导语

  2025年强调在发展中化解风险，持续用力推动房地产市场止跌回稳

  ◎  文 / 杨科伟

  研究视点

  2025年房地产行业政策以 “需求提振+供给优化+金融协同” 为核心，通过因城施策调减限制、税费减免、信贷扩张、保障房扩容、城中村改造、收储存量和推广“好房子”等举措，推动市场向“量稳价稳”实现止跌回稳，推进行业从高杠杆扩张转向民生导向的高质量发展。

  9·26一揽子政策强信心稳预期，2025年开局行业延续止跌回稳势头。房地产市场呈现“政策托底+市场自发修复”双重特征，交易量价回稳、企业资金压力缓解、土地市场局部回暖等积极信号明显，但“核心城市局部修复、中小城市深度调整”的结构性矛盾突出，二手房价下跌、新增需求疲软、政策效力减弱等消极因素叠加，市场仍处“L型”筑底阶段，仍需要持续用力推动房地产市场止跌回稳。

  在3月5日《政府工作报告》，房地产再次被列入“防风险”任务板块。但今年一个关键变化：强调安全与发展并重，坚持在发展中逐步化解风险，变防守为主动出击，实现高质量发展和高水平安全的良性互动。

  有关如何实现房地产市场止跌回稳？通过对《政府工作报告》、3月9日的全国人大《民生主题记者会》和3月17日《提振消费专项行动方案》等报告解读，我们认为短期有五大核心措施：

  1、需求端：以增收提振消费能力、降低购房门槛和负担释放刚性与改善性住房潜力

  2、需求端：加力“两旧一村”更新力度，以存量撬增量释放刚性和改善需求

  3、供给端：控增量、盘存量，加大闲置土地和存量商品房收储力度

  4、供给端：提高质量加大“好房子”开发、“白名单“实现房企“造血”良性循环

  5、金融与财税工具协同发力，打好政策“组合拳”推动房地产市场止跌回稳

  最终，通过改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。

  新模式下对房地产企业转型也指明了方向：一是城市聚焦，新型城镇化仍将支撑中长期住房需求，市场份额继续向城市群、都市圈集中；二是开发品质化“好房子”提升产品力。“今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来”。三是由增量开发为主转为并重存量运营，提升运营管理能力，扩大代建、运营等轻资产业务规模，转变“高负债、高杠杆、高周转”的经营理念，向轻重并举的运营模式转型。

  01 9·26一揽子政策强信心稳预期，2025年开局行业延续止跌回稳势头

  2025年前2月市场延续止跌回稳势头。政策效应释放，需求端以旧换新、限售松绑等政策刺激购房需求，供给端融资协调机制缓解房企资金压力，推动市场信心恢复。新房和二手房成交表现都好于去年同期，一二手成交总量同比持增，房价跌幅持续收窄。

  随着传统“金三银四”小阳春营销旺季来临，房地产市场呈现“政策托底+市场自发修复”双重特征，交易量价回稳、企业资金压力缓解、土地市场局部回暖等积极信号明显，但区域分化与库存压力仍需关注。

  1、行业积极变化：成交回升、价格回稳、结构性亮点突出(本节已删减)

  2、尚存问题：政策效力递减、二手房价下跌、结构性矛盾和库存压力未解(本节已删减)

  02 2025年强调在发展中化解风险，持续用力推动房地产市场止跌回稳(本节有删减)

  3月5日，国务院总理李强在第十四届全国人大三次会议上作政府工作报告。《政府工作报告》指出：“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。更好统筹发展和安全，坚持在发展中逐步化解风险，努力实现高质量发展和高水平安全的良性互动。持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。”

  2025年，房地产再次被列入“防风险”任务板块。2025年一个关键变化：强调安全与发展并重，坚持在发展中逐步化解风险，实现高质量发展和高水平安全的良性互动。政策已从从“三稳”到“新模式”的制度性突破、从“救项目”转向“好房子”转变，未来具备“存量盘活能力”、“绿色科技实力”的开发企业仍将会有更大发展空间。

  03 持续用力推动房地产市场止跌回稳的五大核心措施

  3月9日，在全国人大民生主题记者会上，住建部部长倪虹表示：“政府工作报告提出，要稳住楼市，持续用力推动房地产市场止跌回稳。我们将会同有关部门，坚持长短结合、标本兼治，坚决稳住楼市。重点做好四件事：

