[中房研协]郑州放松限购限贷，可能是开启地方大规模救市的标志

  【热点聚焦】

  3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。通知涉及五大项19条，其中包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境。

  在支持合理住房需求环节，《通知》提出，郑州子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房；居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。

  在加大信贷融资支持环节，《通知》指出，要降低个人住房消费负担，引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

  【热点评析】

  首个放松限购限贷的城市，具有积极的示范效应

  从郑州房地产市场近期表现来看，据CRIC数据显示，2021年郑州市商品住宅成交面积仅为948万平方米，较2020年下降24.45%。从月度成交数据来看，郑州商品住宅成交规模自2021年5月开始同比逐月下滑，成交规模已连续9个月负增长，至2022年1月，新建商品住宅成交面积仅46.5万平方米，环比减少40.0%，同比下降14.8%；从价格方面来看，自2021年8月起，郑州新建商品住宅销售价格环比指数连续下滑，至2022年1月尚未出现企稳迹象；从库存方面来看，今年1月郑州库存压力激增，狭义库存环比上涨25%，库存消化周期为21.9个月，环比增加2.8个月。在市场压力和去化压力下，整体市场信心不足。

  在此背景下，郑州此次出台新政，从需求端、金融端等层面进行了详细的规定，具有一定的主动性和急迫性，“救市”意图展现无遗。下调住房贷款利率、降低改善需求首付商业贷款门槛，可以从实质上降低购房成本，扭转市场预期，释放改善换房需求，加快郑州市场筑底修复。同时，也有利于提振市场信心，对其他同样遭遇市场收缩的城市具有较强的示范效应。

  限制套数之外可以申购一套住房，只需一个理由即可，支持合理住房需求

  郑州是本轮紧缩调控以来首个明确取消“认房又认贷”的省会城市，也是2022年来全国第16个降低首付的城市。相比其他城市出台的楼市政策，对合理住房需求的大力支持，成为郑州新政的亮点。新政规定，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，按首套房贷款政策执行。这相当于放松了限贷的标准，降低了购房的首付比例，鼓励市民卖旧买新，可以有效拉动改善型住房消费，满足购房者的合理需求，减轻置业压力。此外，《通知》还提出，郑州子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。这实际上是放宽了限购的规定，增加了投靠家庭的可购房套数。值得注意的是，新政并未对投靠亲属的关系及新购住房的户型做出限制，执行过程中存在一定的弹性。

  自2021年中央政治局会议主张“支持合理住房需求”以来，高层密集发声，强调满足合理住房需求的重要性，郑州此次针对改善型购房需求放宽限购及限贷政策，是对“支持合理住房需求”的响应，有利于改善型住房需求的释放，对促进房地产业良性循环和健康发展也具有积极的意义。

  政策放松开始唱主角，但主基调仍以稳楼市为主，市场不是简单重复原来的发展模式

  与近期一些三四线城市放松首付相比较，郑州作为省会城市发布新规，说明部分二线城市也开始进入到政策放宽的阶段。2021年下半年以来，受政策高压的影响，我国房地产市场全面降温，市场投资、销售以及房价数据整体下滑，在融资收紧、成交萎缩的背景下，房企流动性持续承压，加剧了市场对风险暴露的担忧；另一方面，市场的疲弱也拖累了上下游产业链，制约了行业整体的发展。

  当前房地产市场仍处于筑底修复阶段，调控政策既要防范市场过热，也要防止由房价过快下滑引发的系统性风险的暴露。从《通知》的整体框架来看，郑州此次新政是坚持“因城施策”的政策思路，主基调仍是以稳楼市为主，对稳预期、稳增长都有积极的推进作用，预计后续将会有更多城市出于市场下行压力而采取放松调控的动作，扭转房地产市场预期。