[克而瑞]七点解读《政府工作报告》房地产行业相关内容

  今日，第十三届全国人民代表大会开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。报告提出，今年发展主要预期目标是：国内生产总值增长5.5%左右；城镇新增就业1100万人以上，城镇调查失业率全年控制在5.5%以内。聚焦房地产行业，政策层面如何定调？还有哪些政策红利值得期许？

  01

  坚持房住不炒基调不变

  保障刚需满足改善及新市民购房消费

  继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  点评：房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，因城施策促进房地产业健康发展和良性循环，主要体现在以下两个方面：

  其一，保障刚需、满足改善，因城施策落实稳地价、稳房价、稳预期。近期，郑州、昆明、唐山等多城相继放松房地产调控，预计弱二线以及三四线城市或将跟进放松调控，涉及放松公积金贷款，变相放松限购及限贷，调降房地产交易税费，购房补贴等，以期稳定市场预期，逐步恢复市场信心，引导房地产交易逐渐恢复正常化。反观核心一、二线城市仍需坚持调控目标不动摇、力度不松劲，并严堵政策监管漏洞，短期内“四限”调控仍将从紧执行。

  其二，满足新市民合理购房消费，因城施策执行好差别化住房信贷政策，并给予新市民一定力度的信贷政策支持。譬如新市民在非限购城市购买首套房，首付比例可以按照最低20%执行，并下调房贷利率。又如新市民在限购城市购买首套房，只要符合限购政策要求且具备购房及还贷能力，同样要应保尽保，涉及适当降低新市民首套房按揭贷款的标准，缩短放贷周期，并下调房贷利率等。

  02

  探索行业新发展模式实现良性循环

  报告未提及房地产税

  探索新的发展模式，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度。具体而言，加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，“十四五”期间将着力提升保障房覆盖率，重点解决新市民、困难群体住房难题。

  值得一提的是，两会政府工作报告并未提及房地产税。联系到2021年下半年以来，房地产市场持续转冷，商品房销售增速滑向负增长，房价同样整体下行，此时决非是落地房地产税较好的时间窗口期。我们认为房地产税或将暂时搁浅，部分城市试点工作或将向后延期。当然，房地产税乃是房地产长效机制的重要组成部分，随着房地产市场逐渐恢复稳定，房地产税相关试点工作也将进入实操阶段。

  03

  货币政策坚持房地产去金融化

  执行好差别化住房信贷保障合理需求

  提升积极的财政政策效能。今年赤字率拟按2.8%左右安排、比去年有所下调，有利于增强财政可持续性。新增财力要下沉基层，主要用于落实助企纾困、稳就业保民生政策，促进消费、扩大需求。今年安排中央本级支出增长3.9%，其中中央部门支出继续负增长。中央对地方转移支付增加约1.5万亿元、规模近9.8万亿元，增长18%、为多年来最大增幅。中央财政将更多资金纳入直达范围，省级财政也要加大对市县的支持，务必使基层落实惠企利民政策更有能力、更有动力。

  加大稳健的货币政策实施力度。发挥货币政策工具的总量和结构双重功能，为实体经济提供更有力支持。扩大新增贷款规模，保持货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。进一步疏通货币政策传导机制，引导资金更多流向重点领域和薄弱环节，扩大普惠金融覆盖面。推动金融机构降低实际贷款利率、减少收费，让广大市场主体切身感受到融资便利度提升、综合融资成本实实在在下降。

  点评：财政政策将提质增效，新增财力要下沉到基层，务必使基层落实惠企利民政策更有能力、更有动力。一方面，保市场主体稳定城市经济基本盘，地方政府可以给予困难企业一系列的纾困政策措施。另一方面，通过降低居民税费负担等政策手段，变相提升居民收入预期及消费能力。聚焦房地产行业，对于那些市场需求羸弱、库存高企的弱三四线城市，地方政府仍可以通过购房补贴、税费减免等财税刺激措施托底楼市。

  货币政策总量整体稳健，保持宏观杠杆率基本稳定，短期内再次降准的可能性不大，坚决不搞大水漫灌式强刺激。但要结构性纾困实体经济，引导信贷资金更多流向重点领域和薄弱环节，着力缓解中小微企业融资难、融资贵的现实困境，尤其要降低企业实际贷款利率，预计年内LPR仍有一定的下降空间。

  未来房地产金融政策将精准收放，既要支持居民自住以及改善性购房消费，支持房企合理的融资需求，更要坚决遏制房地产泡沫化金融化问题死灰复燃，严防信贷资金通过各种渠道违规流入房地产市场。具体而言：房地产行业将继续去杠杆，房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”也将持续发力，真正将房企负债率、居民杠杆率逐步调降至相对合理的水平。

  货币政策将会加大对住房租赁市场健康发展的支持力度。银保监会明确支持商业银行依法合规为专业化、规模化的住房租赁企业提供信贷支持，降低住房租赁企业资金成本，助力缓解新市民住房压力。鼓励保险机构开展出租人责任险、承租人责任险等保险业务，支持长租市场发展。

  04

  GDP5.5%就业1100万收入增长同步

  提升居民购房消费能力

  今年发展主要预期目标是：国内生产总值增长5.5%左右；城镇新增就业1100万人以上，城镇调查失业率全年控制在5.5%以内；居民消费价格涨幅3%左右；居民收入增长与经济增长基本同步。经济增速预期目标的设定，主要考虑稳就业保民生防风险的需要，并同近两年平均经济增速以及“十四五”规划目标要求相衔接。这是高基数上的中高速增长，体现了主动作为，需要付出艰苦努力才能实现。

