[易居研究院]节前房地产四大政策分析

  政策快评

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  央行：放宽房贷利率下限

  9月29日，央行和银保监会发布《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》政策。此次政策充分说明，房贷利率下调依然是提振楼市行情的重要工具。

  1、政策要点

  此次政策明确阶段性调整差别化住房信贷政策。1）此类差别化住房政策，主要是指首套住房商业性个人住房贷款利率下限的放宽。换而言之，此次政策在此前房贷利率下限下调20个基点的基础上，允许下调的基点更大，或者说允许在4.1%的利率基础上进一步下调。2）此次下调主要是针对房地产市场疲软的城市，此次央行明确了房价过冷的城市可以运用这项工具，即2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。3）此次下调属于阶段性的调整政策，政策明确，各地可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。从政策基调看，主要是下调而非取消的导向，目的是在当前特殊时期减少居民利息支出、更好地支持刚性住房需求。

  2、政策意义

  此次央行政策出台符合预期，也是国务院两次常务会议提及“一城一策运用好信贷等政策工具”后，央行做出的力度较大的政策表态。1）此次政策进一步说明，稳楼市的重要工具在于房贷政策，尤其是房贷利率下调的政策。当前正值央行房贷放松一周年之际，从2021年9月份房贷政策大拐点来看，各类宽松政策不断，充分体现了央行等用好用足房贷工具的导向。2）此次政策也有一些比较微观的表述，即明确今年6-8月份房价疲软的城市，可以运用此次新的政策工具。这也说明，今年三季度尤其是7-8月份房地产市场行情较为疲软，颇受高层关注。尤其是此类城市购房者依然认为房贷利率过高，所以继续降低利率成为大众的呼声。此类政策出台，势必使得银行的定价自主权增大，四季度将迎来新一轮房贷降息潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。

  3、补充内容

  根据易居研究院智库中心提供的数据显示，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行新政要求。其中二线城市有8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳。三线城市有15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。此类城市普遍属于当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市。当然实际过程中，房贷利率下限的宽松将不局限于此类城市。

  2

  财政部：换房享受退税政策

  9月30日，财政部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。这是本轮房地产降温周期中财政部首个财税大招，信号意义非常强。

  1、政策要点

  此次政策总结起来即是“换房可退个税”，即个税成本可以减免。1）政策明确，明年年底前，若购房者出售二手房并在一年内重新购房，那么其目前出售的二手房缴纳的个税可以办理退税。2）此类换房的交易必须在本市范围内，即某某市的市区、郊区、县城等，而不能跨市交易，否则不能享受退税优惠。3）换房必须是同一个人，即要确保退税政策不被钻漏洞，防范借退税政策做虚假的交易。同时先办理退税再撤销购房交易也不可行，住房和税务部门会严管此类钻漏洞的违规操作。

  2、政策意义

  此次财政部政策具有积极的意义，值得重点关注。1）房地产政策自去年9月份放松以来，总体上是以金融政策放松为主，即以央行和银保监会相关部门的发力为主。而财政政策方面，主要是各地一城一策下的契税补贴、契税税率调整、购房补贴等操作，财政部层级的政策并没有。所以此次930政策开启了政策稳楼市的新方向，即财税部门出手了。2）个税政策影响房东和购房者的成本。各地实操层面看，个税的税率大约是房价的2%。如果对于500万的房子而言，过去需要缴纳10万元的个税，那么按现在这个政策，房东就不需要缴纳。实际过程中，过去房东会让购房者缴纳，那么按这个角度说，相当于购房者可以减少这部分的支出。据此可以认为，此次政策将使得房东更乐意挂牌出售、购房者也更乐意购房。3）此类政策对于换房需求释放是非常积极的保障，有助于降低换房的成本，是激活改善型住房需求的重要导向。和前一日央行房贷利率下限允许自由下调的政策一起，对于提振四季度交易行情具有积极的作用。

