[易居研究院]政策快评：对上海购房积分制优化政策的点评

       政策快评

  8月27日，上海发布第四批集中上市的新建商品住房房源。此次集中推盘对积分排序规则进行了优化。此次政策发布，进一步体现了上海优化购房政策的导向，体现了基于市场新情况完善政策条款的精神。上海政策的优化思路，将进一步促进房地产市场交易秩序的稳定。

  2021年8月28日

  1、积分新规则

  此次政策明确，本市第四批次集中上市的新建住房房源中，部分项目的认购入围比有所调整。项目认购比（认购组数/准售房源套数）高于入围比（入围组数/准售房源套数）的，触发积分排序规则：所有项目中凡是认购比高于1.3的，继续实行“5年限售”政策。

  根据此次第四批次集中入市的楼盘情况，一共有42个盘入市。其中各个楼盘都设置了入围比，相关入围比从1.3到2.5不等。从变化看，所有中心城区和部分郊区的楼盘，其入围比有所提高。对于购房者来说，直接理解此类政策可能会觉得很深奥。在此通过一个简单的例子，以供购房者更好地理解此次政策内容。由于此次政策调整较多的房源主要是内环楼盘，我们基于此类楼盘政策，分两种情况进行解释。

  情况一：低于入围比。上海内环有某个住宅项目，在8月27日获得了预售许可，项目进入认购阶段。此类项目一共有100套房源，其入围比设定为2.5。根据售楼处客户认购资料，意向购房者一共有240个人，其项目认购比则为2.4。根据此次积分制新规，该项目认购比低于入围比，因此并没有触发积分排序规则。

  那么此类楼盘接下来在销售过程中，将不采取积分排序规则。但是，由于其认购比为2.4，是高于1.3比例的，那么这240个人都将纳入摇号体系和限售体系。换句话说，这部分购房者要通过摇号来选房，认购成功的购房者，后续房源将有5年限售期，即不能随便转让。

  这种操作和过去是略有区别的。过去内环内的项目入围比也是1.3。如果按过去的1.3入围比算，那么这240个购房者中，只有130个人可以入围。这130个人中，部分可能是因为凭借多年的社保和高评分而入围的（俗称“社保巨子”）。这样剩下的110个人，可能连选房的资格都没了。所以针对此类内环项目调整政策，某种程度上是保障各类购房者的选房机会。

  情况二：过了入围比。如果该楼盘意向购房者为300人，即项目认购比为3，那么就触发了积分排序规则。这个和过去的操作其实是一样的。根据规则，购房者需要根据积分制来认购房源，即要基于户籍、房产情况、购房记录、家庭情况四大标准来打分。根据积分制的要求，积分排名在250名内的可以入围，通过摇号，有100个人可以获得房源，且最近5年将落实房源限售规定。

  2、政策出发点

  此次上海购房积分制政策的优化，进一步体现了上海落实房住不炒的精神导向，也体现了通过优化购房积分制完善购房流程的思路。此类政策实际上也和此前积分制度推行中出现的新情况有关。

  此次政策之所以发布，是因为此前上海积分制政策落实过程中，出现了一些新情况。在此前上海一些楼盘尤其是内环内的楼盘中，由于认购人比较多，所以认筹情况比较火爆。此类楼盘很容易触发积分规则。而按照积分规则，只能选取排序为房源数1.3倍以内的购房者。这中间，一些购房者由于社保缴纳的年限比较长（或20年以上），出现了所谓的“社保巨子”。此类“社保巨子”凭借非常高的社保分，最后使得积分制评分很高。此类群体在认购此类房源过程中，占据绝对优势，轻松认购房源。但是反过来，其他一些购房者的入围空间几乎没有，一些即便是社保缴纳正常的工薪阶层，其最后评分也还是不高，无论去认购内环哪个盘，都会遇到此类问题。所以从这个角度看，积分制推进中，需要考虑部分房源认购机会公平合理的内容。通过此类优化，将确保购房机会更加公平合理。

