[克而瑞]70城“十四五”住房发展规划细分解读

  导读

  因城施策落实“三稳”，租赁、保障齐发力缓解大城市住房难题。

  全国“十四五”规划定调：因城施策落实“三稳”，租赁、保障协同发力缓解大城市住房难题。盘活存量土地资源，探索跨区域交易，实现市场化配置集约化管理。各城市“十四五”规划都有哪些亮点？哪些城市将进入发展快车道？房地产市场前景更为可期？

  租赁为抓手解决大城市住房难题

  城镇化仍是制度红利

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  一、因城施策落实“三稳”，租赁、保障齐发力缓解大城市住房难题

  “十四五”时期将完善住房市场体系和住房保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。

  对于住房市场体系，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化城市政府主体责任，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。

  热点城市继续坚持调控目标不动摇、力度不松劲，现阶段地价、房价仍是不能碰的红线，一旦市场出现过热的征兆，短期内城市地价、房价过快上涨，调控政策大棒必将尾随而至。具体而言，完善房价地价联动机制，热点城市或将效仿北京、上海，商品住宅用地出让实行限房价、竞地价，指导开发企业理性拿地。严格落实房地产贷款集中度管理的“两道红线”，严控个人住房贷款投放节奏，并对购房者首付资金来源、债务收入比等加大核查力度，尤其要加强信贷资金用途管理，严防经营贷、消费贷、信用贷等资金违规流入房地产市场。以税收调节为主要手段，打压市场投资炒作氛围，例如增值税征免年限从2年提升至5年，延长住房持有年限，规避寄望于短期房价上涨后投资套利。

  压力二、三线城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。具体而言，土地供应要有供有限，适度降低土地出让价格，尤其要增加平价地以及低价地供应，给予开发企业一定的让利空间。支持居民自住以及改善性购房消费，那些人口长期净流出的弱三、四线城市仍需在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项，其对市场拉动力也将更为直接有效。

  对于住房保障体系，切实增加租赁住房和保障房供应，解决好大城市住房突出问题。

  加快发展住房租赁市场，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，并保质保量完成。探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房，既要用活增量土地资源，更要挖潜存量土地资源，缓解大城市长期供地压力。

  地方政府要多渠道筹措保障资金，地方财政更要安排专项资金，并通过提前告知、预拨等方式，加快财政资金拨付进度，全力支持租赁住房和保障房建设，确保保障工程项目都能顺利开工、按时完工，顺利达成住房保障目标。

  规范市场化租赁住房发展，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。长期来看，租赁市场监管要制度化、常态化，资金监管仍是重点领域，既要加强对租金、押金使用情况的监管，又要出手重拳严控“高进低出”、“长收短付”、“租金贷”等市场乱象。

  二、盘活存量土地资源、探索跨区域交易，实现市场化配置集约管理

  “健全城乡统-的建设用地市场,统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革。改革土地计划管理方式，賦予省级政府更大用地自主权，探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。”

  推进土地出让制度改革，实现土地资源市场化配置、集约化管理。一方面，积极盘活闲置的存量土地资源，在坚守18亿亩耕地红线的大前提下，推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革，以期释放一定数量的供地指标，缓解城镇建设用地供应压力，实现土地资源集约化管理。与此同时，农业转移人口也能获得一笔相对可观的补偿性收入，使其能免除后顾之忧，更快地融入城市生活。

  另一方面，以市场化配置之手，结构性调节不同规模城市建设用地指标，探索全国建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制，超大规模城市通过跨区域交易可以获得更多的供地指标，结构性舒缓长期所面临的供地压力，中小规模城市也能适度抬升土地出让价格，最大程度实现土地资源更优化配置。

  三、新型城镇化仍是房地产行业制度红利，户籍制度改革成“助推剂”

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  四、优化生育政策、高校入学率升至60%，支撑楼市成交整体走稳

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  五、基本完成21.9万小区旧改、惠及4千万户，或将延缓购房消费

