等。

  7月22日，住建部相关负责人表示，下一步，住建部将严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。8月9日，央行发布《2021年第二季度货币政策执行报告》指出，下一阶段，要牢牢坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。这也意味着，造成1-7月房企销售业绩同比明显下滑的两方面原因将继续作用于市场，房企销售或将延续同比负增长的弱势表现，前景不容乐观。

  结合此前发布半年报的46家房地产上市公司中，有20家对归属上市公司股东净利润进行了预亏损发布，其中多为中小型房企的表现来看，下半年房企面临考验将进一步加大，尤其中小房企处境将更加艰难。“活下去”成为房企要直面的现实课题，行业收并购浪潮热度或将持续提升。

  （内容来源：中房研协测评研究中心）