  通过正常的优化，还是回到那个例子，可以看出认购的公平性将增加。一些市区热点楼盘，过去因为积分制，导致一些购房者根本没法和一些“社保巨子”相比，导致每次认筹都认筹不到房源，非常失望。而根据此次新政策，一些楼盘可能不会触发积分制，这样各类认购者均可纳入选房系统。当然，购房者自己需要注意。第一、虽然没有积分制，但是所有入围的人都还是要参与摇号的。第二、虽然没有积分制，但是所买的楼盘也还是要限售的。这样一来，既做到了购房环节的公平合理，也进一步落实了房住不炒的政策导向。

  3、政策影响

  此次上海政策的发布，值得各个购房者的关注、学习和理解。只有理解此类交易规则，才能在认购过程中了解认购流程，基于自身情况和楼盘情况做出合理的置业计划。

  对于一些购房者来说，其或凭借在上海高积分的优势，进而轻松入围。但是这可能是子女借父母高社保分的优势而购房的，虽然房产是挂父母名下的。但这样显然形成了很多不公平，也产生了目前市场上备受批评的“老人盘”现象。在新规则下，此类购房者要想通过此类操作去购房，其实不可行，或者意义不大。因为部分热点楼盘尤其是改善型楼盘会采取摇号的做法，那么做高积分的操作就没意义了。这样一来，这部分购房者购房方面也会更加理性。

  对于其他一些购房者来说，其本身在上海工作多年，社保也是正常缴纳，也有合理的改善型购房需求。过去因为积分还是不敌“社保巨子”，所以想在市区买套房，发现难度还是很大。但是此次政策后，反正一些楼盘是以摇号的方式进行的，所以这个时候其入围的可能性更大。即便最后摇号买不到，但既然有这样一个公平的入围机会，那么购房方面会觉得享受了公平性，这样也促进了购房秩序的稳定健康发展。

  而对于其他一些购房者，尤其是刚需盘或郊区盘的购房者来说，其影响几乎不大，甚至没有影响。过去此类刚需盘和郊区盘的入围线是1.3，此次也没有调整。如果购房者认购某个郊区盘，其认购率超过1.3的入围比，那么就要进行积分考核，然后入围者进行摇号，同时需要限售。而如果某个郊区盘比较冷清，低于1.3的，那么就按正常的房企的交易流程走就可以。这一点看，现在操作和过去操作都是一样的。

  据此，我们也做了一张简单的图表，供购房者参考。房企营销部门和购房者可以根据此类表格做对照，积极落实当前政策精神，合理有序安排营销和购房计划。

  资料来源：易居研究院

  4、重要提示

  此次上海政策，对于积分制度进行了优化。但从政策落地和政策消化等角度看，部分购房者可能存在误解或困惑。所以理性对待此类政策也很关键。尤其是对于部分要点，需要后续房企营销部门对购房者多做解释，尤其是做通俗易懂的解释。

  第一、要注意限售政策的管控约束。此次政策下，部分市区楼盘可能不一定会触发积分制，因为入围比这条线上升了。购房者需要明白，此类楼盘没有触发积分制，是为了确保一些热点楼盘认购方面的公平性和合理性，并不是购房政策放松了。所以，对于购房者来说，后续都可以入围认购此类楼盘，但是此类楼盘依然是要有摇号政策的，也是有5年限售要求的。换句话说，购房政策中该有的约束依然也还是有，购房交易规范也依然需要严格遵守。

  第二、对刚需购房者影响基本不大。此类政策对一些市区楼盘或改善型楼盘相对调整动作大，而绝大多数刚需盘基本上影响不大。因为刚需盘数量多、选择面多，本身已经最大限度做到了购房入围的公平性。所以，刚需购房者对于此类政策，有所了解即可。当然实际过程中，可以对照此次发布的42个楼盘具体情况，了解认购情况和入围比要求，进而合理安排置业计划。

  总体上看，我们认为，科学精准解读上海此次政策，即要看到上海政策从紧从严的导向，也要看到政策背后的温情和全面考虑的精神。这样我们才能更好地理解和拥护上海此次政策，进一步落实上海“房住不炒”的精神。另外，在此类政策基础上，上海未来土地供应规模将继续增加、刚需盘和改善盘供应量将继续增多、集中推盘将进一步增加房源的可选择面、租赁住房供应和分配体系将更加健全。通过各类措施和优化手段，上海十四五阶段“住有宜居”的目标将更好完成。