[易居研究院]政策快评：“住有所居”的14个关注要点

       政策快评：

  8月31日，国新办召开新闻发布会。发布会上，围绕“住有所居”的关键词，住建部明确了住房和城乡建设的相关工作和规划。发布会相关内容和精神，对于我们充分理解当前及今后房地产业的发展有积极作用。同时也启发各个市场参与主体，要积极优化策略，真正实现“住有所居”的奋斗目标。

  2021年9月1日

  1、发布会的背景

  此次发布会，和当前一系列深化改革的大背景有关。第一、今年下半年持续的各领域管控，充分体现了净化产业发展环境、力促国民经济“脱虚向实”的导向。包括房地产、游戏、教育培训、娱乐、金融、互联网等，都面临了严格管控。至少说明，从稳定实体经济等角度出发，此类产业当前需要纠正路线，进而规范发展。第二、此次发布会的召开，也是在共同富裕大框架下进行的。共同富裕要实现，自然要解决老百姓面临的各类实际问题。住房问题不解决好，显然会影响最基本的“衣食住行”，进而阻碍共同富裕目标的实现。住有所居的目标提出，将夯实共同富裕的发展基础。

  2、何为“住有所居”

  需要从两个角度去理解这个概念。第一、过去提法在于“居者有其屋”，而经过2015年以来持续的租赁市场改革，“住有所居”的提法明显增多。此类提法具有积极导向，至少说明租赁市场的发展在进一步提速，其也成为共同富裕大框架下住房制度的创新点。换句话说，通过租房，也可以实现高质量居住的目的，同时享受和购房一样的各种制度福利，如教育医疗等保障等。第二、部分大城市的步伐可以迈得更快一些，在住有所居的基础上，也可以探索住有宜居的奋斗目标，积极在居住高品质、高质量等方面持续创新。尤其是结合三胎政策等，后续住有所居的目标会有很多新意。类似改革能够真正让各类居民享受居住的幸福感和美好感。对糟心的居住生活说不，将让大家真正体验到共同富裕下的美好居住生活。

  3、房地产面临的挑战

  此次发布会认为，新时代新阶段对住房和城乡建设发展提出了新要求，住房和城乡建设工作面临着新问题和新挑战。总结此次发布会的内容，此类挑战主要包括三方面。第一、住房的矛盾从总量短缺转为结构性供给不足。这说明未来供给端将更注重结构优化。举例来说，围绕宜居社区和智慧社区、保障性租赁住房等，后续会发力，以优化相关市场结构、解决结构性供给不足的问题。第二、城市发展从单纯的增量建设转变为增量调结构、存量提质量的新模式。据此可以认为，十四五期间从住有所居角度看，城市更新和老旧小区改造等会持续发力，更好解决居住和住房的问题。第三、城乡发展并不均衡，农村和村镇的住房建设如何发展，依然需要关注。据此认为，后续如何和乡村振兴进行结合，也是一个关键点。

  4、房地产未来发展趋势

  此次发布会明确了新发展理念的模式，住有所居的相关工作也需要遵循此类原则。第一、此次发布会明确，将改革发展成果更多更公平惠及全体人民，推动共同富裕取得更为明显的实质性进展。换而言之，住房制度改革是否深入人心，除了要实现“房地产平稳健康发展”的目标外，也要把“惠及改革成果、推动共同富裕”等作为重要的目标。这是具有重要变化的表述，即要具备市场价值和社会价值。第二、一些关键词将是十四五期间需要重点关注的，包括绿色低碳、系统观念、房地产长效机制、建筑业转型升级等。把握此类关键词，将有助于房企等市场参与主体关注市场趋势，真正在改革中实现转型升级。

  5、住房保障体系

  此次发布会明确，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。这里明确了三位一体的保障体系概念。此次发布会比较清晰地将这三类产品的受众对象进行了解释。其中公租房受众面主要是城镇住房和收入双困的家庭；保障性租赁住房主要为新市民和青年人；共有产权住房则主要为处于夹心层的购房者。三类产品受众面的表述清晰，值得购房者和市民等关注。另外，此次发布会明确了完整的住房保障政策和管理制度。一是财税、金融、土地配套政策，主要为支持性政策。二是关于准入、使用、退出、运营管理机制。主要为规范性政策。

  6、房地产长效机制

  此次发布会明确一个新提法，即建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制。该提法过去并没有出现过，但从近期一系列调控看，大家可以更为真切理解该新机制的含义。第一、从“人”的角度看，既要关注合理购房和租房需求的群体的特征，因人而异优化居住层面的分配机制；也要关注各类投资投机者的新情况，精准给与打击，包括假离婚、假人才、假小微企业等。第二、从“房”的角度看，当前产品线更为完备。比如过去租赁住房市场化改革产品多，而保障性或政策性租赁住房相对空缺，当前新租赁改革下此类产品空白被填补。第三、从“地”的角度看，近期一系列调控也显示，各类隔靴搔痒的控地价做法不被认可，实实在在的控地价做法才受认可。比如说过去配建项目的简单操作被叫停，因为配建的操作，使得房企实际拿地成本依然上升。第四、从“钱”的角度看，则强调资金方面的管控，既要管控个人购房者的资金，以房贷集中度为主要政策；也要管控房企的资金，以近期严管债务问题和严管拿地资金为主要政策。

