[克而瑞]快评 | 天津二轮土拍热度如何？

  9月11日，为期两天的天津第二轮集中土拍收官。此次集中供地，天津原计划出让61宗宅地，但19宗临时中止出让，因此仅有42宗地入市竞拍，总供应建面较首轮明显下滑，最终顺利成交了40宗，总建面达415万平方米，共揽金近330亿元。在供地新规下，天津二轮集中土拍热度如何？控地价成效是否显著？

  供应变化：二轮土拍取消竞自持

  但部分地块含定量自持“硬性指标”

  与此前完成土拍的福州、青岛和济南一样，天津二轮集中供地也较首轮发生了一些变化：

  1）第二批集中供应规模缩量：和首轮供地量相比，天津第二批集中供应量减少了16%，61宗地总建筑面积约606万平方米。区域供应结构也有一定的变化，本次天津集中供地主力为滨海新区及远郊五区，供应幅数占本次供地幅数的五成以上，而首次集中供应主力则为环城四区，供应质量有所下滑。

  2）土地竞拍规则改变：此次集中土拍，天津采取了“限地价+摇号”的竞拍模式，取消了竞自持。

  3）溢价率上限下调至15%：同福州、青岛一样，天津此次供应地块的溢价率上限也调整至15%以下，较首轮触顶溢价率明显下调。

  4）首次在地块出让条件中加入定量自持要求：为了满足年度租赁用地供应要求，天津此次供应地块中有18宗有定量自持租赁要求，占总体量的比例多在10%以下。其中，自持体量最大的地块为津南区辛庄吉泰道南侧地块（津南（挂）2021-06），该项目需自持租赁住房建面为4.2万平方米。

  热度变化：土拍热度明显较首轮降温

  40宗地平均溢价率仅0.6%

  和首轮集中土拍相比，天津第二轮集中土拍明显降温。虽然在禁马甲及溢价率上限降至15%的影响下，天津本批次地块成交溢价率必然会有所回落，但40宗地平均溢价率仅有0.6%，较首批集中成交地块的溢价率大幅下降十个百分点。结合溢价成交地块占比来看，40幅地中仅有9幅溢价成交，其中4幅地溢价率不足1%，而首批次集中成交地块中超六成的地块均以溢价成交，竞拍热度显著下滑。

  值得注意的是，同此前土拍的福州、青岛和济南一样，天津二轮土拍的流拍率也大幅上涨。考虑开拍前临时撤牌的19宗地，本次天津共计撤牌与流拍了21宗地，二轮流拍率高达34%，亦较首次大幅上涨。结合临时中止地块和流拍地块的区位来看，多数地块区位较为一般，且周边库存量较大，未来去化堪忧，典型如武清中心商务区板块的21号地块，项目周边3公里内有15个在售或待售项目，总体量接近200万平米。也有部分地块是由于起拍地价较高或自持比例高而遭遇撤牌或流标，如流标的津武（挂）2021-31号地块，其起拍价达6500元/平方米，比周边首轮集中供地成交地块的楼板价还要高出400元/平方米。

  盈利空间：多数地块利润空间较为充裕

  平均地房比低至0.42

  低热度下，天津此轮集中供地利润空间也有所释放。剔除自持租赁体量较大的地块后，结合周边在售新房项目售价来看，成交地块的平均地房比仅为0.42，较首批次成交地块平均0.48的地房比进一步扩大；并且大部分地块的实际可售地价与周边房价的差距都在8000元/平方米以上，部分地块的房地差甚至可达2万元/平方米以上。由此来看，天津二轮集中成交大部分项目利润空间较为可观。

  以本轮成交楼板价超过1万元/平方米的高价地为例，7宗地中仅有1幅地的地房比超过0.6，其余地块的地房比都在0.4~0.6之间，包括本轮成交名义地价最高的南开区灵隐南里地块（津南白（挂）2021-031号）。该地块成交楼板价达3万元/平方米，地块位于南开中心区域，周边多为高端改善住宅项目，平均售价接近6万元/平方米，因此该项目的地房比仅有0.51，房地差也高达2.8万元/平方米，利润空间十分充足。

  总结：租赁住房成为十四五发展重点

  重点城市供应中租赁占比将会进一步提升

  与此前完成二轮土拍的福州、青岛和济南一样，在供地新规的影响下，天津此次集中土拍热度也较首轮明显降低，近八成地块以底价成交，原计划供应的61宗地中有21幅地遭遇撤牌或流标，仅三宗小体量、低总价地块触顶摇号。不过，低热度也使得天津此次成交地块盈利空间明显充裕，平均地房比低至0.42，九成以上的地块房地差可以维持在8000元/平方米以上，包括静海等远郊房价较低的区域。从这种层面上来看，天津此次供地“控地价”成效较为明显。

  值得注意的是，天津此次在集中出让地块中加入定量自持的“硬性指标”，结合已发布二轮集中供地公告的城市来看，这不是个例，包括此前完成土拍的无锡、福州，深圳、杭州、南京、合肥、重庆等城市均有此类硬性指标。

  事实上，自今年以来，租赁住房的发展步伐就明显加快，下半年从中央到地方更是多次有政策出台，住建部在8月底直接表态保障性租赁住房将是十四五发展重点，9月10日浙江住建厅提出拟要求本省人口净流入大城市30%新房将成为保障性租赁住房。然而，除上海、北京等城市外，大部分城市供应的纯租赁用地大多都惨遭撤牌或流拍，以商品宅地配建部分租赁的供应方式成为完成租赁用地供应计划的首选。由此来看，长沙、郑州、宁波等城市的二轮集中供地以及重点城市第三轮集中供地中，要求配建或自持保障性租赁的地块比例还会进一步增多。