  8月31日，国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会。会上，住建部表示“‘十四五’期间，我国将基本完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造目标。”

  作为重大的民生工程、发展工程，近年来旧改明显提速，2017年开始试点探索，总结推广实践经验，2019年全面推进，中央安排财政补助资金支持，2020年《关于全面推进老旧小区改造工作的指导意见》出台。

  数据显示，2019-2020年，全国累计新开工改造城镇老旧小区5.9万个，惠及1088万户居民，2021年，计划新开工改造的老旧小区5.3万个，涉及居民900多万户，截至7月底，已开工建设4.22万个小区，涉及764万户，占整个年度目标的78.2%。以此推算，“十四五”期间21.9万个城镇老旧小区改造预计将惠及超过4000余万户家庭。

  实施城镇老旧小区改造，完善水电路气信等配套基础设施，增加养老、托育等公共服务，有利于改善居民居住条件和生活环境，增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。但就房地产市场而言，旧改不似棚改货币安置，并不创造增量购房需求，恰恰相反，居住条件改善反而会延缓购房需求释放。

  六、市场份额向城市群和都市圈集中，核心与卫星城市市场价值重构

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  样本70城具有

  关注度、可得性和代表性

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  一、基于城市基本面、市场需求两大维度筛选70个样本城市

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  1、一二线城市近乎全覆盖，占全国41% GDP、27%常住人口

  一二线城市区域优势显著，经济基础雄厚，人力资源丰富，市场空间广阔，强省会战略加持下，发展前景值得长期看好。数据显示，37个一二线城市2020年地区生产总值接近42万亿，约占全国GDP比重的41%，常住人口达到38580万，占全国总人口比重27%。与此同时，一二线城市也是市场关注的重点所在。

  鉴于此，我们着重查找并分析了36个一二线城市的十四五规划纲要内容，包括4个一线城市和32个二线城市，基本实现一二线城市全覆盖。仅乌鲁木齐由于暂未对外公布规划纲要全文，未被纳入样本城市范围。

  2、三四线覆盖11个城市群，无锡等GDP万亿、临沂等常住人口千万

  选择三四线城市样本时，我们的考量重心在于城市基本面和市场需求，并据此设置了两大基础筛选指标：第一，GDP，直观反映城市经济基本面；第二，常住人口总量和增量，间接反映房地产市场需求充裕程度。

  基于上述筛选标准，我们首先选择了5个万亿GDP三四线城市作为样本，其中，无锡、佛山、泉州、南通2020年GDP已经突破1万亿，力压厦门、昆明、沈阳等二线城市，进入全国GDPTOP25城市行列。“准万亿GDP城市”东莞2020年地区生产总值达到9650亿元，名列全国第24，GDP高出第25位烟台近2千亿，按照6%左右的增速保守估算，2021年东莞GDP突破万亿几乎没有悬念。

  其次，以GDP超过3千亿、七普常住人口超800万或较六普增长50万人以上为具体筛选标准，筛得了13个强三四线城市。典型如临沂，是山东省第一人口大市，七普常住人口数多达1102万，巨量的人口基数为房地产市场奠定了坚实的需求基础，临沂楼市发展相较省内其他三四线城市也更为良性。

  又如金华、惠州、中山，由于劳动密集型产业发达，长期吸引外来人口流入，七普常住人口较六普增长超过100万，金华人口增长更是多达169万，珠海七普常住人口较六普增长87万，十年增幅高达55%，增量人口为房地产市场注入了源源不断的购买需求。

  经过以上两轮筛选，我们发现，万亿GDP和强三四线样本城市主要集中在长三角、粤港澳地区，为了增加样本城市的代表性，我们扩大了筛选范围，将研究样本区域覆盖范围延展到其他9大城市群。结合各城市十四五规划纲要的公开情况，最终选择了钦州、烟台、襄阳、驻马店等16个城市作为样本。