  点评：首先需要肯定的是，2021年我国主要经济发展目标超预期完成。2021年，国内生产总值达到114万亿元，同比增长8.1%，出色完成了6%以上的经济增长目标。城镇新增就业1269万人，比上年增加83万人，完成全年目标任务的115%。城镇调查失业率平均为5.1%，比上年平均值下降0.5个百分点。

  2022年，我国主要经济发展目标整体是稳中求进，并把稳增长放在更加突出的位置。考虑到2021年GDP高达114万亿元，GDP增速则呈逐季回落态势，四季度GDP同比仅增长4%。短期内，经济依旧面临较大的下行压力，表现于消费、投资增长动力较弱，出口难以延续亮丽表现。因此，2022年GDP目标增速设定至5.5%左右，这既是高基数上的中高速增长，又是需要付出艰苦努力才能实现的高质量增长。

  继续做好“六稳”、“六保”工作，保居民就业、保基本民生。在经济稳增长的同时，要将经济发展成果在居民就业、居民收入增长等环节予以体现。2022年，城镇新增就业目标仍保持在1100万人以上，城镇调查失业率全年控制在5.5%以内，居民收入增长与经济增长基本同步。可以期许的是，随着居民收入稳步增长，有助于提升居民消费预期，推动居民消费持续复苏，房地产市场也将有所受益。

  05

  增收降负既提高生育水平又强化收入增长预期，改善购房需求坚挺

  多渠道促进居民增收,完善收入分配制度,提升消费能力。

  加大社区养老、托幼等配套设施建设力度,在规划、用地、用房等方面给予更多支持。

  善落实防止返贫监测帮扶机制，确保不发生规模性返贫。支持脱贫地区发展特色产业，加强劳务协作、职业技能培训，促进脱贫人口持续增收。

  促进教育公平与质量提升。推动义务教育优质均衡发展和城乡一体化，继续做好义务教育阶段减负工作。

  完善三孩生育政策配套措施,将３岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项附加扣除,发展普惠托育服务,减轻家庭养育负担。

  点评：居民增收降负既提高生育水平又强化收入增长预期。增收环节在于完善收入分配制度，多渠道增加居民收入；通过职业技能培训等必要手段促进脱贫人口持续增收。降负环节则在于做好义务教育阶段减负；加大社区养老、托幼等配套设施建设力度。

  2021年，我国人口出生率持续下行至7.52‰，人口自然增长率低至0.34‰，人口增速已经滑向负增长的边缘。现阶段完善三孩生育政策配套措施，将3岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项附加扣除，可以提振适婚适育家庭生育意愿，减轻家庭养育负担，在一定程度上减缓出生人口持续下行的趋势。而在生育政策红利的加持下，二孩、三孩家庭或将明显增多，改善性需求或将愈加坚挺，三房、四房及以上大中户型成交占比也将稳步提升。

  06

  就近城镇化、全面放开落户

  城市更新将合力稳定楼市发展预期

  提升新型城镇化质量。有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。健全常住地提供基本公共服务制度。加强县城基础设施建设。稳步推进城市群、都市圈建设，促进大中小城市和小城镇协调发展。严控撤县建市设区。在城乡规划建设中做好历史文化保护传承。要深入推进以人为核心的新型城镇化，不断提高人民生活质量。

  点评：稳步推进城市群、都市圈建设，未来城市群、都市圈将成房地产市场的核心载体，长三角、京津冀、粤港澳、长江中游和成渝这5大城市群有望占据更高的市场份额。但需要提醒的是，新型城镇化并非“摊大饼”式发展，而是引导资本、产业、人口等各项资源要素在不同能级城市之间双向流动。

  深入推进以人为核心的新型城镇化，集中体现在以下两个方面：其一，推进农村转移人口就近城镇化，并将县城作为承接人口转移的核心载体。其二，大中城市将进一步放开落户限制，核心一、二线城市仍将调降人才落户门槛，弱二线及三四线城市或将实行“零门槛”落户。

  理想预期下，三四线城市城镇化率将稳步提升，期间有望带动一定数量的增量购房需求，核心一、二线城市更将吸引高素质人才不断聚集，房地产市场前景将更为可期。

  值得一提的是，城市更新将成房地产市场稳定剂，随着棚改、旧改持续推进，有望带动一定数量的增量购房需求。以郑州为例，实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。并对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。预计部分压力城市或将效仿郑州，更有必要及动力推进棚改、旧改建设力度，以便刺激居民购房消费，减缓市场下行压力。

  07

  长三角、粤港澳为代表的区域重大战略，引领行业新一轮城市走势格局

  深入实施区域重大战略和区域协调发展战略。推进京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展，高标准高质量建设雄安新区，支持北京城市副中心建设。

  经济大省要充分发挥优势，增强对全国发展的带动作用。

  点评：长三角、粤港澳将先行先试区域重大战略发展，进一步发挥对全国经济社会发展的重要支撑和引领作用。例如长三角城市群将对标打造世界类级城市群，浙江省也将高质量发展建设共同富裕示范区。又如粤港澳大湾区将对标打造世界类级经济湾区，深圳也将建设中国特色社会主义示范区。

  可以期许的是，长三角、粤港澳将继续引领中国经济新一轮高质量发展，并在科创产业、基础设施、公共服务等方面形成区域协调发展新格局。受此影响，长三角、粤港澳也将引领房地产行业新一轮格局发展，城市市场红利更为可期。