  7、老旧小区改造

  此次发布会明确，将聚焦群众“急难愁盼”问题，在推动有条件的楼宇加装电梯、完善老旧小区物业管理等方面加大力度，进一步增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。从此类政策规定可以看出，实际上点出了未来老旧小区改造的市场机会点，即加装电梯和完善物业管理。尤其是从物业管理的角度看，值得近期各类持续扩张的物业股关注。当前物业企业持续发力，也收购了很多物业项目，但是在老旧小区物业管理方面，介入节奏比较慢。后续若是物业企业可以加快介入此类领域，那么往往也可以形成一些新的投资机会。所以，围绕“老旧小区导入物业管理”的市场机会，值得各类物业企业的关注。

  8、城市更新

  此次发布会明确了城市更新的四条底线，值得各类企业的关注。第一、要控制大规模拆除。该规定规范了很多企业参与城市更新的行为，至少乱拆除的行为面临约束。这一点在近期住建部城市更新政策中有所体现。第二、控制大规模增建。该内容也对房企等项目的无序开发形成约束，也和严管大拆的红线形成呼应。没有大建空间，自然也会抑制房企大拆冲动。第三、尊重居民意愿。至少这一点说明，城市更新也要以人为本，要多推广就地就近安置等模式，真正促进城市更新深入人心。第四、要控制住房租金涨幅。该规定至少说明，城市更新和租赁市场有关联。要在城市更新中注意租金的稳定，防范因为不正确的大拆，导致房源减少和租房成本的增加。

  9、农村住房

  此次发布会提及了农村住房长效发展机制的概念。发布会明确，将巩固好脱贫攻坚成果，扎扎实实实施好乡村建设行动，把农村危房改造作为一项长期性、基础性、系统性的工作持续推进，逐步建立起农村低保和低收入家庭的人口和家庭住房安全保障的长效机制。从这个角度看，后续在乡村振兴过程中，农村危房改造将是一个重要的工作。从房企和关联企业角度看，既然此类工作是一项长期性工作，那么需要积极研究此类市场。尤其是如何低成本介入危房改造，同时结合乡村民宿建设、乡村文旅发展等内容，将是各类企业所需要积极关注的内容。

  10、年轻人住房问题

  此次发布会，针对年轻人住房问题，有几个非常清晰的表述。第一、发布会对青年人给与肯定，认为其是城市发展和国家发展的重要力量。解决好此类人群的住房问题，也是提高城市竞争力的必然要求。据此可以认为，后续围绕青年人的住有所居问题，将会形成各类新政策。第二、发布会明确提及保障性租赁住房建设的内容，这也说明，在解决青年人住有所居方面，保障性租赁住房是一类非常好的产品。当然目前各地此类产品供给端持续发力，但是产品宣传等方面还有短板，后续需要加大宣传和优化分配机制。

  11、城市内涝问题

  在城市内涝问题上，今年确实很受关注，显然也会影响后续的城市建设和住房建设，进而影响住有所居的内容。此次发布会明确了应急管理体系的内容，即针对超标降雨，要实施区域“联防联控”，洪涝“联排联调”，加强监测预警和预警的响应，以及信息共享。从房地产的角度看，此类制度也值得房企和物业企业的关注。后续如何基于海绵城市规划形成海绵社区、如何优化停车位的设计、如何强化物业资产的保险服务等，都是值得重点研究的内容。只有这样，才能在解决城市内涝的过程中，创造安全小区和宜居小区，形成更好的住有所居的效应。

  12、城市体检

  在关于城市体检方面，此次发布会提及了成都例子，显然后续“成都模式”或成为全国城市体检的重要样本。“成都模式”是指，在查找问题的基础上，形成了提高公共服务、提升城市通勤效率、提升城市更新和老旧小区改造三项工程，同时细化为30项城市治理任务，纳入“十四五”规划和每年的工程或者治理计划。此类措施直击城市病等问题，也是后续房企在参与城市运营等方面需要积极关注的。至少就目前来看，很多城市都在积极推广职住平衡的产品和项目，此类产品对于解决城市病的问题、更好实现住有所居的目标等方面有积极作用。后续房企在拿地等过程中，应该更加注重职住平衡的内容，真正让住房产品实现宜居等目标。

  13、城市建设

  在城市建设成就方面，此次发布会提及了四个领域的成就，包括城市基础设施建设部分加快、市政公用设施水平显著提升、城市人居环境明显改善、历史文化保护力度不断加强。这四个内容对于后续实现住有所居的发展目标等有积极的作用。从美好居住生活的角度看，房企需要不断结合城市建设的成就，不断挖掘此类亮点，积极和美好生活圈的打造进行结合。举例来说，当前教育培训和管控手机游戏的过程中，如何形成更好的亲子教育氛围和社区氛围，是房地产企业需要积极思考的内容。只有不断基于美好城市生活的角度去研究房地产产品，包括商业地产和文化娱乐产品，才能不断迎合变化的消费需求，真正让住有所居下的生活更美好。

  14、房地产秩序

  此次发布会对市场秩序整治提出了四项原则。一是坚持聚焦问题，重点整治；二是坚持群众参与，开门整治；三是坚持齐抓共管，综合整治；四是坚持标本兼治，长效整治。尤其是从第四点来看，后续整治的手段更加多元化，将运用法律、经济、行政和信息化等手段，既解决当前房地产市场秩序的突出问题，又注重完善体制和机制，从源头上规范房地产市场秩序。另外整治决心明显提高，即要从源头上进行，进而规范市场秩序。市场秩序稳定了，购房者买房租房等才会安心踏实，也不会出现各类纠纷，真正实现高质量的住有所居目标。