  综合三轮筛选来看，进入样本库的三四线城市总计34个，覆盖长三角、粤港澳、成渝、长江中游、山东半岛、中原、粤闽浙沿海等11个城市群。

  二、厦门等10城GDP进阶万亿，济南等7省会城市提升首位度

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  1、厦门、昆明等10城GDP进阶万亿，深圳更将突破4万亿

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  2、济南、郑州等7省会提高首位度，合肥、武汉等提升全国排名

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  3、三四线提高省内排名，临沂、岳阳等发展县域经济打造百强县

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  共性：住房以租赁为抓手

  保障覆盖率提高至30%

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  一、北京新增租赁房超40万套居首，南京、常州等保障房覆盖率超30%

  纵观“十四五”住房发展规划，绝大多数城市均明确提出：完善住房市场和保障体系，加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

  具体而言，北京、上海、成都、济南等多个一二线城市皆重点发展住房租赁市场，加大租赁住房供应力度，并提出了明确的租赁住房供应计划。例如北京，“十四五”期间将新增租赁住房供应不低于40万套。又如上海，到2025年形成租赁住房供应40万套以上。而在土地资源异常紧俏的厦门，同样增加租赁住房供应，到2025年累计新增租赁住房8.5万套。

  相对而言，三四线城市外来人口基数毕竟有限，租赁市场需求着实平平，个别三四线城市即使提出了租赁住房供应计划，较一二线城市仍存在数量级的差距。例如济宁，2025年建成公共租赁住房1040套，较长沙建设1万套公租房相差甚远。

  南京、宁波、常州、温州等二三线城市均着力提高保障性住房覆盖率，普遍达到30%附近。典型如南京，到2025年城镇常住人口保障性住房覆盖率不低于31%，常州更是达到34%。温州、嘉兴略低，到2025年城镇住房保障覆盖率同样达到25%以上。

  郑州、银川、淄博等更为聚焦，重点解决新市民和困难群体住房问题。例如郑州，“十四五”时期新增筹集保障性住房23万套，解决约50-70万引进人才和新市民新就业人群住房保障需求。又如银川，到2025年新增中低收入保障500户，新增外来务工人员1000户，新增就业大学生保障1500户。

  二、广州、重庆、南通等增加租赁用地供应，利用集体用地改建租赁住房

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  三、杭州、岳阳等通过补贴提高保障覆盖率，南宁、芜湖等降低租赁税费

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  四、上海、合肥等坚持房住不炒、完善长效机制，北京因区施策落实三稳

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  五、因城优化供应结构，上海等增加中小户型，鞍山等增加改善住房

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  共性：土地控增量挖潜存量

  发展跨区域市场化交易

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  一、北京建设用地规模约束性下降，深圳、东莞加大收储保障土地供应

  “十四五”时期，多数城市并未明确建设用地规模这一约束性指标，仅限于北京、深圳、武汉和东莞4城有所提及。

  具体而言，到2025年，武汉城镇建设用地规模1200平方公里。2021年，武汉计划供应国有建设用地4667公顷，较2020年增长约10%。其中，住宅用地计划供应1200公顷，同比下降21%，直观反映武汉在适度增加国有建设用地供应的同时，住宅用地供应仍要有所控制，以便将更多的土地资源用于城市基建、工业、公共服务等领域。

  深圳、东莞加大土地收储力度，利于保障土地供应，维稳市场预期。例如东莞，到2025年实现收储整备土地超过5万亩。又如深圳，通过城市更新和土地整备，到2025年实现直接供应用地10平方公里、储备用地40平方公里、综合整治用地45平方公里。

  北京则严令“十四五”时期城乡建设用地规模保持下降趋势。2021年，北京建设用地总供应计划3710公顷，较2020年基本持平。其中，住宅用地计划供应1060公顷，较2020年增加60公顷。值得一提的是，商品房用地仍保持600公顷不变，租赁住宅用地则由130公顷提升至300公顷，净增长170公顷，说明北京土地供应仍向租赁住房建设倾斜，全力支持租赁市场做大做强。

