中房网讯 （亚晨/文）千呼万唤，同为一线城市风向标的北京和上海，优化购房政策的靴子终于落地了。

  12月14日，北京和上海发布相关通知，对现有房地产政策进行优化调整，内容涉及降首付、降利率和调整普通住房标准等措施。

  在本轮一线城市的购房政策调整中，广州和深圳表现相对积极，而北京和上海两个城市则一直保持相对谨慎的态度。随着本次政策的出台，有利于降低住房消费门槛和购房成本，释放相关住房消费类需求，同时对修复市场预期，提振房地产市场信心具有积极作用。

  北京首套房首付比例降至三成，房贷利率水平明显下调

  具体来看，北京市住建委等五部门联合印发《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》明确，对普宅认定标准进行优化。

  自2024年1月1日起，同时满足住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房建筑面积在144平方米（含）以下；5环内住房成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环住房成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外住房成交价格在45000元/平方米（含）以下等三个条件的住房视为普宅。根据北京市住建委测算，普宅认定标准调整后，北京普宅占比提高至七成左右，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。

  通知还提出，自12月14日起下调新发放房贷最低首付款比例，将北京地区首套住房个人住房贷款（含商业性个人住房贷款、住房公积金个人住房贷款）最低首付款比例统一下调为30%；二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。同时延长贷款期限，由目前最长25年恢复至30年。

  另外，自12月15日起新发放的商业性个人住房贷款将执行新的利率政策下限。调整后，城六区首套利率政策下限为不低于相应期限LPR+10BP（基点），二套利率政策下限为不低于相应期限LPR+60BP；非城六区首套为不低于相应期限LPR，二套利率政策下限为不低于相应期限LPR+55BP。

  根据央行授权全国银行间同业拆借中心最新公布的11月LPR报价，5年期以上LPR为4.2%。按此计算，北京城六区首套、二套利率下限分别为4.3%和4.8%；非城六区首套、二套利率下限分别为4.2%和4.75%。本次调整后，相较调整前的利率水平有明显下调，更好地支持刚性和改善性住房需求。

  上海调整普宅认定标准，优化住房信贷政策

  同日，上海市住建委等五部门发布通知，自2023年12月15日起调整上海市普通住房标准。

  对于可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足两个条件：一是，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是，单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

  与此前实行的标准相比，此次调整取消了总价条件，将建筑面积标准从140平方米，提高至144平方米。调整后能够大幅提高普通住房覆盖面，从而令更多二手住房交易享受优惠税收政策。

  此外，上海还对差别化住房信贷政策进行了优化。

  一是，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR-10 BP，最低首付款比例调整为不低于30%；二是，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR+30 BP，最低首付款比例调整为不低于50%。

  同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR+20 BP，最低首付款比例调整为不低于40%。

  京沪新政向市场传递积极信号

  此前，市场对于一线城市政策松绑具有较高期待。本次北京和上海两个城市同步优化调整购房政策，向市场传递出了更为积极的信号。

  据悉，政策发布后京沪两地多家楼盘连夜宣布“不打烊”，销售人员的朋友圈被满屏的促销海报刷屏，市场情绪的提振可见一斑。

  《丁祖昱评楼市》指出，一直以来，北京和上海的房地产市场相对较稳，整体政策无论是频率还是松绑幅度都相对谨慎。此次在中央经济工作会议结束后不久，两大城市同日出台降首付、降利率、调普宅标准等利好政策，对于整体市场信心拉动明显。这也符合中央经济工作会议“坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策”要求。

  诸葛数据研究中心分析认为，一线城市作为房地产市场的核心区域，其市场表现及政策动向对于整个楼市发展的带动力突出，本次新政对整个房地产市场信心的重塑和巩固回升具有积极作用。

  从两城新政内容来看，大幅降低首二套房首付比例，旨在缓解购房者前期购房资金压力，促进部分购房需求的释放，有利于提升楼市活跃度。降低新发放房贷利率下限，这将意味着购房利息负担明显减轻，此项举措对购房需求释放的刺激力度或将更大。优化普通住房认定标准，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠等政策，也是一项显著利好举措。两城新政都对区域划分了不同松绑标准，此举有利于促进中心城区人口疏解，更好的促进职住平衡。

  另外，结合楼市表现来看，今年以来，北京、上海房地产市场整体表现相对稳健，一线城市在全国范围内持续担当稳健主力，预计随着新政逐渐发酵，2024年一线城市整体市场或将在“稳”的基础上迎来更加明显的积极变化。