[易居研究院]稳楼市、保主体，重构行业发展新模式 ——关于房地产短期稳定与长效机制的思考

  十一假期全国40个重点城市累计成交96.2万平米，环比下降84%，同比下降26%。当前在中央减税、降房贷利率和公积金利率的多方政策刺激下，“银十”依旧失色，市场形势复杂且依然严峻。本文是根据易居研究院崔霁副院长近期在中国发展研究基金会博智宏观论坛上的发言整理而成。

  当前房地产市场形势不仅复杂而且严峻，市场低迷程度已经创下了本世纪之最，投资和成交都达到本世纪最低迷的时候，信心也达到了本世纪最低迷的时候。当前我们急需再次强调“稳楼市就是稳经济”的观点。通过国际经验发现，十次危机九次地产，化解房地产风险刻不容缓。

  对于当前及今后房地产的可持续发展主要可从两个方面探讨：一是短期稳定；二是长效机制。短期稳定在于建立新的市场平衡，当前的政策与市场之间并未建立平衡，因此需要更及时、更有针对性、更大力度的应对措施。而关于长效机制，我认为在对行业进行重构的过程当中，要顺应房地产行业发生的大变局，前些年易居研究院提出房地产进入后开发时代，去年我们提出房地产正在进入大变局。我们需要站在全面、系统、可持续发展的视角，重新构建行业新发展模式。

  1

  短期稳定在于建立新的平衡

  近期，短期政策几近应出尽出。全国有245个省市累计出台了469次政策，从放松“四限”到财税托底政策购房，但是市场依旧是“不太买账”。通过70城二手房价格环比的数据可以看到，二手房价格环比当前经历了12个月的负增长，易居50个大中城市房地产景气度指数连续13个月在负值区间，所以当前房地产市场不仅是不景气，而且是相当低迷的。

  房地产的短期稳定在于建立新的市场平衡。中央之前提“三稳”，稳地价、稳房价和稳预期。现在这个时点“三稳”远远不够，需要更大的力度，所以在此着重提出要“三保”：保交楼、保需求、保主体。

  1、保交楼是底线

  根据易居研究院数据，2022年上半年全国重点50城的烂尾率为5%左右。从城市分类情况看，25个一二线城市烂尾率为5%，而25个三四线城市烂尾率为4%。全国房地产市场中，一二线城市体量大约为35%，三四线则为65%。按此权重计算，2022年上半年全国住房市场烂尾率为3.85%，对应的烂尾楼面积为2.31亿平方米。相关计算结果显示，2022年上半年全国烂尾楼涉及的房贷规模为0.9万亿元，占全国房贷余额的1.7%。

  从烂尾楼涉及的房贷规模上看它并不大，但是它对整个市场信心形成了重创，我们要站在恢复市场信心的角度去做保交楼的工作。当前中央专项用于“保交楼”2000亿元全国性纾困基金已启动。纾困基金本质是救项目而非救企业，而且基金运作模式既要讲社会责任，更要讲基金的盈利性，所以当前符合条件的项目有限，例如郑州停工楼盘达上百个，房地产纾困基金成立两个月，纾困基金落地项目仅有7个，具体效果还有待进一步观察。

  建议后续“保交楼”还需加强力度、多措并举，例如返还土地款、放松预售资金监管、托管、代建等。

  2、保需求是核心

  中国什么时候到了大家都不太愿意买房了？现在就出现了这样情况。当前居民购房需求十分低迷，全国商品房成交面积年初累计同比增速是典型的“L”形走势，目前从这个形状来看似乎好像是触底了，但是走出底部还需要更强的刺激政策。同时，4月百城新建商品住宅成交面积的增速已经跌到了-61%，5、6月随着各个地方出台相关的放松政策，市场略微有些企稳，但是到了7、8月份市场又在往下走。当前这个市场真的是很难判断未来的走势。

  建议要加大保需求的力度，要用足用好政策工具箱。以下提出五点建议，有些地方政府也做了，但是建议力度还需要加强。

  ① 放松部分地区限购政策，增强市场信心。最近又出现苏州、青岛限购政策“一日游”的现象，要让地方政府认识到728政治局会议的精神，“稳定房地产市场”是放在“房住不炒”前面的，地方政府放松政策既要敢做又要敢说，敢做有利于市场见实效，敢说有利于市场信心快速恢复。

