[易居研究院]政策快评：四季度房贷政策动向：基于央行三季度发布会

  政策快评

  10月15日，央行召开三季度金融数据统计发布会。此次会议针对房地产市场和企业，在房贷方面提出很多重要提法。充分学习和理解此类提法，对于精准把握四季度房贷政策动向、优化房企和购房者的入市策略等都有积极的作用。基于此次发布会，本文分析了四季度房贷政策的四大动向。

  2021年10月18日

  1、停工项目将获房贷重点支持

  此次发布会针对恒大债务风险问题，明确提及，相关部门和地方政府正在按照法治化、市场化原则，依法依规开展风险处置化解工作，督促恒大集团加大资产处置力度，加快恢复项目建设，维护住房消费者合法权益。在此过程中，金融部门将配合住房城乡建设部门和地方政府，做好项目复工的金融支持。

  从这里可以看出两点思路。第一、此前提及的“维护住房消费者合法权益”，实际上是指房企项目停工对购房者带来的困扰现象。换而言之，住房消费者合法权益，就是要按时交接楼盘的权益。此次发布会表述虽然是针对恒大问题而谈的，但预计对于全行业都有启发。后续各地要从“维护住房消费者合法权益”的角度出发，严查项目停工等问题，同时要求银行部门积极介入。第二、项目复工将获得较好的金融支持，相关工作将由银行、市房管局和区政府三部门共同进行，并会形成金融维稳或工程监测工作小组。相关房企需要密切注意各地近期此类机构的工作动向。

  2、按揭贷款吃紧压力将因房价降温而逐渐缓解

  在谈及已经进入常态化实施阶段的房地产贷款集中管理制度上，此次发布会明确，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。

  从这里的表述，可以看出两点。第一、各地虽然有房贷收紧的现象，但实际观察看，房贷市场总体运作是平稳的，和房地产市场运行情况基本同步。第二、部分房贷收紧的城市，其压力后续势必会减少。之所以此前略收紧，和房价上涨过快的态势有关。考虑到近期房价降温、房价的矛盾从过热开始转向过冷，那么房贷的投向和运作也会趋于正常。换而言之，随着房地产市场周期的调整，房贷吃紧的压力将在四季度有所缓和。

  3、开发贷收紧的操作需要明确纠偏

  此次央行发布会明确，近期个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。这种短期过激反应是正常的市场现象。同时，发布会明确，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

  从此类表述可以看出两点内容。第一、开发贷款的一致性收紧，源于房地产企业风险扩大的情况，所以银行会出现短期过激的反应。换句话说，收紧的一部分原因和贷款审慎投放的心态有关。第二、各大银行对于三道红线的落实存在过于呆板和僵硬的做法，存在很明显的误读误解和直接停贷的简单粗暴做法，最终导致房企资金状况进一步恶化。据此可以认为，四季度在执行三道红线方面，银行既有政策将明显纠偏，各大银行也将更为灵活地把握三道红线尺度，在开发贷款等方面将给予积极和充分的支持。

  4、房贷投向将有很明显的窗口指导特征

  此次发布会明确，针对当前房地产和房贷领域出现的新情况新问题，央行和银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场的平稳健康发展。

  从此类表述可以看出，当前房地产问题的出现，很大程度上和银行偏差的信贷工作方式有关。今年四季度是房贷政策的“纠偏季”、“拐点季”、“回暖季”。预计房贷领域将出现四个重要的变化。第一、房贷投向将建立窗口指导制度，一些大银行或房贷规模较大的银行，将面临窗口指导，以更好把握和执行房地产金融审慎管理制度。第二、房贷投向将坚持“平稳有序”的投放要求，过紧的操作显然不可行，基于近期市场压力，四季度将有放松可能。第三、预计全国19家银行的房贷工作将重点被监测。同日即10月15日，央行发布19家国内系统重要性银行名单，包括中农工建、股份制商业银行和城商行。这19家银行预计后续信贷政策执行会更加规范，房贷投放的额度也将更加充足。第四、房贷投向要围绕房地产发展目标有序开展，即房地产市场的平稳健康发展目标。四季度将结合房地产市场行情和房企风险变化，更精准落实房贷政策。四季度房贷工作的目标在于：合理有序充裕投放、防范市场过冷风险放大、促进房企经营稳健发展。