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  央行：下调公积金贷款利率

  9月30日，央行决定下调首套个人住房公积金贷款利率。此次政策是近期央行房贷利率下限自由下调、财政部换房退个税政策后的第三个大招。

  1、政策要点

  此次政策明确，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。1）此次政策说明，当前对于公积金贷款利率也积极落实了下调操作，体现了公积金贷款利率降息的导向，是商业贷款利率下调后又一重要的金融政策。2）此次公积金贷款利率下调，主要是针对刚需购房需求的，即对于首套个人公积金贷款落实了宽松的政策导向。此类政策进一步降低了刚需购房者的购房成本。

  2、政策意义

  此次政策充分说明，公积金也落实了更为宽松的政策导向。1）商业银行贷款持续降息，客观上也需要公积金贷款利率进一步下调，否则公积金贷款和商贷的利差比较小，客观上也会使得公积金贷款的吸引力下降，所以必须降息。2）公积金贷款的利率进一步下调，使得后续公积金贷款的优势更加明显，对于刚需购房者进一步降低贷款利率等具有积极的作用。3）公积金此次政策，也可以和其他政策叠加，比如说部分城市允许二套房也可以享受首套房的公积金优惠政策，那么客观上对于一些改善型购房需求的释放也具有积极意义。4）此次公积金政策和央行昨日政策、财政部今日政策一起，形成了9月底三个稳楼市大招，对于四季度房地产市场行情的提振会比较显著。

  3、补充内容

  此次公积金政策也引起了很多购房者等关注，一些实操的问题也需要给予答复。1）当前购房者比较关心的是，过去公积金购房的，是否享受此次公积金降息政策。答案是肯定的，根据2012年当时的政策操作，对存量公积金贷款也会跟着下调。据此，明年元旦后，存量公积金贷款客户也可以享受此次减15个基点的优惠。2、此次降息到底减负多少？测算显示，100万贷款金额、等额本息、30年期限的模式下，降息前月供为4352.06元，而降息后则为4270.16元，减少了81.9元。当然需要说明的是，实际上此类减负情况和过去商业贷款的减负情况是类似的。关键是，要引导购房者主动和公积金资源接触，因为公积金贷款的成本本身属于比较低的，而现在可以做到更低，其自然比商业银行贷款的优势要更大。这是各地包括公积金中心和房企等所需要积极宣传的。

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  财政部：不良资产收购落实减税政策

  9月30日，财政部等发布《关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》。此次政策是烂尾楼处置的减税免税政策，对于提高金融机构处置烂尾楼积极性具有积极的作用。

  1、政策要点

  此次政策出台，目的就是支持银行业金融机构、金融资产管理公司处置不良债权，有效防范金融风险。政策从三个环节落实了减税免税的导向。1）接收环节免征印花税和契税。政策明确，对银行业金融机构、金融资产管理公司接收、处置抵债资产过程中涉及的合同、产权转移书据和营业账簿免征印花税。对银行业金融机构、金融资产管理公司接收抵债资产免征契税。2）持有环节免征房产税和城镇土地使用税。政策明确，各地可基于本地实际，对银行业金融机构、金融资产管理公司持有的抵债不动产减免房产税、城镇土地使用税。3）处置环节允许调整销售额的计算方式。政策规定，银行业金融机构、金融资产管理公司中的增值税一般纳税人处置抵债不动产，可选择以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产时的作价为销售额，适用9%税率计算缴纳增值税。

  2、政策意义

  此次财政部等政策的发布，是房地产不良资产或烂尾楼处置的重要政策，也是积极鼓励金融机构尤其是银行和AMC积极介入烂尾楼收购处置的重要政策。1）对于烂尾楼的处置，是今年下半年的工作重点。各地在此类政策方面有很多鼓励的政策，但从实操层面看，一些烂尾楼的处置中，税费成本比较高，这也使得银行和资产管理公司的处置遇到了一些新的问题，或者说积极性不高。此次税收政策势必提振此类积极性。2）烂尾楼的处置工作，过去是从金融角度落实的，即成立纾困基金等方式，而现在财政税收政策介入，也使得不良资产的处置迎来了新的时代和机遇，说明政策更加精准。3）此类政策下，一些房企的问题资产项目可以获得更好的接盘机会，这有助于促进房企、银行和AMC机构的更好合作，这对于后续房企项目的处置、银行机构金融风险的化解、AMC资产收购业务的开展等都有积极的作用。