[贝壳研究院]预售资金监管从严，房企面临短期压力

  引言

  9月22日，重庆市住房和城乡建设委员会发布《关于房地产开发项目预售资金的监管的通知》(以下简称“《通知》”)，对2018年发布的《重庆市商品房预售资金首付款使用监管实施细则》进行调整。根据贝壳研究院统计，近两年是预售资金监管相关政策发布的高峰期，2020年至今全国主要城市共发布相关政策65次（不包含应对疫情暂时纾困的政策），其中2020年44次、2021年21次，而2016-2019年年均约12次。大力度的进行预售资金监管也使得相关纠纷明显下降，2021年前三季度商品房预售合同的民事纠纷共计2859余起，自2019年呈逐年下降走势，且今年预售合同纠纷数量同比下降6成，与去年同期相较下降幅度扩大5成。

  房企通过预售获得的资金理论上对应未来需要履行的交房义务，因此根据房地产项目工程进度对预售资金实施监管，一方面是对购房者权益的保障，另一方面也是对房企合理使用资金的规范。逐步加强的预售资金监管力度，体现了对购房者权益和房企稳健经营的双重保障。预售制监管趋严，也将进一步放大房企运营能力差异，对健康经营、信用较好、综合实力较强的房企竞争优势有望进一步扩大。此外，成都、长沙、长春、惠州、荆州等城市实施的与企业信用等级挂钩的差别化预售资金监管政策，客观上也加强了健康稳健房企的竞争优势。

  近期预售制监管政策不断升级、细化，监管不断趋严

  从房企开发各阶段资金构成来看，形成资金循环“拍地资金—施工—开发贷—取得预售证—预售回款—再融资—拍下一宗地块资金—施工……”近期昆明、西安、唐山、成都、佛山、珠海、潍坊等多地密集出台预售制相关政策，政策主要表现在预售证发放标准以及预售资金监管两方面。

  1、以施工进度为基础，新增规模取地、限价、精装等条款，预售证发放标准趋严

  据贝壳研究院不完全统计，近十年来，北京、上海、广州、深圳、成都、东莞、合肥、武汉等多地分别从施工进度要求、设定发证最低规模、新增限价及精装要求以及现房销售试点等方面进行预售证发放升级。具体来看，2013年北京推出发证的施工进度要求、2020年新增限价发证要求、2021年8月中旬新增精装发证要求、同月底在第二批集中供地中提出试点区域进行“现房销售”；合肥2010年对预售证发放的要求是工程形象进度应达到一层封顶以上、2018年发证要求升级为当地上建筑层数1～6层的，主体结构需封顶；当建筑层数7层及以上的，应达到地上层数的三分之一且不低于7层。

  2、预售资金监管：“节点管理”监管更加细化，部分城市取消差别化资金监管，全部采用最高监管比例，充分保障交房质量

  商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款（包括定金、首付款、后续付款、按揭付款）。预售资金监管实行全额监管和重点监管相结合的方式，重点监管资金为预售项目达到竣工备案条件所需的工程建设费用。据贝壳研究院不完全统计，北京、深圳、成都、合肥、武汉、重庆、长沙、无锡、温州等多地从重点监管资金、首付款监管、监管资金留存、重点监管资金使用等角度设定最低标准，并补充违规政策等调控，2020年多地出台重点监管资金使用的“节点管理”，今年重庆还取消了对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度，全部采用最高比例进行监管，充分保障交房质量。

  一二线城市预售条件较三四线更加严格，城市间重点监管资金比例差异较大

  本文对部分城市的房地产预售制监管松紧程度进行衡量，包括预售证发放条件和预售资金监管两个维度。其中，预售证发放条件考察施工进度（建筑层数7层及以上）要求，时点越靠后，预售越严格。预售资金监管考察重点监管资金额度占项目总预售款比例。比例越高，预售越严格。

  预售证发放条件方面，一、二线城市普遍要求严格，大多需要达到主体 1/2及以上，预售时点靠后。北上广深四个一线城市施工进度条件均达到主体 1/2及以上，广州需达到主体 2/3，要求最严的上海徐汇区需要商品住宅结构封顶。二线城市中，哈尔滨要求最高，需达到主体 2/3。三四线城市整体上相对宽松，预售时点也相应靠前，以主体结构1/3及以下者居多。

       预售资金监管方面，目前细化重点监管资金额度比例要求的城市相对较少，多为二线城市，且各城市间差异相对较大。其中，太原重点监管资金比例最高，达到40%。南宁重点监管资金比例最低，为15%。此外，与其他城市直接划定重点监管资金比例的方式不同，南通按照单位面积金额设定重点监管资金设定标准。