[中房研协]示范性民营房企获监管层支持，传递积极的信号意义

  【热点聚焦】

  8月16日，有资本市场消息传出，金融监管部门计划通过国有增信机构中债信用增进投资公司（中债信用）对民营房企发债开展效力更强的“全额不可撤销担保”，帮助示范性房企发债，为其提供流动性支持。部分债券发行有望在本月底房企中期业绩发布截止日期前完成。

  这份示范房企名单除了首批启动信用保护工具融资的碧桂园、龙湖集团、新城控股、旭辉控股集团和美的置业外，还包括金地集团、远洋集团等企业。但鉴于消息尚未正式公开，该试点还未真正落地，叠加近期债券市场极度敏感，因此不排除存在变数的可能性。

  【热点评析】

  市场下行趋势下，房企渠道不断收紧，信用风险加速暴露

  今年以来，房企融资渠道不断收窄，信用风险事件持续发生。一方面，受上半年国内疫情多点散发、经济下行压力加剧等因素的影响，房企销售回款承压，市场预期转弱。从房地产市场数据来看，1-7月，全国商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%；商品房销售额75763亿元，下降28.8%，短时间内市场下行压力或将持续。另一方面，房企融资环境依然严峻，数据显示，2022年1-7月，民企发行海外债融资93.3亿元，同比下降94.9%；信用债融资155.8亿元，同比下降83.6%；信托融资总额780亿元，同比下降80.2%，企业融资渠道受限，短期内兑付压力仍然存在，如果后续销售及融资情况无法改善，信用风险或将持续暴露。

  示范性房企获增信支持，传递出积极的信号意义

  当前，房地产市场需要预期的稳定和信心的恢复，此次国资增信机构背书，一方面表现出监管层对民营房企融资问题的重视，以及对拓宽民营房企融资渠道、改善融资状况的决心，另一方面，也是以示范性房企做标杆，引导和鼓励其他民营房企积极改善自身基本面，向示范性房企的条件看齐，如果企业自身资质不佳，安全边际较低，仍难以获得政策面的增信支持。

  从被担保方即发债方的角度来看，被选定为示范房企的，是那些财务状况和债务结构稳健、综合信用资质优质的企业。今年5月16日，碧桂园、龙湖集团、新城控股、旭辉控股集团和美的置业被监管机构选定为示范房企，这些企业在发行人民币债券的同时，创设机构发行信用保护工具，以自身信用直接对其债券进行增信，缩减投资人的风险敞口，提振投资人信心。以美的置业为例，5月20日，美的置业成功发行2022年第一期公司债券，作为首批创设信用保护合约发债示范房企之一，美的置业本期债券吸引了多家机构积极认购，认购倍数达1.36倍，票面利率4.5%，远低于民营房企平均融资成本，在优化债务结构的同时，显著降低了企业融资成本。

  国资增信机构背书有利于提升房企债券发行的成功率

  从此次担保方资质的角度来看，中债信用是我国首家专业债券信用增进机构，主要业务包括信用增进业务、投资业务以及信用风险缓释工具三大类。作为国资机构，中债信用增进投资公司担保下的发债融资，能够有效提高债券信用水平，吸引投资机构积极参与，从而提升债券发行的成功率，并有助于降低债券发行利率。

  从担保方式来看，相较于其他信用保护工具，全额无条件不可撤销连带责任担保可以视作对债权人权益保障力度最强的担保措施。如果未来发债房企出现流动性风险，无法兑付债券的本金和利息，中债增进公司必须无条件替房企偿债。这一举措也是在3月、4月证监会多次提出“要推动完善民企债券融资支持机制、鼓励市场机构、政策性机构通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持”的再次响应。

  此外，本次流动性支持暂未惠及中小型房企，而后者对补充流动性的需求相对更高。预计未来，在风险可控的条件下，财务结构稳健的中小型民企，也有望获得相应的融资支持。