  ② 取消二手房指导价政策，支持改善性住房需求。当前大部分热点城市实行二手房指导价政策，在二手房指导价政策下，一是成交减缓，中介平台无法公开显示高于指导价的二手房，二手房缺少了重要的推广渠道，成交减缓；二是银行按照指导价给购房者贷款，而指导价仅是市场价的7-8折，居民合理的贷款额度明显受限。比如说市场上值1000万的房子，二手房的指导价只能是700万，什么概念？比方说我要去买房，如果是二套的话按照700万的70%作为首套，只能贷款210万，如果按照1000万的价格作的话可以贷款300万，中间就少贷了90万，这对于购房者来讲实际上增加了他们的压力，增加了他们置换的压力，包括增加了他们改善生活的压力。这个政策可以适时地退出。

  ③ 减轻二手房交易税负，满5政策建议改为满2。普通住房满5年唯一是没有营业税和个人所得税，建议可以把满五唯一改为满二唯一，降低二手房交易成本，快速释放改善性需求。9月30日，财政部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，对未来15个月内出售自有住房后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个税予以退税优惠。这一政策属于创新性的退税政策，主要是针对改善性需求，对原来二手房出售再购买一手房的人群，例如上海出售现住房的个税是1%，如果出售价值1000万元的二手房，在1年内重新购买一手房后，可以享受退税10万元。总体而言退税力度有限，建议出台相关营业税优惠。

  ④ 下调首套和二套首付比，房贷利率再打折。减少刚需人群和改善型购房人群的首付压力，并且8月24日国常会提出“灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”，虽然各地有下调房贷利率，但一般就20-60个基点不等，9月首套主流利率平均为4.15%，二套平均为4.91%，房贷利率还有进一步下调空间。9月29日，央行银保监会发布通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。这个仍属于部分城市可以放松首套房贷利率，力度不大，效果有限。

  ⑤ 房贷抵税再扩大，首套与二套都应纳入抵税范围。目前政策是本人或配偶购买首套住房贷款利息支出，按照每月1000元的标准定额扣除。在支持改善性住房需求的背景下，二套也应纳入抵税范围。

  3、保主体是关键

  近期，工行、建行、中行等多家大行接到监管部门的通知，要求各地分行加大对房地产融资的支持力度；具体指标是要求每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。说明中央已经充分意识到当前保主体的关键性。

  过去一年多，房地产企业连续出现爆雷、躺平、出局，失业、裁员已成常态。房企投资空前低迷，部分房企爆雷逐步退出市场，未爆雷房企也谨慎拿地。今年百强企业70%拿地少于20亿，其中拿地企业相比高峰时期，拿地金额腰斩，有些企业膝斩。其中碧桂园今年仅拿地不到100亿，而2019年拿地金额是2256亿。同时，根据国家统计局的数据，房地产从业人数高峰时期达3000万人，随着房企爆雷，不拿地，躺平，今年失业裁员已成常态，保守预计从业人数将下降到2000万左右，1000万人将面临失业。部分企业裁员远超50%。看到这些数据，今年的形势相当严峻。

  房企债务的危机还会继续蔓延，会蔓延到明年。今年房企美元债是900多亿，是历史高峰，明年房企的美元债是650多亿，跟2021年美元债的规模差不多。如果政府不及时出手，明年房地产企业还会哀鸿一片，继续爆雷。同时，商票逾期翻倍增长，8月份整个房企的房地产项目公司的商票创了新高，而且房企项目公司的商票已经占到所有企业的67%。

  数据来源：wind、易居研究院整理

  数据来源：上海票据交易所、CRIC整理

  同时，房企的销售额腰斩，投资低迷。百强房企2022年预计权益销售额同比腰斩，影响资金回流；房企投资持续低迷，1-8月累计拿地金额同比下降41%，大部分房企不拿地将会对明年新房供应产生巨大影响，从而冲击明年市场。

  数据来源：CRIC

  国进民退趋势明显过猛，不利于行业健康发展。2021年一批次民营企业拿地占比超半壁江山，到2022年二批次民企与央国企就形成2:8的格局，央国企托底土地市场，部分地方国企开工率较低，这也会造成明年新房供应的走低。我们需要反思，一个健康的房地产行业应该是一个什么样的企业格局？我认为，应该是国民共进的格局，而不是国进民退的格局。