  第一，巩固政策“组合拳”的效果，把降息、增贷、减税等政策效应充分释放出来，惠及更多人民群众；继续打好“保交房”攻坚战，切实维护购房人的合法权益；加大“白名单”贷款投放力度，按照“应进尽进、应贷尽贷”的要求，将符合条件的房地产项目全部纳入“白名单”，提供有力的融资支持，充分保障项目建设交付。

  第二，加力实施城中村和危旧房改造。我们将在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模。稳妥推进货币化安置，让城中村的居民拥有更多的自主选择权，实现早入住、早安居，同时，也有利于消化存量的商品房。在实施中，城中村改造，要因地制宜采取拆除后重建、整治提升、拆整结合等多种方式，有序推进；危旧房改造，通过拆除后新建、原址重建、改扩建、抗震加固等多种方式，加快推进，及早消除安全隐患，改善居住环境，解决群众急难愁盼。

  第三，推进收购存量商品房。政府工作报告提出，今年地方政府专项债安排4.4万亿元，其中一个使用方向，就是土地收储和收购存量商品房。我们将支持地方在收购主体、价格和用途方面充分行使自主权。收购的商品房，优先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等。

  第四，改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，加快构建房地产发展新模式，适应人民群众高品质住房需要，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，促进房地产市场平稳健康发展。“

  1、需求端：以增收提振消费能力、降低购房门槛和负担释放刚性与改善性住房潜力

  首先，调减限制性政策，与此前“四个取消、四个降低、两个增加”政策稳定延续。核心城市进一步调减限购、限售等行政限制，进一步放宽商业和公积金贷款首套和二套首付比例门槛、取消多套房贷款限制。预计2025年一线城市仍将会进一步优化“限购”政策，二线城市进一步降低落户门槛，通过“以旧换新”、“购房补贴”等工具刺激改善置换需求。

  其次，降低购房成本与税费负担。一方面，各地方可在权责范围内提高公积金贷款额度，允许“商转公”异地使用，增强对青年、新市民的保障力度。中办、国办印发《提振消费专项行动方案》第十六条也明确2025年将“适时降低住房公积金贷款利率。扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作“。优化个人所得税、契税、增值税、土地增值税等政策，降低交易环节税负。通过经纪协会协商减低二手交易中介费或者搭建政府平台撮合交易。

  再次，增加收入、提振消费能力。节流方面，3月9日全国人大民生记者会上，央行行长潘功胜表示：“去年存量房贷利率的下行，每年可以为超过5000万户家庭减少利息支出约1500亿元“。存量房贷利率仍有下调空间，推动商业银行下调存量房贷利率，降低居民还款压力。《提振消费专项行动方案》也明确：“消费能力保障支持行动，加大生育养育保障力度。强化教育支撑。提高医疗养老保障能力。保障重点群体基本生活。”

  开源方面，多渠道增加居民收入，例如通过稳岗就业、失业保险返还等，工薪个人所得税调整，稳定股市和债券市场来拓宽居民财产性收入渠道等。中办、国办印发《提振消费专项行动方案》开篇即明确2025年将从四方面落实：” 一、城乡居民增收促进行动。（一）促进工资性收入合理增长。以工代赈扩大劳务报酬发放规模。（二）拓宽财产性收入渠道。稳住股市，丰富债券品种。（三）多措并举促进农民增收。种粮收益保障和土地增值收益机制。（四）扎实解决拖欠账款问题。“

  2、需求端：加力“两旧一村”更新力度，以存量撬增量释放刚性和改善需求

  政府工作报告中提出要持续推进城市更新，城市更新是城镇化发展历史的必然过程。在3月9日全国人大民生记者会上住建部部长倪虹表述：“从2019年中央部署实施城市更新以来，全国已累计开工改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿居民；加装电梯超过13万部，增加停车位380万个，增设养老、托育设施近8万个，增加充电桩105万个，新增文化休闲、体育健身场所3100万平方米；更新改造地下管网约50万公里；打造“口袋公园”4万多个、建设城市绿道12万公里。“

  住建部部长倪虹表示：2025年持续推进城市更新，重点有三类项目。其中和房地产行业直接相关的是第一类即民生类的项目。主要抓好三件事：一是2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造。也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。二是城中村改造项目，现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模。三是大力推进完整社区建设，重点是聚焦“一老一小”，完善无障碍适老化配套设施，增补托育服务设施、儿童活动场地。