  二、重庆、金华等强化土地集约利用，严控增量并挖潜存量土地资源

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  三、烟台、驻马店等城乡建设用地同权同价，过半土地财政支持农业农村

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  四、广州、佛山等探索跨区域交易，实现不同规模城市土地资源市场化配置

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  突出点：8大维度

  详解70城“十四五”规划

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  一、城镇化：以县城、特色小镇为载体，重庆城镇常住人口增113万居首

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  1、重庆、徐州等城镇常住人口增长皆超50万，厦门、中山等低于5万

  依据“十四五”期间各城市城镇化规划进程，基本可以划分为以下三类：

  其一，郑州、徐州、驻马店等城镇化仍处快速增长期，预计“十四五”期间城镇常住人口增量皆超40万人。例如徐州，到2025年末城镇化率将达到73%，较2020年末净增长7.4个百分点，预计“十四五”期间城镇常住人口或将增长约66.9万人。又如重庆，城镇化率将由2020年末的69.5%稳步提升至2025年末的73%，净增长3.5个百分点，城镇常住人口有望增长约113.5万人。更有甚者如驻马店、阜阳，到2025年末城镇化率将分别提升至53%和47.2%，依旧维持在较低水平，预示着城镇化仍有较大的挖潜空间。

  其二，济南、南宁、泉州等城镇化进入平稳增长期，预计2025年末城镇化率将突破70%，城镇常住人口增量依旧保持在10-30万人区间。例如济南，到2025年末城镇化率将提升至77%，较2020年末净增长3.5个百分点，预计“十四五”期间城镇常住人口或将增长32.6万人。又如嘉兴，“十四五”期间城镇化率或将提升3.7个百分点至75%，城镇常住人口或将增长约19.8万人。

  其三，厦门、太原、中山等城镇化进入低速增长期，“十四五”期间城镇常住人口增量或将低于5万人。例如厦门，到2025年末城镇化率将达到89.5%，较2020年末仅增长0.1个百分点，“十四五”期间城镇常住人口或将增长0.5万人。又如中山，“十四五”期间城镇化率或将为微增0.3个百分点至87.2%，城镇常住人口或将增长1.1万人。

  值得一提的是，武汉、杭州、大连等城镇化率实现下限区间管控，不再制定具体的增长目标。例如武汉，2020年末城镇化率达到84.3%，2025年末城镇化率预期目标高于84%。又如贵阳，2020年末城镇化率达到80.1%，2025年末城镇化率预期目标高于80%。主要原因在于武汉、杭州、大连等城镇化进程早已进入低速增长期，城镇化率皆超80%，剩余待转移的农业人口已然不多。人口发展目标逐渐由“量的增长”转变为“质的优化”，主要涉及优化人口结构、提高人口素质等。

  2、武汉、赣州等放宽落户限制，推动农业转移人口带权、带资进城

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  3、合肥、中山等推动教育、医疗、住房等公共服务常住人口全覆盖

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  4、石家庄、长春等以县城、特色小镇为重要载体推进就近城镇化

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  二、人才引进：济南、温州等引进高校生超50万，武汉高达100万

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  1、近半城市引进高校生超50万、高技能人才超20万，武汉吸纳100万大学生

  “十四五”时期，40个二、三线城市落地人才引进计划，多管齐下重点引进四大类人才，包括行业领军人才、创业型人才、高校毕业生和高技能人才。其中，高校毕业生、高技能人才成为重点引进领域。

  在公布引进高校毕业生数量的16个城市中，近半城市引进高校毕业生达到50万人以上。例如济南，5年新落户高校毕业生80万人以上。又如武汉，吸引大学生留汉就业创业100万人。三四线城市中的温州同样数量可观，累计新引进大学生60万人以上。岳阳引进高校毕业生数量相对较低，5年内吸引储备300名博士生、4000名硕士生、5万名大中专毕业生在岳就业创业。

