4月15日，中共中央政治局常委、国务院总理李强在北京调研。此次调研有较大篇幅提及房地产相关内容，对于我们认清当前房地产市场和产业定位，更好做好房地产相关工作，全力支持国内大循环工作等都有重要的启发。

  一、背景分析

  此次调研，是深入贯彻习近平总书记关于全方位扩大国内需求的重要活动。这对房地产具有非常好的启发。1）从当前政策导向来看，要积极应对外部冲击带来的困难挑战，以更大力度促进消费，扩大内需，做强国内大循环，进一步释放我国超大规模市场的活力潜力。因此，房地产相关工作更是要紧紧围绕促进消费，扩大内需，做强国内大循环的工作导向进行，在房地产领域发挥其积极的作用。2）此次强调了我国超大规模市场的活力潜力，也说明对房地产在整个内需的带动效应方面做了充分肯定，也是当前增强对房地产业信心的重要体现。

  二、调研内容

  从此次调研情况看，涉及两个内容，一个是外贸转内销所涉及的相关行业，一个是房地产存量盘活的相关工作。从此次外贸转内销的相应政策来讲，明确其作为整个内需提振重要环节。此次也明确对相应企业的要求，即以优质供给创造新的需求。该表述对房地产有非常好的启发。房地产当前要在优质供给方面做出更好工作，更好引导和创造新的需求。

  除了外贸优品转内销的调研板块，另外一个调研内容就是关于存量房盘活再利用的工作，涉及到北京某库存房转化为人才公寓的案例调研。该调研非常重要，说明它是当前提升内需的很重要抓手，或者说是非常重要的细分领域。所以说，从这次调研可以看出来，对于今年二季度和后续的收购存量商品房转为保障房等工作，应该是一项重点任务。

  三、房地产政策学习

  在此次调研过程中，总理提到房地产很多政策导向，这里针对此类表述进行深入学习。

  1、第一条关于收购存量商品房用作保障性住房的表述，此次明确其是促进房地产市场止跌回稳，保障和改善民生的重要抓手。就从这一表述来看，把收购存量商品房用作保障房的工作明显提高了市场地位。当前行业正积极关注房地产止跌回稳的良好态势。那么此次提及收购存量商品房做保障房，就说明其是巩固止跌回稳态势、进一步促进市场止跌回稳的重要抓手和关键抓手。从这个角度讲，各地在二季度要进一步做好相关工作，提高意识，结合收购存量商品房工作来进一步促进房地产的止跌回稳。

  2、第二条是明确要落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途等方面给予城市政府更大的自主权，并及时研究推出新的支持措施。这里有两点。一是强调了自主权，这和此前两会相关精神一致。同时，此次也明确要及时研究推出新的支持措施。换句话讲，二季度具有很大的政策想象空间。在二季度，预计在收购存量商品房用作保障房方面会有更新的政策和支持工作，利好各地政策储备和工作推进。

  3、第三条是明确要深入推进城市更新，加力实施城中村跟危旧房的改造，通过多种方式盘活存量，优化增量。提到城市更新，今年国常会首次会议就将其作为提升内需的很重要抓手。据此认为，城中村跟危旧房的改造的力度会加大。按照现在的市场理解，各地城中村的推进节奏会加快，好项目也会增多，尤其是包括房票等一些金融创新政策也会推进。通过城中村的改造，对二季度去库存将有非常好的支持作用。

  3、第四条是明确聚焦城市新市民住房困难问题和群众关切，要调整完善相关政策，支持居民刚性和改善性住房需求。该表述的信号意义很强，说明各地政策还得进一步调整完善。这对于大家二季度买房的市场需求释放有启示。最近苏州、南京和今天的无锡，其都有政策的调整和创新，具有非常好的启示。尤其是像无锡，提到了低月供、精装房比例压缩并转为毛坯房等，都很务实和科学，有助于更好提振购房需求。

  四、房地产总体定位把握

  此次相关新闻稿的发布，可以看出一个很关键的表述。总理强调，当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力，着力推动好房子建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。这个表述非常重要，亦是理解国内大循环体系中房地产市场定位的重要内容。当前正以非常高的规格讲到了房地产市场对提振内需的作用。因为房地产有较大的发展空间，也可以释放出较大的市场潜力。所以说，该表述将明显提振市场信心，对于我们二季度房地产工作，具有非常重要的启示。

  而从具体的抓手来讲，包括好房子建设、房地产发展新模式等工作，既是当前房地产改革所需要的，同时也体现“以优质供给来创造新的需求”的工作导向。所以总体上来讲，总结此次总理北京调研，既让我们认识到房地产业在做强国内大循环的功能，也明确了后续尤其是二季度的工作抓手。我们认为，房地产的市场和功能明显提升，市场信心也将增强，尤其是对二季度房地产发展和策略优化有非常重要的作用。