  城中村和危旧房改造政策的核心在于“以存量撬动增量”。报告显示，2024年，城中村改造扩围至300多个城市，实施城中村改造项目1790个。2025年，将加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，计划在新增100万套城中村改造和危旧房改造的基础上继续扩大改造规模。

  短期通过货币化安置和专项融资拉动需求、稳定市场预期，助力楼市止跌回稳，通过货币化安置（如直接发放购房补贴或房票），引导被拆迁居民优先购买存量商品房，预计2025年新增100万套城中村改造将拉动约2亿平方米商品房去化，进一步释放潜在刚性购房需求，加速库存消化，缓解存量商品房高库存压力。

  中期一方面重点通过存量用地盘活（如商办用房改造为住宅）可合理控制新增城市建设用地供应，避免库存供需失衡加剧。另一方面，激活房企新增投资并缓解地方财政压力，一方面改造中允许调整土地规划条件（如提高容积率），提升土地开发价值，增强房企参与动力。通过专项债券、政策性金融机构专项借款、税费优惠等政策组合拳，降低地方政府资金压力。

  长期则推动城市空间重构、住房品质升级转型，形成“民生改善—投资增长—产品升级—改善需求释放”的良性循环。通过优化土地利用方式（如存量商办转住宅），盘活低效资源，促进职住平衡与产城融合，重构城市空间结构。通过住房安全隐患消除和居住条件改善，推动老旧社区向“安全、舒适、绿色、智慧”方向升级，提升城市功能与居住品质。改造项目要求适配“好房子”标准，倒逼房企转向精细化运营，强化技术研发与品质管控，倒逼房企提升住房产品力，撬动增量改善需求释放。

  3、供给端：控增量、盘存量，加大闲置土地和存量商品房收储力度

  2025年，房地产行业供给端仍将以“优化增量、盘活存量”重塑行业生态。以需定建，严控增量开发，重点消化存量土地。存量房转化，通过专项债券收购存量商品房转为保障房，优化供需平衡，加大新市民、青年人、农民工群体的保障性住房供给。

  《报告》指出，“优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应”。“持续推进城市更新和城镇老旧小区改造，统筹城市低效用地再开发”。一方面可以根据目前市场库存短期减少或暂停高库存城市或区域的新增土地供应，另一方面则需要顺应市场需求从“有房住”到“住好房”的改善需求为主力的变化，加大城市更新力度、盘活核心区存量低效用地，从而可以腾挪出更多面向改善群体的核心地块和配套城市区域的地块，增加“好房子”供给，减少无效供应做到适销对路，从而降低库存。

  《报告》指出，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。统筹安排收入、债券等各类财政资金，确保财政政策持续用力、更加给力。在去年新增2万亿元已经安排完毕基础上，今年继续安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

  在各地方政府2025年工作报告中，至少15个省份提及存量商品房和存量闲置土地回购等有关内容，重庆、广东等多地强调盘活利用存量用地和商办用房，加大收购存量商品房力度，以优化市场供应结构。赋予地方政府在收购主体、价格和用途上的自主权，盘活存量，加速行业库存去化。

  自然资源部和财政部联合下发《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，从明确发债要求及资金使用主体、完善专项债券申报审核流程、做好资金和收益的综合平衡和严格监督管理等四方面作了详尽操作规范和要求。

  明确优先将存量闲置土地纳入储备范围，包括已供应未动工的房地产用地及符合收回条件的低效地块，且2024年11月7日后的新增土地不列入处置范围。

  收回收购储备土地的再供应。对收回收购的储备土地，原则上当年不再供应用于房地产开发。在确有需要的在落实“五类调控”同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。

  资金使用主体限定为纳入名录的土地储备机构，实行专款专用、封闭管理，覆盖范围包括土地征收、拆迁补偿等刚性成本。

  审核流程强调优先选择成熟度高、预期收益显著的项目，并要求严格论证融资收益平衡能力。这意味着专项债资源将向核心城市、优质地块倾斜，库存高企的三四线城市或面临“政策红利真空”。