  而在已经公布引进高技能人才数量的20个城市中，近半城市引进高技能人才超20万人。例如宁波，新增高技能人才25万名，占技能人才总数比例超过35%。又如温州，累计新增技能人才40万人以上。反观，徐州、淄博、银川和烟台等引进高技能人才均低于5万人。例如淄博，到2025年新增高级技能人才2万人。又如烟台，每年新增高技能人才1000人以上。

  2、上海、南京等强化人才教育、医疗等服务保障，重点解决人才住房难题

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  3、芜湖、济宁等探索柔性引才模式，在科创人才汇集的城市设立“人才飞地”

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  三、生育：哈尔滨、惠州等降低养育负担，实现适度生育保障人口自然增长

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  1、宁波、惠州等降低生育、养育、教育成本，促进人口长期均衡发展

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  2、上海、哈尔滨等发展普惠托育服务，降低婴幼儿养育负担以便提升生育率

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  四、城市更新：棚改缩水成都仅1万套，旧改提速重庆达1亿平

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  1、棚改基本进入尾声成都低至1万户，其对楼市拉动力将大幅减弱

  “十四五”期间，绝大多数城市棚改将进入尾声阶段，棚改计划开工量仍将持续下滑，其对房地产市场拉动力也将大幅减弱。

  从公布“十四五”棚改目标的12个城市来看，成都、银川、济宁等棚改规模均显著缩量，棚改计划开工量皆不足2万套，成都更是低至1万户。仅限于重庆、温州个别城市仍有一定的棚改规模，但较“十三五”历史高峰期相差甚远。典型如重庆，“十四五”期间将实施10万户棚户区改造，“十三五”期间则累计完成棚户区改造24.78万户，降幅多达60%。

  2、旧改显著提速重庆多达1亿平，延缓购房消费甚至拖累楼市成交

  “十四五”期间，旧改将显著提速，北京、大连、南宁等均力争完成2000年底前建成的老旧小区改造任务。

  从公布“十四五”旧改目标的19个城市来看，杭州、济南、宁波等一、二线城市旧改规模均达到2000万平方米以上，徐州、淄博等三、四线城市同样突破1000万平方米。例如重庆，“十四五”期间将实施1亿平方米老旧小区改造。又如上海，到2025年分类实施旧住房更新改造5000万平方米。

  区别于棚改创造了大量的增量购房需求，成为房地产市场持续转暖的催化剂，旧改加速推进则将延缓居民购房消费，在一定程度上将拖累楼市成交上行空间。

  五、居民收入：稳步增长广州升至10万元，优化收入分配实现共同富裕

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  1、居民收入保持平稳增长广州达10万元，市场购买力将持续提升

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  2、广州、石家庄等扩大中等收入群体，缩小城乡收入差距实现共同富裕

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  六、产业：杭州、重庆等培育万亿产业集群，深圳、南京等成科创高地

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  1、成都、杭州等打造万亿级产业集群，台州、潍坊等主导产业破千亿

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  2、科创驱动增加研发投入促进成果转化，深圳、南京等将成科创高地

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  3、武汉、郑州等服务业占比超60%，重庆战略新兴产业规模万亿

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  七、交通：南通、泸州等迎政策红利，重庆、北京等轨交枢纽突显

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  1、南通、苏州等建设新机场，重庆高铁里程超2000公里

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  2、泸州、济宁等轨交实现零突破，北京总里程达1600公里

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  八、城市群：在核心城市辐射下，唐山等卫星城市市场更具潜力

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  1、北京、上海等核心城市在产业、交通等领域引领区域协同发展

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  2、唐山、阜阳等卫星城市融入都市圈，承接产业及非核心功能转移

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  3、南京等发达地区定向帮扶鞍山等落后地区，缩小区域发展差距

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