  数据来源：CRIC

  所以在保主体方面还是要加大力度。在“7.28”政治局会议上，习总书记强调“要千方百计把市场主体保护好，激发市场主体的活力，要让市场主体敢干、敢闯、敢投。”实体经济的主体是主体，房地产行业的主体也是主体，就是这些开发企业。现在有相当部分开发企业既不敢干，又不敢闯，更不敢投。保主体建议基于两个原则：一是采取差异化的保，并不是全面保，可以划分企业的等级。现在我们提出了一些示范性的房企，但是这样的名单是远远不够的。优质房企，比如说净资产大于净负债的，并且在积极推进保交楼的业务，这些企业是优质的，也要保。躺平的房企按照市场化的优胜劣汰规则来办。针对保企业要以时间换空间，提供一定的时间窗口让存在问题的企业有自救的机会。基于这样的原则，我们提出以下五点：1）对部分优质房企进行融资支持，官方背书，当前虽有6家示范民企获得增信支持，但现在的融资对他们来讲是杯水车薪，不解决根本问题，所以我们要在融资上给予更大的支持。2）允许部分房企银行贷款的展期，缓解房企短期现金流的压力。3）鼓励优质企业拿地，部分优质企业拿地可以适当缓交土地出让金。4）对部分房企给予合理的并购贷款、并购债支持，在行业内部通过并购重组化解风险，防止风险的传染与扩大。5）对部分房企进行减税降费，缓交土地增值税等。

  2

  长效机制在于构建新的模式

  从长期来讲，尽管当前形势严峻，但我们要相信房地产业依然是中国经济的压舱石和稳定器；中国的城镇化率虽然增速下降但仍有持续上升空间，仍将是房地产业最大红利；我国的城市群的发展还有进一步集聚空间；当前房地产产品还无法充分满足人们对美好生活的向往，住房的改善性需求依然是未来几十年房地产业升级的强劲推动力；产业链及其形态的重塑，为房地产业增加了内生的动力；虽然全国大范围的棚改进入尾声，但当前新一轮的城市更新将成为房地产发展的新动能……

  基于以上判断，为了顺应行业发生的大变局，需要结合行业的重构，科学稳妥推进长效机制。房地产行业重构主要发生在五个方面：市场结构、流通方式、空间布局、商业模式、产业属性。

  1、市场结构的重构，要有序推进城市更新与存量盘活

  我们要清楚地认识到房地产行业发生了哪些重构。过去的房地产是增量为主的市场，未来将变成存量为主的市场。我们摸排了一下当前城镇的存量住宅大概是400亿平米，按照自然更新的速度每年有8-10亿平米的存量住房需要更新，这说明未来房地产市场的发展潜力依然巨大，所以说城市更新是中国经济与房地产行业发展的新动能，我们要有序推进城市更新与存量盘活。

  2、流通方式的重构，要重点关注新市民，坚持租购并举

  过去是以销售为主的房地产市场，未来将会演变成租售并举的市场。这个过程中我们要重点关注新市民，要租购并举，发展租赁住房市场。中国的城镇化尚未结束，每年仍有上千万人口进入城镇地区。我国总体上有3亿左右的新市民，推动租购并举的关键在于要住有所居，“租购同权”落地难度太大，建议积极推进“租购同享”；另外要让参与租赁市场的主体形成商业模式，加快金融支持，扩大公寓REITs的上市，形成良性循环。

  3、空间布局的重构，推动都市圈城市群战略

  根据世界人口大迁移的经验，人口往都市圈城市群迁移集聚是基本规律，人随产业走，人往高处走。根据我们的研究，中国未来要长期聚焦九大城市群25个核心城市的房地产市场发展。

  另外，推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，如东北和西部地区售卖用地指标，可以有效解决目前东北、西部三四线城市用地指标大量浪费的问题，以及东南沿海一二线核心城市用地指标短缺的问题。

  4、商业模式的重构，企业打造持续增长的现金流是关键

  过去房地产行业是以资本利得为主，主要是销售收入，未来将转型成为以现金流收益为主的模式，所以过去说企业拿到土地就赚钱的时代已经过去了，未来企业要打造持续增长的现金流是关键。

  5、产业属性的重构，要建立行业新发展模式

  过去房地产更多的是提供有形的产品，看得见，摸得着，现在更多地提倡要以服务为主，类似于服务业的行业，在这样的转变过程当中，我们要重视数字化与信息化，包括代建、物业管理、商业运营，结合人口老龄化、健康养老地产、文化旅游地产等等，这些都是行业新发展模式，政策要鼓励企业从提供有形的产品到提供专业服务的改变，从而建立行业新的发展模式。