  综上，对市场短期托底影响将快速显现。一方面，通过政府收储无力开发的土地，可帮助部分房企实现资产变现，存量去化加速，房企资金压力边际缓解。另一方面，土地供应结构优化，核心城市土拍热度有望回升。重点城市可通过专项债资金收储核心地段优质地块，后续入市时将形成“优质地块-高溢价成交-市场信心提振”的正向循环。如上海、杭州等已出现高溢价地块的城市，政策叠加效应或进一步凸显。

  4、供给端：提高质量加大“好房子”开发、“白名单“实现房企“造血”良性循环

  在过去三年及当前阶段，风险防范与稳定市场的基础上，有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式，也是解决房地产行业问题的根本。2024年住建部解释了房地产行业发展新模式的基本内涵，其中关键要建立“人房地钱”要素联动新机制，要充分满足人民群众多层次、多样化的住房需求，要实现多元化住房供给，处理好市场与保障、租与售、增量与存量三对平衡关系，要推进土地供给利用多元高效，“以房定地”、健全指标跨区域交易机制等，要推进房企融资模式改革，优化预售资金监管机制并逐步过渡现房销售。

  （1）“好房子“是顺应居民改善居住需要，是开发企业实现自我“造血“良性循环的关键一环。

  《政府工作报告》提出，要完善标准规范，推动建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”。实现住房品质提升与生活体验升级，通过完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，推动房地产行业向高质量发展方向迈进，在各地方政府2025年工作报告中，至少15个省份的文件中直接提及“好房子”的内容，涉及建设要求、制度保障、示范项目建设等。像广东引导企业提高住房建设标准、优化物业服务，建设更多好房子、好小区等。

  3月9日，全国人大民生主题记者会上，住建部部长倪虹表示将重点从三个方面抓好落实：

  第一，立标准。标准水平决定房屋品质。组织编制《好房子建设指南》，也在修订《住宅项目规范》，其中有一项，就是把住宅的层高标准提高到不低于3米。

  第二，强科技。“好房子”和新科技可以相互成就。一方面大力推广惠民实用的新技术、新工艺、新材料、新产品。另一方面积极推动全屋智能。

  第三，抓项目。不同面积、不同价位都有不同的好房子。举办全国好房子设计大赛，引导设计师针对多样的居住需求，精心地、有创意地设计出不同户型、不同面积的“好房子”。将推动城市和企业加快建设“好房子”。“好房子”不仅要有好标准、好建造，还要有好服务。各地首先要把保障房建成“好房子”，结合城市更新，把老房子想办法改造成“好房子”。

  综上可见，“好房子”的建造，一方面在于优化住房设计与标准体系，创新空间设计。推广错层、复式、挑空起居室等多样化户型设计，提升空间利用率与居住体验，按需设置封闭或开敞阳台，增强住宅功能灵活性。另一方面，制定覆盖设计、材料、建造、智能化的全流程标准体系，强化绿色低碳、适老化、无障碍等性能要求。增加绿色建材与建造技术应用落地，加速住宅智能化改造。

  建设“好房子”，不仅给新技术、新产品、新材料提供了广阔应用空间，还能释放出扩内需、促消费的巨大潜能。特别是房地产企业和建筑企业应当看到，建设“好房子”，将是产业转型发展的新赛道，以后的企业竞争，拼的是新科技、高质量、好服务，谁能抓住这次转型的好机会，谁能为群众建设“好房子”、提供好服务，谁就能有市场、有发展、有更好的未来。

  新模式下对房地产企业转型也指明了方向：一是开发业务品质化，“今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来”。二是由增量开发为主转为并重存量运营，提升运营管理能力，扩大代建、运营等轻资产业务规模，转变“高负债、高杠杆、高周转”的经营理念，向轻重并举的运营模式转型。

  （2）发挥房地产融资协调机制作用，做好保交房，是房企实现从“输血“到”造血“的另一条主动脉。

  尽管保交付高峰已过，但交付问题依然局部存在，仍将是2025年行业需要化解的问题和风险，在2024年房地产融资协调机制的经验基础上，继续发挥其作用，对房地产行业止跌回稳至关重要，为经济社会的持续发展提供有力支撑。

  当前“白名单”机制已形成 “增量扩面-效率提升-风险隔离”的良性循环，但需突破“申报-审批-放款”转化率偏低的瓶颈。未来应重点推动省级统筹监管和市场化处置工具创新，实现稳主体与防风险的动态平衡。

  5、金融与财税工具协同发力，打好政策“组合拳”推动房地产市场止跌回稳(本节已删减)